Oululainen asuntosijoittaja Sonja Turkki pyörittää perinteisen asuntosijoittamisen ohessa lyhytaikavuokrausta. Kesällä 2025 opiskelijoita vuokratut pienet asunnot hyvillä sijainneilla olivat houkuttelevia Airbnb-kohteita. Talvikaudella Turkki lyhytvuokraa kolmea asuntoa.
Suomessa on tällä hetkellä käynnissä peräti kolme lakiuudistusta, jotka sivuavat lyhytaikaista vuokrausta: Rakentamislain, Huoneenvuokralakien sekä Asunto-osakeyhtiölain päivitykset. Kaikkien päivitysten odotetaan tulevan voimaan vuoden 2026 aikana.
”Rakentamislaissa on esitetty tiettyä vuorokausirajaa sallitulle lyhytvuokraukselle. Lyhytvuokrausrajat selkeyttäisivät asiaa sen suhteen, millainen asuinhuoneiston käyttö on sallittua”, sanoo Kiinteistöliiton johtava lakiasiantuntija Virpi Hienonen.
Oman kodin lyhytvuokrausta laki ei rajoittaisi.
Lyhytvuokraukselle ei ole tällä hetkellä tarkkaa määritelmää ja siksi se sekoitetaan ammattimaiseen majoitustoimintaan, mikä on asuinhuoneistossa kielletty. Lyhytkestoisen vuokraustoiminnan edellytysten varmistaminen on kirjattu hallitusohjelmaan.
”Lyhytvuokrausta tarvitaan, eikä lyhytvuokraus pääsääntöisesti aiheuta ongelmia tai häiriöitä. Selvää kuitenkin on, että silloin jos häiriöitä aiheutuu, niihin on pystyttävä puuttumaan. Tällä hetkellä lyhytvuokrauksen aiheuttamiin häiriöihin on vaikea puuttua esimerkiksi hallintaanottomenettelyllä. Näistä puuttumiskeinoista tullaan säätämään asunto-osakeyhtiölaissa”, Hienonen selventää.
Hienonen ei lähde arvioimaan, minkä verran tulevat lakimuutokset tulisivat vaikuttamaan lyhytvuokraustarjontaan.
”Nyt, kun esityksiä ei vielä ole edes annettu eduskunnalle, vaikutuksia on mahdoton arvioida. Vielä ei voi sanoa mitään varmaa siitä, millaisina esimerkiksi ehdotetut vuorokausirajat tulevat käsittelyyn.”
Kokeilu sujui kivuttomasti
Oululainen asuntosijoittaja Sonja Turkki on seurannut julkista keskustelua lakihankkeista.
”Välillä ihmetyttää lyhytvuokrauksen saama negatiivinen julkisuus. Majoittujat ovat ihan tavallisia, siistejä ihmisiä reissuillaan ja työmatkoillaan”, Turkki sanoo.
Turkki kokeili kalustetun asunnon vuokraamista Airbnb-alustan kautta ensimmäisen kerran keväällä 2024.
”Meillä valmistui remontista asunto huhtikuussa ja mietin, että vasta syksyn opiskelijamarkkina olisi paras hetki vuokrata asunto kalustamattomana ja pitkäaikaisesti. Niinpä kokeilimme kesän ajan kalustettua lyhytvuokrausta. Ajatus oli kytenyt jo aiemmin, ja tuossa kohtaa huomasin, että tässähän meillä on sopiva asunto lähteä testaamaan”, Turkki kertoo.
Kesä meni hyvin. Asunto ei ollut edes erityisen keskeisellä sijainnilla, mutta varaukset tulivat helposti ja kesä meni kaiken kaikkiaan kivuttomasti.
Tästä innostuneena Turkki lähti tämän vuoden keväällä tekemään lyhytvuokrausta isommin.
”Ostimme tammikuussa uuden sijoitusasunnon. Edellisenä kesänä hankitut kalusteet olivat varastoituina autotalliimme. Päätimme kalustaa tämän ostamamme asunnon. Kuopuksemme oli syntynyt loppuvuodesta 2024 ja olin vauvan kanssa kotona. Ajattelin, että lyhytvuokraus olisi hyvä tapa tehdä lisätuloja vanhempainvapaalla.”
