Asuntomarkkinoiden pitkän kohmelon jälkeen ensiasunnon ostajat ovat jälleen liikkeellä. Välittäjän mukaan nyt on huipputilaisuus hankkia unelmien ensiasunto. Asp-järjestelmän uudistus tuo sopivasti vetoapua asuntokaupoille.
”Nyt on järkyttävän hyvä hetki ostaa asunto”, Helsingissä ja Espoossa toimiva Kiinteistömaailman yrittäjä Janne Kumpulainen Amuletti-asunnoista sanoo.
Ei siis ihme, että ensiasunnon ostajia on alkanut lipua markkinoille tutkailemaan tarjontaa.
”Suhteessa ansiotasoon asunnon ostaminen on nyt yhtä edullista kuin lama-aikana. Toiseksi nyt on erittäin iso valikoima. Nyt on helpompi löytää haluamaltaan alueelta juuri sellainen koti kuin preferoi. Ei tarvitse tyytyä mihinkään melko hyvään”, Kumpulainen sanoo.
Ensiasunnon ostajia on ollut aika vähän liikkeellä vuoden 2024 alun jälkeen, jolloin ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapaus poistui. Toisaalta nyt asuntojen hinnat ovat laskeneet selvästi enemmän kuin varainsiirtoveroa on tullut maksettavaksi.
Kumpulaisen mukaan esimerkiksi yksiöiden keskimääräinen hinta on pudonnut Helsingissä yli 7 500 eurosta 5 500–5 700 euroon neliöltä.
”Jos ajatellaan kaksioita, niiden keskihinta Helsingissä on nyt noin 230 000 euroa, kun vuonna 2022 se oli 310 000 euroa. Tämä mahdollistaa ensiasunnon ostajalle nyt houkuttelevammat ja kivemmat alueet. Se toki vaihtelee, mikä on sitten kenellekin kiinnostava alue”, Kumpulainen sanoo.
Asp-järjestelmään muutoksia
Vaikka varainsiirtoverovapaus poistui ensiasunnon ostajilta, valtio tukee vielä ensiasunnon ostajia. Noin neljännes suomalaisista ensiasunnon lainoista on niin kutsuttuja asp-lainoja. Asp-järjestelmän lisäksi valtio kannustaa oman kodin hankintaan pienemmällä säästövaatimuksella.
Ensiasunnon ostajien houkuttelu markkinoille on toivottavaa asuntomarkkinoiden näkökulmasta ylipäänsäkin, sillä ensiasunnon ostaja on avainasemassa, kun halutaan lisätä asuntokauppaa.
”Jos ensiasunnon ostaja tulee markkinoille, se monesti laukaisee asuntokauppojen ketjun, kun joku toinen pääsee pienemmästä asunnosta eroon”, ympäristöministeriön lainsäädäntöneuvos Anu Karjalainen sanoo.
Asuntosäästöpalkkio eli asp oli aiemmin alle 45-vuotiaille tarkoitettu valtion tukema järjestelmä, johon kuuluu korkotuki, edulliset lainaehdot ja maksuton lainan takaus. Nyt yläikärajasta on luovuttu.
Asp-järjestelmään tehtiin muutoksia viime kesänä ja ensi vuoden alussa tullee lisää muutoksia.
Yksi jo tehdyistä muutoksista on se, että korkotuettujen lainojen enimmäislainamääriä nostettiin. Suurin enimmäislainamäärä, 230 000 euroa, on nyt seitsemässä suurimmassa kaupungissa. Kaikkialla muualla Suomessa enimmäislainamäärä on 160 000 euroa.
”Asp-järjestelmä uudistettiin, jotta aiemmin hajallaan ollut lainsäädäntö saatiin selkeytettyä ja keskitettyä ja koottua kaikki säännökset yhteen lakiin. Järjestelmään saatiin myös paljon joustoja”, Karjalainen kuvaa.
Enimmäislainamäärien nosto mahdollistaa aiempaa kalliimpien asuntojen hankinnan Asp-lainalla useissa suuremmissa kaupungeissa.
