Asuntomarkkinoiden notkahdusta Suomessa on murehdittu jo monen monta vuotta. Alavire on tosiasia, jota on selitetty monesta eri vinkkelistä: heikko työllisyyskehitys ja kuluttajien luottamus, tasetaantuma sekä muutokset asumisen tukiin – muutamia esimerkkejä mainiten.
Näillä tekijöillä on myös varmasti ollut merkitystä. Seuraavassa muutama täydentävä fundeeraus aiheeseen: asiantilaa tarkastellaan vuokratuottolähtöisesti, mutta siitä ei oikeastaan ole pitkä matka omistusasumiseen – asuntotulon verovapaus toki tiukasti mielessä pitäen.
Korkofiilis
Vielä 2020-luvun taitteen nollakorkoaikana suuri osa suomalaisten kotitalouksien asuntolainoista sidottiin muuttuviin korkoihin, tyypillisesti 12 kuukauden euriboriin. Neuvokkaimmat osasivat tällöin pyytää lainoihinsa kiinteitä korkoja tai pitkiä korkoputkia (hatunnosto teille), jotka takasivat matalia korkokustannuksia vielä vuoden 2022 jälkeenkin, kun muiden kuolevaisten korkokustannukset lähtivät laukalle.
Korkojen nousu oli seurausta vauhdikkaasta inflaatiosta, joka alkoi jo vuoden 2021 puolella. Hinnat ampaisivat nousuun entisestään, kun vuoden 2022 talviolympialaisten jälkimainingeissa eräs iäkäs presidentti päätti aloittaa laajamittaisen sotilaallisen hyökkäyksen, minkä seurauksena energian hinnat euroalueella ampaisivat nousuun.
Lainojen yleinen viitekorko, 12 kuukauden euribor, nousi korkeimmillaan noin 4,2 prosenttiin syyskuussa 2023. Vuotta myöhemmin korot olivat pahimpien inflaatiopaineiden jälkeen laskeneet jo toista prosenttiyksikköä, ja kesällä 2025 käytiin jo kahden prosentin tuntumassa.
Jo hieman rauhoittunut inflaatio lähti uuteen nousuun, kun talviolympialaisten 2026 jälkimainingeissa eräs iäkäs presidentti päätti aloittaa laajamittaisen sotilaallisen hyökkäyksen, minkä seurauksena energian hinnat euroalueella ampaisivat nousuun. Syyskuun 2026 jälkipuoliskolla 12 kuukauden euribor liikkui 3,3–3,4 prosentin tietämissä. Lokakuun 2026 lopulla 12 kuukauden euribor liikkui 3,3 prosentin tietämissä.
Jos nollakorkoaikana suuri osa suomalaisista päätti ottaa korkosuojaamattomia asunto- ja opintolainoja, lienee se ainakin jonkinlainen implisiittinen osoitus uskosta matalien korkojen pysyvyyteen.
Matalan korkotason maailma ei ollut pelkästään kotitalouksien vaan myös monien asiantuntijoiden näkemys jo ennen koronapandemiaa. Nollakorkojen paluuskenaarioilla on spekuloitu silloin tällöin ennen 2020-luvun toista korkopomppua.
EKP:n syyskuun 2026 katsauksessa 3 kuukauden euriborin odotetaan pysyvän 3,0 prosentin tuntumassa seuraavat pari vuotta. Vaikka osa 2020-luvun hintatason noususta on seurausta eräiden iäkkäiden presidenttien toivottavasti tilapäisestä sotavimmasta ja inflaatio palaisi joskus kahden prosentin tuntumaan, korot eivät välttämättä palaudu nollaan.
Toisaalta mistä sitä tietää, kohtaammeko vaikkapa uuden sodan ryydittämän energiakriisin, kun vuoden 2030 talviolympialaiset päättyvät Ranskan Alpeilla. Myös jokin koronapandemian kaltainen uusi negatiivinen shokki tai talouskasvun odottamaton hyytyminen muuten vaan voi painaa korkoja selvästi nykyisestä. Tulevaisuutta ja sen kriisejä on vaikea ennustaa – etenkin peräpeiliin katsomalla.
