Suomi on ainoa EU-maa, jossa asuntojen hinnat ovat yhä alempana kuin kymmenen vuotta sitten.
Kiihtyvää inflaatiota ja Ukrainan sotaa seurannut jyrkkä korkojen nousu on vaikuttanut Euroopan asuntomarkkinoihin vuodesta 2022 lähtien. Suomessa asuntojen hinnat ovat laskeneet Eurostatin mukaan vuoden 2022 alkupuolen huipputasoltaan noin 15 prosenttia, mikä on myös tämän neljän vuoden suurin pudotus EU:ssa.
Aiempaa korkeammasta korkotasosta huolimatta useimmissa EU-maissa asuntojen hinnat ovat nousseet pienen kuopan jälkeen taas uusiin huippulukemiin – ne ovat nousseet EU:ssa keskimäärin neljän vuoden aikana yli 10 prosenttia.
Miksi Suomen asuntomarkkina on selvä poikkeus?
***
Yksi keskeinen syy on suomalaisen asuntorahoituksen huomattava korkoherkkyys. Meillä asuntolainat on totuttu sitomaan lyhyeen korkoon, jolloin korkotason muutokset välittyvät nopeasti sekä uusiin että vanhoihin asuntolainoihin.
Uusien asuntolainojen efektiivinen (todellinen) korkotaso nousi Suomessa lähes neljä prosenttiyksikköä 2000-luvun matalimmalta tasolta korkeimmalle vain noin puolessatoista vuodessa. Efektiivisessä korossa on huomioitu aiemmin voimassa ollut asuntolainan korkovähennys, joka poistui kokonaan ikävästi juuri vuoden 2023 alusta korkojen noustessa jyrkästi.
Pelkät lyhyet korot eivät kuitenkaan selitä kaikkea. Ne ovat nimittäin lähes yhtä yleisiä Portugalissa ja Baltian maissa, joissa asuntolainojen korkotaso nousi samassa määrin kuin Suomessa, mutta samalla myös asuntojen hinnat ovat nousseet vahvasti.
Kansantaloudet ja asuntomarkkinat poikkeavat monin tavoin, joten eri tekijöiden merkitystä on vaikea eritellä.
Suomen asuntohintojen kehitys oli tosin suhteellisen hidasta jo ennen korkojen nousua – EU-maista vain Italiassa hinnat olivat nousseet vähemmän muutamien edellisten vuosien aikana.
***
Toinen selitys Suomen hintakehitykselle on asuntojen runsas sijoittajavetoinen rakentaminen nollakorkoaikana. Kasvukeskuksiin rakennettiin paljon pieniä asuntoja vuokramarkkinoille. Kun korot nousivat, kysyntä heikkeni samalla kun uusia asuntoja yhä valmistui runsaasti. Tätä selitystä tukee nykyinen yksiöiden muuta asuntokantaa jyrkempi hinnanlasku.
Nollakorkoajan asuntosijoitusbuumi tuki Suomen taloutta vahvalla rakentamisella. Siitä ei kuitenkaan voinut olla pitkäkestoiseksi kasvuveturiksi, vaan se aiheutti asuntomarkkinoille ja talouteen rytmihäiriön.
Jos rakentaminen olisi ollut maltillisempaa, hintojen nousu olisi ollut aiemmin suurempaa, mutta myös laskupaine nyt pienempi. Täten myös hintojen lasku ja sen vaikutukset kotitalouksiin ja kuluttajien luottamukseen olisivat todennäköisesti jääneet pienemmiksi.
***
Asuntojen hintojen lasku ei toki ole pelkästään huono asia, sillä se pienentää esimerkiksi ensiasunnon ostajan lainatarvetta ja siten asumisen kuluja. Tästä ei silti seuraa, että nuorten olisi nyt nollakorkoaikaa helpompi ostaa asunto. Korkeampi korkotaso kasvattaa lainakuluja, ja ensiasunnon ostajien asemaa suhteessa asuntosijoittajiin ja muihin jo asunnon omistaviin parantanut varainsiirtoverovapaus poistui vuoden 2024 alusta.
Suomen pitkään jatkunut heikko taloustilanne on toki vaikuttanut hintakehitykseen, kuten myös työttömyyden kasvun luoma epävarmuus. Asuntomarkkinoiden käänne on pitkälti sidoksissa Suomen talouden elpymiseen, josta on viimein saatu paljon myönteisiä merkkejä. On selvää ja toivottavaa, että talouden kasvuveturit löytyvät tällä kertaa muualta kuin sijoittajavetoisesta ja korkoherkästä asuntorakentamisesta.
Mikael Kirkko-Jaakkola
Kommentoi