15-vuotias voi aloittaa säästämisen
Asp-säästämisen voi aloittaa 15-vuotiaana. Asp-tilille tulee tallettaa omia varoja 50-1 500 euroa kuukaudessa vähintään 20 kuukauden ajan.
”Asp:llä kannustetaan säästämiseen ja pyritään tarjoamaan kaikille mahdollisuus tasavertaisesti haaveilla ensiasunnosta. Ensiasunnon ostaminen on koko ajan myöhentynyt, vaikka suomalaiset haluaisivat omistusasuntoon”, Anu Karjalainen sanoo.
Asp-tilillä säästöille saa automaattisesti yhden prosentin koron. Lisäksi pankin kanssa sovitaan 2–4 prosentin lisäkorosta, jonka saa viiden vuoden ajalta siinä vaiheessa, kun ostaa asunnon. Useimmat pankit mainostavat maksavansa asp-tilille neljän prosentin lisäkorkoa.
Asp-lainassa asuntolainalle saa myös valtion takauksen, joka yhdessä ostettavan asunnon kanssa yleensä riittää lainan vakuudeksi.
Valtio maksaa myös korkotukea, mikä suojaa, vaikka korot nousisivatkin reippaasti. Valtio maksaa korkotukea 70 prosenttia siitä osasta lainan korkoa, joka ylittää 3,8 prosenttia kymmenen ensimmäisen lainavuoden aikana.
Vaikka korot ovat viime vuosina pysyneet kohtuullisina, korkotuen merkityksestä kertoo se, että vuonna 2025 valtion menot korkotukeen olivat noin kahdeksan miljoonaa euroa.
”Pankkien korkosuojauksesta joutuu maksamaan, mutta valtion korkosuojaus on maksuton. Asp-lainoissa myös edellytetään, että lainan korko on edullisempi kuin muissa lainoissa”, Karjalainen sanoo.
Joustavuutta asp-järjestelmään tuo myös se, että nyt ensiasunnon ostaja pystyy ottamaan lainalleen sekä pankin korkosuojan että valtion maksuttoman takauksen.
Rahanarvoinen etu on myös se, että asp-säästöistä maksettava korko on verotonta. Muusta kuin asp-korkotulosta maksettava lähdevero on 30 prosenttia.
Säästöjä tarvitaan aiempaa vähemmän
Asp-lainan ehtoihin on tulossa muutoksia taas ensi vuoden alussa. Näillä näkymin enimmäislaina-aika pitenee 25 vuodesta 40 vuoteen, mikä vastaa yleisten asuntolainojen laina-aikaa. Samoin asp-lainojen omasäästöosuutta ollaan laskemassa kymmenestä prosentista viiteen prosenttiin. Tällöin valtion takauksen osuus nousisi 90 prosentista 95 prosenttiin.
”Asp-järjestelmä on joustava. Myös puoliso pystyy liittymään siihen ja myös eri asp-tilien yhdistäminen onnistuu”, Karjalainen kuvaa.
Hallituksen kehysriihessä päättämät aso-lainojen pidennys ja omarahoitusosuuden pienentyminen odottavat vielä eduskuntakäsittelyä, mutta hyvin todennäköisesti muutokset tulevat voimaan vuoden vaihteessa.
Jos muutokset toteutuvat, esimerkiksi 200 000 euron ensiasunnon saisi hankittua säästämällä ennakkoon 10 000 euroa. Se onnistuisi säästämällä 500 euroa kuukaudessa 20 kuukauden ajan.
Monelle vastaan voi tulla kuitenkin se, että säästöjen lisäksi tarvitaan yleensä säännölliset tulot, joilla voi lyhentää asuntolainaa.
”Loppupeleissä joka tapauksessa pankki tekee päätöksen siitä, kenelle voidaan myöntää lainaa milläkin ehdoilla”, Karjalainen kuvaa.
Pyydä tarjous useammalta pankilta
Asp-säästämisen alkuun pääsee sopimalla asiasta pankin kanssa.
”Kannattaa kilpailuttaa pankkeja ja pyytää tarjouksia useammalta. Korko voi vaihdella. Kaikki pankit eivät välttämättä anna suoraan neljää prosenttia lisäkorkoa. Kannattaa muistaa, että pankkia voi myös vaihtaa kesken asp-säästämisen”, Karjalainen neuvoo.
