Harkitsen sijoitusasunnon ostamista kerrostalosta, joka valmistuu vasta tämän vuoden lopussa. En osta asuntoa omaan käyttööni, vaan alan vuokrata sitä.
Kohdetta myyvä rakennusliike houkuttelee minua tekemään ostopäätökseni lupaamalla maksaa kaikki kyseisen asunto-osakkeen hoito-, pääoma- ja tonttivastikkeet ensimmäisenä vuonna. Luvatun edun arvo on noin 20 000 euroa. Tulkitseeko verottaja tämän edun lahjaksi, josta minun pitää maksaa lahjaveroa?
Verojuristi Tero Hämeenaho vastaa:
Ei tulkitse. Rakennusliikkeeltä saamasi etu ei ole lahjaa, vaan kyse on kauppahinnan alennuksesta.
Ostajaehdokkaille tarjoamillaan vastike-eduilla rakennusliike tietenkin pyrkii edistämään asuntojensa myyntiä ja maksimoimaan näin oma tuloksensa. Myyjän tarkoituksena ei suinkaan ole lahjoittaa ostajalle mitään. Niinpä rakennusliikkeeltä saamasi etu tulkitaan verotuksessa kauppahinnan alentamiseksi eikä siitä seuraa lahjaveroa.
Myös Verohallinto toteaa asiasta vastikään antamassaan tiedotteessa (29.8.2023), että rakennusliikkeiden uudisasuntojen ostajille tarjoamissa vastikealennuksissa ja -eduissa on kyse kauppahinnan alentamisesta. Näin ollen ostajalle ei aiheudu välittömiä veroseuraamuksia sen paremmin tulo- kuin lahjaverotuksessakaan.
Verohallinto toteaa samalla, että myyjältä saamasi vastike-etu alentaa vastaavalla määrällä ostamiesi asunto-osakkeiden hankintamenoa. Tällä on merkitystä, jos joskus myöhemmin myyt kyseisen sijoitusasunnon. Et voi vähentää hankintamenona asunnon koko ostohintaa luovutusvoittojen tai -tappioiden laskennassa, sillä se on alentunut rakennusliikkeeltä saamasi kauppahinnan alennuksen verran.
Jos asunnon luovutusvoitto taas laskettaisiin käyttämällä omistusajan pituuden (alle 10 vuotta tai vähintään 10 vuotta) perusteella määräytyviä hankintameno-olettamia (20/40), asunnon koko hankintahinnalla mahdollisine myyntikuluineen ei olisi mitään merkitystä luovutusvoiton laskemisessa, koska luovutusvoitto on näitä hankintameno-olettamia käytettäessä aina joko tasan 80 tai 60 prosenttia.
Toisaalta sinulle asunnon oston yhteydessä maksettavaksi tuleva varainsiirtovero lasketaan sopimukseen merkityn kauppahinnan perusteella. Verottajan mukaan vastikealennus vaikuttaa varainsiirtoverotukseen vain silloin, kun se on merkitty kauppakirjaan kauppahintaa pienentäväksi eräksi.
Ostajan näkökulmasta parasta olisikin saada selkeä ja yksiselitteinen alennus suoraan kauppakirjalla sovittavaan kauppahintaan, koska varainsiirtovero lasketaan kauppakirjaan merkityn kauppahinnan mukaan.
