Aion myydä sijoitusasunnon lapselleni yli 75 prosentilla markkinahinnasta. Asunto olisi myös lapseni sijoitusasunto eli hän saa asunnosta vuokratuloa. Minkä ajan kuluttua lapseni saa myydä kyseisen asunnon markkinahintaan?
Verojuristi Elina Fasoúlas vastaa:
(14.8.2014) Lapsi voi myydä asunnon edelleen koska tahansa. Kannattaa kuitenkin miettiä, onko näin toteutettu kauppa järkevä verotuksen kannalta.
Lapsihan joutuu maksamaan mahdollisesti syntyvästä myyntivoitosta pääomatuloveroa. Pääomatulovero on 30 prosenttia 40 000 euroon asti ja tämän ylittävältä osalta 32 prosenttia. Lapsen myyntivoitto lasketaan niin, että myyntihinnasta vähennetään hänen maksamansa ostohinta sekä varainsiirtovero. Jos lapsi siis myy asunnon pian ostonsa jälkeen, hän maksaa käytännössä myyntivoiton veroa saamastaan hinnanalennuksesta.
Toinen vaihtoehto voisi olla myydä asunto enintään 75 prosentilla markkinahinnasta. Tässä tapauksessa lapselle määrätään lahjavero markkinahinnan ja ostohinnan välisestä koko erotuksesta.
Lapsi voi vähentää myyntihinnasta hankintamenonaan sinulle maksamansa kauppahinnan, kaupasta maksetun varainsiirtoveron sekä jos lapsi oston jälkeen odottaa vähintään vuoden, hän voi vähentää myös lahjaverotusarvon.
Lahjaveroa ei voi vähentää.
Tällaisen lahjanluonteisella kaupalla tai kokonaan lahjana saadun omaisuuden edelleen myynnissä on yleensä verosyistä tärkeää odottaa vähintään vuosi ennen kuin omaisuuden myy edelleen. Aiheesta on kerrottu lisää esimerkiksi Verohallinnon ohjeessa Luovutusvoiton määrän laskeminen.
Huomaattehan vielä kauppaan liittyvän 2 prosentin varainsiirtoveron sekä teidän oman mahdollisen myyntivoittonne verotuksen.
Lahjanluonteisessa luovutuksessa eli jälkimmäisessä vaihtoehdossa teidän omaa luovutusvoittoa laskettaessa asunnon hankintamenoksi katsotaan kuitenkin vain se suhteellinen osa asunnon koko hankintamenosta, joka kohdistuu vastikkeelliseen luovutuksen osaan.
Mikäli myyntihintanne lapselle alittaa oman ostohintanne, eikä verotuksessa syntyvä luovutustappionne ole aito ja todellinen, myyntitappio ei ole vähennyskelpoinen verotuksessa (Oulun HAO 11.8.2011 taltio 11/0360/1).
Sekä alihintainen että lahjanluonteinen kauppa ovat kokonaisuuksia, joissa tulee huomioida sekä ostajan että myyjän verotus.
