Ostin vuonna 2016 sijoitusasunnon, joka on ollut koko ajan vuokrattuna. Asunnon velattomasta kauppahinnasta noin puolet oli yhtiölainaa.
Asunnosta saatu vuokra on ollut suurin piirtein hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen suuruinen, enkä ole siksi maksanut asunnon vuokratulosta juuri lainkaan veroa. Pääomavastike on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.
Olen nyt myymässä tätä asuntoa, ja velaton kauppahinta tulee olemaan vähemmän kuin mitä se oli vuonna 2016, koska asuntojen hinnat ovat alueella laskeneet.
Jäljellä oleva yhtiölaina siirtyy kaupassa ostajan vastattavaksi, ja sitä on noin 2/3-osaa jäljellä sen alkuperäisestä määrästä. Miten maksamani yhtiölainan määrä huomioidaan asunnon luovutusvoittoa tai -tappiota laskettaessa?
Verojuristi Juha Salmikivi vastaa:
Omistusaikana pääomavastikkeina maksamaasi yhtiölainaa ei tulla huomioimaan asunnon luovutusvoittoa- tai tappiota laskettaessa. Tämä johtuu siitä, että maksamasi yhtiölainan pääomavastikkeet on taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettu eikä rahastoitu. Jos pääomavastikkeet olisi rahastoitu, ne olisivat asunnon hankintamenoon lisättäviä eriä, eikä niitä olisi voinut vähentää asunnon vuokratulosta.
Kun myymäsi asunnon luovutusvoittoa tai -tappiota lasketaan, verrataan velattoman kauppahinnan myyntihinnan osuutta aikanaan maksamaasi ostohintaan. Tässä laskelmassa ei oteta siis yhtiölainan osuutta mitenkään huomioon.
Lisäksi saat vähentää myyntihinnasta muun muassa aikanaan maksamasi varainsiirtoveron sekä myyntikulut.
