Kotitalomme oli asunto-osakeyhtiömuotoinen. Asunto-osakeyhtiö purettiin ja sain kotitalomme jako-osana. Jako-osa oli minulle verovapaa, koska olimme asuneet talossa kaksi vuotta omistusaikanamme, joten verovapaan oman asunnon luovutuksen edellytykset täyttyivät.
Jos joskus myöhemmin päätän myydä henkilökohtaisesti tuon jako-osana saamani kiinteistön, onko luovutus edelleen verovapaa oman asunnon myynti, vai pitääkö minun asua uudestaan kaksi vuotta talossa?
Verojuristi Maisa Katisko vastaa:
Sinun pitää asua talossa uudelleen vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta jako-osan saamisen jälkeen, jos teet myynnissä luovutusvoittoa, jotta voit myydä saamasi kiinteistön verovapaasti.
Luovutusvoittoa syntyy, jos tuleva kauppahinta on suurempi kuin hankintahinta varainsiirtoveroineen ja myyntikuluineen. Hankintamenoon luetaan myös omaisuuden perusparannusmenot verovelvollisen omistusajalta.
Osakkeenomistajan verotuksessa jako-osana saatavan omaisuuden hankintamenona pidetään siirtyvän omaisuuden käypää arvoa, ja tästä hinnasta sinun on pitänyt maksaa kolme prosenttia varainsiirtoveroa. Myös maksettu varainsiirtovero luetaan hankintahintaan.
Verotuksessa jako-osan luovutusajankohdaksi katsotaan yleensä se päivä, jolloin selvitysmies antaa yhtiökokoukselle lopputilityksen (KVL 72/1986). Lähtökohtaisesti tämän ajankohdan mukaan tulee tehdä osakkeenomistajalle siirtyvän omaisuuden arvostus käypään arvoon.
Sillä, että olet asunut kotitalossa asunto-osakeyhtiön olemassaolon aikana kaksi vuotta yhtäjaksoisesti ei ole enää vaikutusta sen jälkeen, kun olet saanut kotitalon jako-osana asunto-osakeyhtiön purussa. Tämä katsotaan sinulle uudeksi saannoksi, joka käynnistää uuden omistusajan. Kun myyt jako-osanasi saamaa kiinteistöä, omistusaikasi aletaan siis laskea jako-osan luovutusajankohdasta alkaen.
