Omistan kaksi sijoitusasuntoa, joista toinen on vuokralla. Toinen asunto on ollut aikanaan vuosia vuokralla, mutta kolmen viime vuoden aikana vuokralaista ei ole yrityksistä huolimatta löytynyt. Vuokralaista on etsitty vuokranvälitysyrityksen avulla.
Tyhjillään ollutta asuntoa on myös yritetty myydä pariin kertaan, mutta ostajaa ei ole löytynyt. Asunto sijaitsee ns. muuttotappioalueella, jossa on paljon työttömiä.
Saanko vähentää tämän asunnon hoitovastikkeet pääomatuloistani, vaikka huoneisto on ollut tyhjillään? Vaikuttavatko asunnon myyntiyritykset asiaan?
En ole vaatinut kyseisen asunnon hoitovastikkeita vähennettäväksi vuokratulon menoina pääomatuloistani veroilmoituksessa. Entä, voinko vähentää hoitovastikkeet, jos saan myytyä asunnon?
Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:
Asunnon hoitovastikkeet ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia vuokratulon menoina kaikista pääomatuloistasi siitä alkaen, kun olet aktiivisesti etsinyt asuntoon vuokralaista.
Vuokraustarkoituksen osoittamiseksi on tärkeää, että on olemassa esimerkiksi toimeksiantosopimus vuokranvälitysliikkeen kanssa. Asunnon on siis oltava vuokraustoiminnan käytössä, ja tämä on puolestaan näyttökysymys. Tulkintatilanteitakin syntyy.
Vuokraustoimintaan kohdistuvat hoitovastikkeet ovat vähennyskelpoisia siihen saakka, kunnes vuokraustoiminta päättyy. Vuokraustoiminta päättyy, kun asunto laitetaan myyntiin tai otetaan omaan käyttöön.
Toisen sijoitusasuntosi hyväksytty tappio vähennetään toisen sijoitusasuntosi vuokratuloista, koska pääomatulot netotetaan eli verotettava pääomatulosi määräytyy lähtökohtaisetsi kaikkien pääomatulojesi ja niistä tehtävien vähennysten perusteella.
Jos asunto menee kaupaksi, voit vähentää luovutusvoiton tai -tappion laskemisessa asunnon hoitovastikkeet myyntiajalta, jos luovutusvoittoa tai -tappiota laskettaessa käytetään asunnon todellista hankintamenoa eikä hoitovastikkeita ole vähennetty vuokratuloista.
Sen sijaan, jos luovutusvoiton laskemisessa käytetään niin sanottua hankintameno-olettamaa (20/40), et saa vähentää mitään muuta hankintameno-olettaman lisäksi.
Hankintameno-olettama lasketaan aina omaisuuden bruttoluovutushinnasta.
Hankintameno-olettamana vähennettävä määrä on aina vähintään 20 prosenttia luovutushinnasta.
Jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, vähennettävä määrä on kuitenkin vähintään 40 prosenttia luovutushinnasta
Hankintameno-olettamaa käytettäessä ei siis voi koskaan syntyä luovutustappiota, vaan voitto on aina silloin joko 60 tai 80 prosenttia myyntihinnasta.
Edellä mainituilla perusteilla voit tehdä aikaisemmille vuosille oikaisuvaatimukset.
Oikaisuvaatimus on mahdollista tehdä verovuodelta 2015 ja 2018 vuoden 2021 loppuun mennessä, verovuosien 2016 ja 2019 osalta vuoden 2023 loppuun mennessä ja verovuoden 2020 osalta vuoden 2024 loppuun mennessä. Verovuoden 2017 osalta muutosta ei voi enää hakea.