Myös asuntolainan marginaalin kilpailuttaminen kannattaa. Esimerkiksi 200 000 euron lainassa prosenttiyksikön kymmenyksen ero marginaalissa tarkoittaa 200 euroa vuodessa.
Pankin kanssa voi myös neuvotella esimerkiksi lyhennysvapaata laina-ajan alkuun tai remonttilainaa.
Ensiasunnon ostajat vielä varovaisia
Kiinteistömaailman Janne Kumpulaisen mukaan ensiasunnon ostajat ovat edelleen todella varovaisia tekemään päätöksiä.
”Päätöksen tekeminen on myös aiempaa hankalampaa, koska tarjontaa on sen verran paljon. On aiempaa työläämpää tehdä vertailua eri asuntojen ja alueiden välillä”, Kumpulainen kuvaa.
Hänen mielestään tilanne on kuitenkin vähän sama kuin osakemarkkinoilla.
”Jos jää odottamaan parasta hetkeä, se meni jo. Mitään ei varmasti tapahdu yhdessä tai kahdessa yössä, mutta jos rupeaa odottamaan, äkkiä käykin niin, että valikoima on lähtenyt kutistumaan. On myös alueita, joilla ylitarjontaa ei juuri ole. Yksittäisten alueiden osalta tarjonta on jo lähtenyt supistumaan”, Kumpulainen sanoo.
Millaisia asuntoja ensiasunnoiksi sitten hankitaan? Nollakorkojen aikaan ensiasunnoksi hankittiin vähän kalliimpia asuntoja, mutta nyt ensiasunnon saa hieman halvemmalla.
”Tänä päivänä kolmio on yleinen ensiasunto, ja niiden keskihinnat ovat vähän alle 400 000 euroa Helsingissä. Kaksioiden keskihinta on noin 230 000 euroa. Vähän alle 400 000 euron kolmio on houkutteleva kohde ensiasunnoksi tai jos yksin hankkii ensiasunnon, sen pitäisi olla mielellään alle 200 000 euroa”, Kumpulainen sanoo.
Hinnat vaihtelevat toki paljon alueittain, mutta viime kesästä lähtien varovaista vilkastumista asuntokaupassa on ollut nähtävissä pääkaupunkiseudun lisäksi muun muassa Tampereella, Oulussa ja Kouvolassa.
Kumpulainen muistuttaa, että loppupeleissä asunnonostajan budjetin ratkaisee usein neuvottelu pankin kanssa. Pankki kun on tarkkana asiakkaansa maksukyvystä, mikä määrittelee pitkälti ensiasunnon ostajan budjetin.
Asp on Kumpulaisen mielestä eräänlainen turvallisuusinstrumentti, joka helpottaa päätöksentekoa.
”Erityisesti se laittaa nuoren säästämään, kerryttämään pesämunaa ja kiinnittää huomiota siihen, että talous kestää. Suurin vaikutus on kuitenkin psykologinen, sen avulla opitaan asuntosäästäjäksi ja järkeväksi talouden pitäjäksi”, Kumpulainen sanoo.
Korkoihin ei odoteta rajua nousua
Entä mitä tapahtuu korkorintamalla? Onko uhkana, että korot tästä vielä paljon nousevat?
”En jaksa uskoa, että korkoihin on tulossa dramaattista muutosta. Ne pysynevät kuitenkin kohtuullisina. Erityisesti nyt on hyvä tiedostaa, että asuntojen hintataso suhteessa keskimääräiseen ansiotasoon on edullinen. Kun ostohinta laskee, kuukausikulu pysyy silti kohtuullisena. Myös laina-aikojen pidennykset auttavat niin, että nykyisin on enemmän joustoa lyhennyksen määrässä”, Kumpulainen sanoo.
Korkomarkkinoiden tilanteen lisäksi ensiasunnon ostajien ostopäätökseen vaikuttavat ostajan luottamus talouteen, oman työpaikan vakaus ja yleinen maailmantilanne.
