Ostin vuonna 1994 rivitalosta osakeasunnon 327 015 markalla eli noin 55 000 eurolla (muuntokerroin 5, 94573). Asuin perheettömänä asunnossa vuoteen 1999 asti ja laitoin sen vuonna 2000 vuokralle. Olen saanut asunnosta tähän asti vuokratuloa.
Haluaisin nyt myydä asunnon. Sen arvo on nykyään 350 000 euroa. Paljonko minun pitää maksaa veroa, jos myyn asunnon? Minulla ei ole muita pääomatuloja.
Veroasiantuntija Tommi Halonen vastaa:
Vaikka et enää asu asunnossa, sen luovutus on verovapaa, koska olet omistusaikanasi käyttänyt asuntoa vakituisena asuntonasi yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan vuosina 1994–1999- Tällöin et maksa asunnon hinnan noususta mitään veroa.
Asunnon luovutusvoitto on verovapaata tuloa, jos verovelvollinen on omistanut asunnon vähintään kahden vuoden ajan ja käyttänyt sitä omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheensä vakituisena asuntona ennen luovutusta.
Jos niin sanottu kahden vuoden sääntö ei täyttyisi, syntyy asunnon arvonnousussa ja sen myynnissä luovutusvoittoa. Koska olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta, sinulle olisi edullisempaa käyttää luovutusvoiton laskennassa 40 prosentin hankintameno-olettamaa todellisen 55 000 euron hankintahinnan sijaan. Ilman hankintameno-olettaman käyttöä luovutusvoittosi oli 295 000 euroa. Jos omistusaika on alle 10 vuotta, hankintameno-olettama on vain 20 prosenttia.
Hankintameno-olettamaa käytettäessä myyntihinnasta vähennetään ensin 40 prosenttia. Jäljelle jäävä 60 prosentin osuus eli 210 000 euroa olisi sinulle kokonaisuudessaan luovutusvoittoa. Luovutusvoitosta ei voi vähentää mitään kuluja, kun käyttää hankintameno-olettamaa. Tästä koko summasta maksaisit pääomatuloveroa, jos sinulla ei olisi mitään pääomatuloihin kohdistuvia verovähennyksiä.
Veronalainen luovutusvoitto on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia, 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia.