Vettä myllyyn lisäsi eräs sukulaisvierailu, jonka aikana selvisi, että tuttu sukulaistyttö etsi kesäksi töitä. Turkki sai päähänsä tarjota siivouskeikkaa hänelle.
”Siinä kävi vähän niin, että asuntoja piti hommata lisää, kun oli kerran siivoojakin”, Turkki nauraa.
Vuokra-asunnoilla lyhytvuokrausbisnekseen
Turkilla ja hänen puolisollaan on yhteensä seitsemän sijoitusasuntoa, jotka yhtä lukuun ottamatta ovat pitkäaikaisessa vuokrauskäytössä. Asuntojen parissa puuhailu kiinnostaa Turkkia, joka on koulutukseltaan kasvatustieteiden maisteri ja työskennellyt muun muassa sosiaalityöntekijän viransijaisena.
Toimelias nainen päätti etsiä lyhytvuokrauskohteita itselleen vuokralle sen sijaan, että ostaisi asunnot omaksi.
”Vuokrasin kesäksi lopulta viisi asuntoa, joista osa oli valmiiksi kalustettuja. Ajatuksena oli, että Oulussa tulee olemaan hyvä turistikesä, sillä meillä oli täällä isoja tapahtumia, kuten muun muassa Asuntomessut ja Kuninkuusravit.”
Vuokrattavien kohteiden suhteen Turkki ei rajannut tarkkoja kriteerejä. Onnekseen Turkki löysi asuntosijoittajan, joka suhtautui lyhytvuokrausideaan positiivisesti ja jolta hän päätyi lopulta vuokraamaan useamman asunnon.
”Nämä asunnot oli alun pitäenkin määrä vuokrata vain kesäksi. Se oli tälle sijoittajalle hyvä diili, sillä hän sai sitten vuokrattua asunnot syyskuun alusta kuumaan opiskelijamarkkinaan.
Turkki vuokrasi kaksi asuntoa myös toisiin kaupunkeihin kesätöihin lähteviltä opiskelijoilta, jotka itsekin asuivat asunnoissaan vuokralla.
”Heillä oli vuokranantajiensa lupa vuokrata asuntoa lyhytaikaisesti, ja sitä he olivat jo tehneetkin ollessaan pidemmillä reissuilla. Pienet asunnot hyvillä sijainneilla houkuttelivat lyhytvuokrauskohteina. Asunnot olivat täysin kalustettuja ja sillä tavalla minulle helppoja.”
Rivarikaksio oli vetonaula
Kesän ajan Turkki pyöritti siis viittä lyhytvuokrauskohdetta ja työllisti yhtä opiskelijasiivoojaa.
”Jos ei oteta lukuun sitä, että kesä oli Oulun lyhytvuokrausmarkkinassa todella kilpailtu ja yöhintoja joutui polkemaan edelliskesää alemmas, kaikki meni oikein sujuvasti. Vieraat olivat tyytyväisiä, mitään ei mennyt rikki ja siivoojani osoittautui hyväksi löydöksi.”
Siisteys on Turkin mukaan yksi lyhytvuokraustoiminnan tärkeimpiä asioita, joten hyvän siivoojan merkitystä ei voi liikaa korostaa.
”Siivosin asuntoja jonkin verran myös itse, mutta vauva kantoliinassa ei tee siivouksesta ainakaan yhtään helpompaa”, Turkki nauraa.
Turkin kohteet olivat hyvin erilaisia: oli yksiötä, isompaa kaupunkiasuntoa ja rivitalokaksio lähiössä.
”Yllätyksekseni juuri rivari oli sellainen, joka veti hyvin majoittujia, vaikka se ei ollut keskustassa. Siellä olivat toisaalta lemmikit sallittu, oma sauna ja piha sekä paikka autolle.”
Turkin lyhytvuokrauskohteet eivät hänen sanojensa mukaan ole ”premium-kohteita”.
”Lyhytvuokraus on usein hyvä vaihtoehto juuri budjettimatkaajalle. Pitää miettiä tarkkaan oma kohderyhmä. Ne asunnot, jotka olen itse kalustanut, olen kalustanut pienellä budjetilla. Esimerkiksi Tori.fi:sta löytää ihan uudenveroista ja kivannäköistä tavaraa, johon joku on vain kyllästynyt. Sängyn pitää olla kuin uusi.”
