Kiinteistösijoittajalta vaaditaan pitkää aikajännettä ja hyviä hermoja. Se on korostunut viime vuosina, kun sijoitusten hajautuskaan ei välttämättä ole suojannut tappiolta. Kajastaako jollain kiinteistöalan sektorilla kuitenkin jo valoa?
Asuntomarkkinoiden käänne lähenee, mutta koska se tapahtuu – sitä ei edes ammattimainen kiinteistösijoittaja lähde ennustamaan. ”Pohjan odotettiin jo tulleen vastaan markkinoilla, mutta sitten nousukäänne taas lykkääntyi”, sanoo kiinteistösalkunhoitaja Pekka Huttunen Titanium Rahastoyhtiöstä.
Juuri, kun odotukset paremmasta olivat päässeet idulle, alkoi sota Iranissa. Sen on pelätty kiihdyttävän inflaatiota, mikä puolestaan johtaisi korkojen nousuun. Silloin asuntomarkkinoiden elpyminen lykkääntyisi edelleen.
Vaikka pahin vältettäisiin, asuntomarkkinoiden pikaista piristymistä ei ennusta kukaan.
Asuntohinnat ovat laskeneet keskimäärin parikymmentä prosenttia vuoden 2021 huipuistaan. Yksityiset asuntosijoittajat ovat kärsineet asuntojen arvon laskusta ja siitä, että takavuosien kovaa korkojen ja kustannusten nousua ei yleisesti saatu sisällytettyä vuokriin. Ylitarjonnan vuoksi etenkin pieniä sijoitusasuntoja on monin paikoin ollut vaikea saada vuokrattua.
Ongelmat, jotka piinaavat osaa yhden tai muutaman sijoitusasunnon omistajista, ovat näkyneet myös asuntorahastoissa. Titaniumin asuntorahaston pitkän aikavälin tuottotavoite on 5–6 prosenttia. Alkuvuosina siihen päästiin, mutta vuoden 2021 jälkeinen aika on painanut keskimääräisen vuosituoton pariin prosenttiin.
Lukuisten muiden asuntorahastojen tavoin myös Titanium on joutunut viivästyttämään osuuksien lunastuksia rahastosta.
Rahastoon sijoittaneet eli rahaston osuudenomistajat eivät siis ole saaneet varojaan ulos rahastosta silloin, kun olisivat halunneet. Rahaston ei ole ollut järkevää myydä asuntoja hinnalla millä hyvänsä vain lunastusten maksamiseksi. Siten turvataan myös niiden osuudenomistajien asemaa, jotka jäävät rahastoon.
”Nyt kaikki Titaniumin asuntorahaston lunastukset on kuitenkin maksettu”, Titaniumin salkunhoidosta vastaava johtaja Carolus Reincke kertoo.
Pienten asuntojen ylitarjonta kuivuu pois?
Pekka Huttunen ja Carolus Reincke uskovat, että pienten asuntojen ylitarjonta kuivuu pois ja asuntosijoittajan tuottopotentiaali on tulevaisuudessa hyvä, kunhan sijoittaja toimii pitkällä aikajänteellä.
”Muuttoliike kasvukeskuksiin jatkuu, eikä uutta rakennuskantaa tällä hetkellä juuri synny. Lisäksi rakentamisen kustannusten nousu on jatkunut. Uusien ja vanhojen asuntojen hintaero kasvaa, ja kun vanhojen asuntojen käyttöasteet nousevat, niiden vuokrat lähtevät vähitellen nousuun”, Pekka Huttunen tiivistää.
Tämä koskee nimenomaan kasvukeskuksia. ”Asuntomarkkinoiden kahtiajako keskuksiin ja maakuntiin voimistuu entisestään”, Carolus Reincke sanoo.
Pekka Huttunen ja Carolus Reincke uskovat myös, että väestörakenteen muuttuminen pitää tulevaisuudessakin yllä yksiöiden ja kaksioiden kysyntää. ”Kun väestö vanhenee ja perhekoko pienenee, pienten asuntojen tarve jopa lisääntyy”, Pekka Huttunen sanoo.