Kumpulaisen mielestä yksi ongelma ensiasunnon ostajilla kuitenkin on. Nimittäin pankeista ei enää välttämättä saa asuntolainan kanssa samaan pakettiin neuvoteltua remonttilainaa.
”Tämä on heikentänyt nuorten ostajien kapasiteettia ostaa remontoitavia kohteita aikaisempaan verrattuna. Nuorten mielestä kodin pitää olla huomattavan hyvässä kunnossa. Se tekee heidän asemansa hieman huonommaksi”, Kumpulainen sanoo.
Vinkit ensiasunnon ostajalle
Entäpä millaisin eväin ensiasunnon ostajan kannattaa lähteä tutkailemaan tarjontaa? Kumpulainen muistuttaa, että kohteisiin on syytä tutustua huolella, eikä tunteiden pitäisi antaa ohjata päätöstä liikaa.
”Ensiasunnon ostajan kannattaisi kiinnittää enemmän huomiota asumiskuluihin ja korjausvelkaan kuin esimerkiksi siihen, miten asunto on sisustettu. Tottakai ikkunamaisema on asia, mitä ei voi muuttaa, mutta pintamateriaalit ovat aika näppärästi remontoitavissa”, Kumpulainen vinkkaa.
Hänen mielestään asuntoa hankkiessa on tärkeä miettiä myös asunnon jälleenmyytävyyttä.
Entäpä laina-aika?
”Suosittelen, että ei kannata ehdottomasti ottaa maksimilaina-aikaa ensi alkuun, vaan pyrkiä lyhentämään, minkä pystyy. Jos kokee, että menot lähtevät nousemaan vaikka lasten tulemisen jälkeen, silloin laina-ajan saa muutettua”, Kumpulainen sanoo.
Mikä asp?
- Asuntosäästöpalkkio-tilin voi perustaa 15-vuotiaana. Yläikärajaa ei enää ole.
- Asp-tilille talletetaan 50–1 500 euroa kuukaudessa vähintään 20 kuukauden ajan. Säästämiselle ei ole enimmäisaikaa. Tarvittaessa säästämisessä voi pitää myös taukoja.
- Asp-säästöille maksetaan 1 prosentti korkoa. Lisäksi voi saada 2–4 prosentin lisäkoron, jota maksetaan viideltä vuodelta. Lisäkoron suuruus vaihtelee riippuen pankista.
- Sekä asp-tilin vuotuinen korko että lisäkorko ovat verovapaita.
- Korkotuetun lainan enimmäismäärä on 230 000 euroa Espoossa, Helsingissä, Kauniaisissa, Oulussa, Tampereella, Turussa ja Vantaalla. Muualla Suomessa enimmäismäärä on 160 000 euroa. Kahdelle lainansaajalle summat ovat 345 000 euroa ja 240 000 euroa.
- Asp-lainasta ei peritä valtiontakauksen takausmaksua, toisin kuin tavallisesta valtiontakauksesta.
- Korkotuki voi pienentää korkomenoja korkojen noustessa. Asp-lainassa valtio maksaa 70 prosenttia korkokuluista siltä osin, kun korko ylittää 3,8 prosenttia 10 vuoden ajan.
Ensi vuonna asp-lainan enimmäislaina-aika pitenee näillä näkymin 40 vuoteen. Myös lainan omarahoitusosuuden vähimmäismäärä pienentynee 5 prosenttiin asunnon ostohinnasta, jolloin valtion takaus on 95 prosenttia.
VUOKRAKOTI VAIHTUI UNELMIEN ENSIASUNTOON | Opiskelujen päätyttyä ja määräaikaisten työsuhteiden vaihduttua vakitöiksi voi olla juuri oikea hetki hankkia oma asunto. Näin kävi artikkeliin kuvatuille Niina Talvensaarelle, 27 ja Oskari Mäkelälle, 29, jotka löysivät ensimmäisen yhteisen kodin Lauttasaaresta viime kesänä. Kirjaudu jäsen- tai tutustumistunnuksilla ja lue lisää lokakuun Taloustaidosta (s. 16).
Outi Airaksinen
Artikkelin kuva: Ismo Henttonen