Olivat talousasiantuntijat tai korkomarkkinat mitä mieltä tahansa tulevaisuuden korkokehityksestä, asuntomarkkinoiden kannalta merkityksellinen kysymys juuri nyt on, mitä me kotitaloudet asiasta fiilistelemme.
Jos 2–3 vuotta sitten paluu nollakorkoihin tuntui mahdolliselta skenaariolta, viimeaikainen korkokehitys ei ole ainakaan ruokkinut näitä unelmia. Mitä jos kotitaloudet ja asuntosijoittajat ovat haudanneet toiveensa matalista koroista ja ovat muuttaneet pitkän aikavälin korkonäkemyksiään ja siten myös tuottovaatimuksiaan pysyvästi pari pinnaa nollakorkoaikoja korkeammalle? Voisiko se enteillä, että hintojen korjausliike olisi edelleen kesken – ainakin paikoin?
Hoitokustannukset & tontit
Maailman energiamarkkina ei ole hetkeen ollut entisensä. Myös päästöoikeuksien hintojen nousu ja investoinnit fossiilista lämmöntuotantoa korvaaviin ratkaisuihin ovat tuoneet painetta lämmityksen hintoihin.
Tällä on ollut myös vaikutusta kiinteistöjen hoitokustannuksiin. Kiinteistöliiton indeksitalotilastojen mukaan kaukolämmön hinta on noussut keskimäärin noin 30 prosenttia vuosien 2021–2025 välillä 59 vertailukunnassa.
Lisämuuttujan hoitokustannuksiin tuovat myös tontit. Vuoden 2024 alussa pääministeri Petteri Orpon hallitus korotti maapohjan kiinteistöveron alarajaprosenttia 0,93 prosentista 1,30 prosenttiin. Tämä kiristi kiinteistöverotusta valtaosassa Suomen kuntia, sillä monin paikoin maapohjiin sovellettu prosentti oli alle 1,30 %:n rajan.
Tästä seurasi mainittavimpia vaikutuksia suurissa kaupungeissa. Esimerkiksi Kiinteistöliiton indeksitalovertailuun perustuvan laskelman mukaan veronkorotus lisäsi 50 neliön asunnon vuotuisia hoitokuluja keskimääräisessä helsinkiläisessä taloyhtiössä arviolta noin 140 eurolla/v. Muualla Suomessa kustannusten nousu oli toki huomattavasti maltillisempaa.
Kiinteistöveron 140 euron nousu voi kuulostaa jokseenkin vähältä. Talousteorian (s. 28) mukaan (asunnon alla olevan) tontin arvo määräytyy tulevien vuokratuottojen nykyarvona, joka pienenee veronkiristyksen seurauksena. Jos 50 neliön asunnon 140 euron vuotuinen kiinteistöveron kiristyminen arvotettaisiin vaikka 3,5 prosentin tuottovaatimuksella, nykyarvo tipahtaisi ainakin teoriassa 4 000 eurolla.
Maapohjan veronkiristykseltä on voinut säästyä, mikäli taloyhtiö on sijainnut kunnan vuokratontilla. Lohtu voi kuitenkin olla laiha, kun tyypillisesti näiden tonttien vuokrasopimuksissa on jonkinlainen indeksiehto, minkä vuoksi tonttivuokra nousee kuluttajahintojen mukana.
Kuluttajahintojen nousun seuraaminen on vaatinut hatusta kiinni pitämistä. Elokuussa 2020 elinkustannusindeksin pisteluku oli 1977. Elokuussa 2026 pisteluku oli 21 prosenttia korkeampi.