Ulkomaiset sijoittajat kiinnostuneita
Suomen asuntomarkkinat kiinnostavat taas myös ulkomaisia suuria yhteisösijoittajia. ”Niitä on jo tullut Suomeen ja tulee lähivuosina varmaan lisää”, Pekka Huttunen sanoo.
Ulkomaisten kiinteistösijoittajien salkun kivijalkana olivat pitkään toimistot, mutta koronan jälkeen tilalle on etsitty muita vaihtoehtoja. Asuntojen paino salkuissa voi kasvaa.
Tavallisesti ulkomaiset yhteisösijoittajat haluavat ostaa isoja kokonaisuuksia, joten kauppaa käydään suomalaisten ja ulkomaisten ammattisijoittajien välillä. Esimerkiksi työeläkeyhtiö Ilmarinen myi talvella tuhatkunta asuntoa norjalaiselle sijoitusrahastolle. Työeläkeyhtiö Varma myi yli 4 000 asuntoa, mutta ostaja oli suomalainen.
”Tämäntyyppisiä järjestelyjä voidaan nähdä lisää. Vaikka ostaja olisi ulkomainen, kaupankäynnin lisääntymisellä olisi piristävä vaikutus asuntomarkkinoihin”, Pekka Huttunen sanoo.
Mikä ulkomaisia sijoittajia sitten Suomen kiinteistömarkkinoissa kiinnostaa, kun talouden kehityskin on ollut meillä kovin takkuista?
”Suomessa on esimerkiksi selkeä lainsäädäntö eikä vuokrakattoja tai muuta vuokrasääntelyä, kuten monessa maassa on. Kiinteistöjen omistukset ovat selviä ja läpinäkyviä. Sijoittajat myös arvostavat vakaata kassavirtaa, ja Suomessa vuokrat maksetaan – ja yleensä ajallaan”, Pekka Huttunen luettelee.
Hoivatiloissa uudisrakentamisen tarvetta
Uudisrakentamisessa näkymät ovat tällä hetkellä vilkkaimmat hoivakiinteistöissä.
Kiinteistönomistajien ja rakennuttajien yhdistyksen Raklin tuoreessa markkinakatsauksessa todetaan, että ympärivuorokautisen hoivan tarve on kasvanut ”räjähdysmäisesti” 2000-luvulla. Rakli ennustaa, että hoivakiinteistöjen uudisrakentamisen tarve on merkittävä vuosina 2026–2050.
Sijoittajalle hoivakiinteistöt ovat vakaita kohteita. ”Uusissa kohteissa vuokrasopimus tehdään tyypillisesti 15–20 vuodeksi”, Pekka Huttunen kertoo. Myös inflaatio eli kustannusten kasvu on saatu sisällytettyä vuokriin toisin kuin tavallisissa asunnoissa.
Hoivatilat eivät silti ole sijoittajalle tuottoautomaatteja. Carolus Reincke korostaa salkunhoidon vaativuutta. ”On osattava rakentaa oikeille paikoille oikeantyyppisiä tiloja oikeiden kumppanien kanssa. Se ei onnistu kaikilta.”
Hän kertoo, että Titaniumin hoivakiinteistörahasto on tuottanut sijoittajilleen rahaston tavoitteen mukaisen, keskimäärin 7 prosentin vuosituoton rahaston perustamisesta vuodesta 2013 lähtien.
Muutamana viime vuonna tuotto on kuitenkin selvästi pienentynyt, ja osuudenomistajien lunastusten toteuttaminen on rahastossa väliaikaisesti keskeytetty.
Ulla Simola
Titanium Rahastoyhtiö Oy
Pankkiryhmistä riippumaton yritys. Sen erikoissijoitusrahastot Titanium Asunto ja Titanium Hoivakiinteistö kuuluvat alallaan Suomen vanhimpiin.
