Ostimme noin 30 vuotta sitten omakotitalon kiinteistöyhtiön nimiin, jonka koko osakekannan omistamme. Perheemme on asunut tässä vuosikymmeniä, eikä talo ole ollut missään muussa käytössä.
Nyt myymme omakotitalon jollekin ulkopuoliselle ostajalle ja muutamme kaupunkiasuntoon.
Alustavien kiinteistönvälittäjän kanssa käymiemme keskustelujen perusteella kävi ilmi, että vaikka olemme asuneet tässä useita vuosikymmeniä ja kohteen arvokin on noussut mukavasti, kaupasta syntyvä myyntivoitto ei olisikaan verovapaa meille myyjille.
Välittäjä mainitsi jotain siitä, että yhtiömme ei ole keskinäinen kiinteistöyhtiö vaan tavallinen kiinteistöyhtiö. Onko tällä ratkaisevaa merkitystä, ja voiko asialle tehdä jotain?
Verojuristi Juha-Pekka Huovinen vastaa:
Kiinteistöyhtiönne yhtiöjärjestys ratkaisee, onko omistanne kohde ylipäätään myytävissä verovapaasti oman vakituisen asunnon verovapaussäännön perusteella.
Oman asunnon luovutusvoitto on verovapaa, jos verovelvollinen myy omistamansa huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja on ennen myyntiä omistusaikanaan käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Lisäksi edellytetään, että verovelvollinen on omistanut osakkeet vähintään kahden vuoden ajan yhtäjaksoisena omana tai perheen asumisaikana.
Jotta lain säännöksen vaatimus ”huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet” täyttyisi, pitää omistamanne kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestyksessä olla niin sanottu huoneistoselitelmä. Huoneistoselitelmässä on kerrottu, mitkä osakkeet oikeuttavat hallitsemaan mitäkin tilaa.
Kun omistamanne osakkeet oikeuttavat yhtiöjärjestyksen mukaan hallitsemaan kotina käyttämäänne rakennusta, verovapaussääntö täyttyy tältä osin. Kyse on tällöin niin sanotusta keskinäisestä kiinteistöyhtiöstä. Jos taas yhtiöjärjestyksessä ei ole tällaista huoneistoselitelmää, kiinteistöyhtiönne omistaa ja hallitsee kaikkia tiloja. Tällöin kyse on niin sanotusta tavallisesta kiinteistöyhtiöstä.
Ero on sen takia ratkaiseva, että tavallisen kiinteistöyhtiön osakkeita ei voida myydä verovapaasti yllä mainitun oman asunnon verovapaussäännön nojalla. Tämä siis johtui siitä, ettei vaatimus ”huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet” -kriteeri täyty, vaikka muuten olisittekin asuneet kohteessa jo vuosikymmeniä. Kiinteistönvälittäjänne on varmaankin viitannut juuri tähän epäkohtaan.
Sen sijaan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeet täyttävät tämän kriteerin, koska yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän mukaan osakkeenne oikeuttaisivat huoneiston eli kotinne hallintaan.
Ongelmanne on kuitenkin korjattavissa muuttamalla yhtiöjärjestystä huoneistoselitelmän sisältäväksi. Tämä muutos voidaan toteuttaa ilman veroseuraamuksia, kunhan se tehdään oikein. Kun yhtiöjärjestyksen muutos on tehty ja rekisteröity kaupparekisteriin, yhtiön osakeluettelo pitää vielä muistaa siirtää huoneistotietojärjestelmään.
Kun yhtiö on muuttunut keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi, teidän pitää omistajina jatkaa kohteessa asumista yhtäjaksoisesti vielä vaaditut kaksi vuotta, jotta kohteen myynti täyttää verovapauden edellytykset.