Jos helsinkiläisen taloyhtiön tonttivuokra on ollut vuonna 2020 esimerkiksi 2,0 euroa/kk per neliö, 21 prosentin nousu merkitsisi 0,4 euron korotusta neliökohtaiseen kk-tonttivuokraan. Vuodessa tämä merkitsisi 50 neliön asunnolle noin 250 euron vuotuista lisäkulua. Nykyarvotarkastelun merkeissä tämä tarkoittaisi yli 7 000 euron alennusta asunnon arvoon 3,5 prosentin tuottovaateella.
Vuokratontillisten taloyhtiöiden tonttivuokrakehitys on ollut nurinkurista. Nollakorkojen aikaan asuntojen hinnat saattoivat nousta mukavasti ja tonttivuokrien indeksikorotukset olivat maltillisia. Sittemmin asuntojen arvot ovat sulaneet kohisten ja tonttivuokrat ovat ampaisseet tukevaan nousuun, mikä on voinut olla myös itseään ruokkiva ilmiö.
Kun energian ja tonttien kustannusten (ja miksei muidenkin hoitokustannusten) nousu on painanut asunnosta saatavaa asuntotuloa/nettovuokratuottoa (vuokra – hoitokustannukset) ennen rahoituskuluja, ei tarvitse olla täysin todellisuudesta irtautunut ekonomisti arvellakseen, että se alentaa myös asuntojen hintatasoa.
Kun yhtälöön lisää vielä viime vuosien maltillisen vuokrakehityksen (kenties mm. asuntojen tarjonnan lisääntymisen seurauksena) ja korkotason nousun, asuntojen hintojen lasku ei välttämättä ole suuri ihme arkijärjelläkään ajateltuna.
Tästä päästäänkin jokseenkin ankeiden, mutta silmiä avaavien loppukaneettien pariin.
Lopuksi
Jos karkean sormiharjoituksen vuoksi oletetaan:
- että odotukset pidemmän ajan korkotasosta ovat nousseet 2020-luvun alusta
- että vuokrat ovat nousseet kituliaasti
- ja että hoitokulujen ripeän kasvun vuoksi omistusasunnosta saatava asuntotulo/vuokratulo on pysynyt viime vuodet ennallaan
…niin esitäpä käyttämällesi tekoälylle seuraava kysymys:
Jos lähtötilanteessa velattoman 150 000 euron Helsinki-yksiön nettovuokratuotto pysyy 550 €/kk, pidemmän aikavälin korkotaso nousee 1 prosentista 3 prosenttiin ja asunnon omistajan vaatima tuotto korkotason päälle pysyy samana, kuinka paljon asunnon laskennallinen arvo alenee prosentteina?
Saatko arvonmuutokseksi –31 prosenttia?
Onkin perusteltavissa, että asunnon omistaminen voi paikoin olla edelleen kallista suhteessa vuokra-asumiseen. Kun määräaikaistalletuksistakin saa parhaillaan jopa 3,0 prosentin korkoja talletussuojalla, voi miettiä, kuinka suurta iloa asunnon omistaminen itsessään siihen liittyvine riskeineen tuottaakaan. Talletuksista maksetaan toki myös veroa kuten vuokratuloistakin.
Ajatusta omasta kodista omalla tontilla pääkaupunkiseudulta on ”myyty” turvallisena sijoituksena säällä kuin säällä, mutta onko asuntokaan järkevä sijoitus hinnalla millä hyvänsä? Asuntojen hintojen viime vuosien korjausliike vaikuttaa hyvin ymmärrettävältä erityisesti pk-seudulla. Toisaalla Suomessa tilanne ei välttämättä ole tai ole lähtökohdiltaan ollut sama, kuten tästä mainiosta selvityksestä voi tulkita.
Jotta tekstin voisi päättää positiiviseen nuottiin, niin todettakoon, ettei tilanne ole välttämättä aivan lohdutonkaan. Ainakin vuokramarkkinalla on viimein voitu havaita asuntojen omistajien kannalta myönteisiäkin merkkejä.
Janne Kalluinen
Kommentoi