Turkki ei esimerkiksi tarjoa automaattisesti lakanoita, vaan ne voi ostaa lisämaksusta.
”Jos kohteemme olisivat premium-tason kohteita ja pyytäisin niistä nykyiseen nähden vaikkapa viisinkertaista yöhintaa, en käyttäisi niissä mummon vanhoja lakanoita. Toisaalta nuo mummon vanhat lakanat ovat huomattavasti nykypäivän lakanoita laadukkaampia. On ihan höpöä, että uusi olisi jotenkin parempaa”, Turkki puuskahtaa.
Turkilla oli kesän lisätuloille kymppitonnin tavoite, ja sen hän saavutti.
”Tuosta summasta on vähennetty asuntojen vuokrat ja muut kulut, mutta ei vielä veroja.”
Vuokratulo on pääomatuloa, josta Turkki maksaa veroa 30 prosenttia.
”Se on aika kova veroprosentti näin pienestä toiminnasta. Siksi pidän tärkeänä kirjata jokaisen vessapaperirullan myös kulujen puolelle.”
ESIMERKKI | Yksiö Oulun keskustassa lyhytvuokrauksessa
- Kesän ajaksi vuokrattu kohde, kk-vuokra 655 euroa
- Neljälle hengelle (parisänky ja levitettävä sohva)
- Majoittumisten kesto 1–6 vuorokautta
- Ei autopaikkaa
Toukokuu
- Tulot 777 euroa
- Menot: vuokra 655 e/kk + sähkö 20 euroa
- Siivous noin 80 euroa
- Tarvikkeet (vessapaperi, saippua, kahvi, tee) ja vakuutus 20 euroa
- Viivan alle jäi: 2 euroa
Heinäkuu
- Tulot 2 444 euroa
- Menot: vuokra 655 e/kk + sähkö 20 euroa
- Siivous noin 230 euroa
- Tarvikkeet (vessapaperi, saippua, kahvi, tee) ja vakuutus 20 euroa
- Viivan alle jäi: 1 519 euroa
Yksiöllä, kaksiolla ja kolmiolla kohti Euroopan kulttuuripääkaupunkivuotta
Turkki suosii alustana yhdysvaltalaista Airbnb:tä, vaikka muitakin alustoja on.
”Airbnbn käytettävyys on hyvä ja siellä voi tarkistaa vieraiden aiemmat arviot.”
Naapureiden, isännöitsijöiden ja hallitusten kanssa Turkki ei ole kohdannut ongelmia.
”Ajattelen myös niin, että tämä toimintani on mahdollistanut myös yhden nuoren kesätyön sekä kahden opiskelijan siirtymisen toisiin kaupunkeihin kesätyön perässä. Ilman tätä kuviota opiskelijat olisivat ehkä joutuneet irtisanomaan kotinsa.”
Talvea kohti Turkki on vähentänyt kohteita ja hiukan tarkentanut kriteereitään. Hän on vuokrannut yksiön ja autopaikallisen kolmion aivan Oulun ydinkeskustasta ja lisäksi repertuaariin kuuluu oma kaksio.
”Kesä oli harjoituskierros ja tarkemmat kriteerit hahmottuivat tehdessä. Rautatieasemalle pitää olla alle kilometri”, Turkki tietää nyt.
Oulu on ensi vuonna Euroopan kulttuuripääkaupunki, minkä ennustetaan vaikuttavan matkailuun. Turkki pitää Oulua hyvänä kesäkaupunkina, ja majoittujien tarpeet vaihtelevat hänen mukaansa kaupungissa selvästi vuodenajan mukaan.
”Talvella reissaavat työmatkalaiset, kesällä pariskunnat. Huomionarvoista on, että selvästi suurin osa majoittujista omissa kohteissani ovat olleet suomalaisia.”
MITEN LYHYTVUOKRAUSTA VEROTETAAN? | Lyhytaikaisessa vuokrauksessa vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Tavallisimpia vuokrauksen kohteita ovat osakehuoneistot ja kiinteistöt. Vuokratulosta saa vähentää siihen kohdistuvat kustannukset. Pääomatulojen veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 ja ylittävältä osalta 34. Kirjaudu ja lue juttu Veronmaksajien verkkosivuilla >>
Kati Valjus
Jutun kuva: Mikko Törmänen
