Asuntosijoittaja voi saada vakaita vuokratuloja ja hyödyntää velkavipua. Mutta kuinka arvioida asunnon todellinen kannattavuus ja riskit? Kysyimme tekoälyltä sparrausapua tuottojen laskentaan.
Vakaa kassavirta eli vuokratulot voivat olla vastustamaton houkutin. Säännöllisten kuukausitulojen lisäksi asuntosijoittamiseen voi vietellä asunnon mahdollinen arvonnousu, mikä voi nostaa sijoituksen kokonaistuottoa merkittävästi pitkällä aikavälillä.
Jos vielä lisäksi käyttää velkavipua, eli rahoittaa sijoitusasunnon osittain velkarahalla, pääomalle voi saada selvästi parempaa tuottoa kuin mihin yltäisi pelkällä omalla pääomalla.
Tekoäly auttaa laskemaan kannattavuuden
Tekoälyn avulla asuntosijoittaja voi laskea verrattain helposti sijoitusasunnon kannattavuuden.
”Laske vuokratuotto 750 euron kuukausivuokralla ja 150 000 euron asunnolla.”
Chat GPT:n esimerkki
Bruttovuokratuotto (%)
- Vuokra/kk: 750 €
- Vuokra vuodessa: 750 € × 12 = 9 000 €
- Asunnon hinta: 150 000 €
Tulos:
Bruttovuokratuotto on 6 prosenttia vuodessa.
Tekoäly kehottaa laskemaan myös nettovuokratuoton, jolloin mukaan pitää laskea kulut, eli esimerkiksi hoitovastike, verot, vakuutus ja vuokrauksen kulut sekä mahdollisesti myös tyhjät kuukaudet, jolloin asunnolle ei löydy vuokralaista eikä vuokratuotto juokse.
Arvioi velkavivun vaikutuksia tekoälyllä
Kun tuottojen peruslaskelma on selvä, on aika selvittää, miten velkarahan käyttö vaikuttaa sijoituksen tuottoihin. Siispä kysymään asiaa tekoälyltä:
”Kuinka suuri oman pääoman tuotto on, jos 70 prosenttia rahoituksesta on velkaa 3 prosentin korolla?”
Chat GPT:n esimerkki:
Lähtötilanne:
Asunnon hinta: 150 000 €
Rahoitus:
30 % omaa pääomaa = 45 000 €
70 % velkaa = 105 000 €
Vuokra: 750 €/kk = 9 000 €/v
Hoitovastike: oletetaan 200 €/kk = 2 400 €/v
Lainan korko: 3 %
Muita kuluja ei oteta huomioon tässä esimerkkilaskussa.
**
Vaiheittainen lasku:
- Nettovuokra
9 000 (vuokratulot) - 2 400 (vastike) = 6 600 euroa
- Lainan vuosikorko
105 000 × 0,03 = 3 150 euroa
- Nettotuotto lyhennysten jälkeen, ennen veroja
6 600 - 3 150 = 3 450 euroa
Tämä 3 450 euroa on tuottoa sijoitetulle omalle pääomalle (45 000 euroa), joten:
Oman pääoman tuotto (ROE):
Tulos:
Oman pääoman tuotto on noin 7,7 % vuodessa
→ Tämä on laskettu ennen veroja ja ilman remonttivaraa tai tyhjiä kuukausia.
Kannattaa pyytää tekoälyä tekemään myös laskelma, joka ottaa huomioon kulut, kuten hoitovastikkeet, vakuutukset, verot ja remonttivaran.
Sanna Sijoittajan kuvitteellinen vuokratuotto
Tekoälyn luoma kuvitteellinen hahmo Sanna ostaa 150 000 euron sijoitusasunnon. Hän laittaa 30 prosenttia omaa pääomaa ja loput rahoittaa 2,5 prosentin korolla. Sanna saa vuokraa 750 euroa kuukaudessa. Vastike on 200 euroa kuukaudessa. Tekoäly laskee, että bruttovuokratuotto on 6 prosenttia. Nettovuokratuotto kulujen jälkeen on noin 4,4 prosenttia. Oman pääoman tuotto velkavivulla on tekoälyn mukaan jopa yli 10 prosenttia ennen veroja (jos asunnon arvo säilyy).
Tekoäly huomauttaa, että laskelmissa kannattaa ottaa huomioon tuottojen lisäksi riskit: tyhjät kuukaudet, yllättävät remontit, korkotason nousu. Lisäksi kannattaa muistaa, että velkavivun käyttö voi moninkertaistaa tuoton – tai sitten tappion. Tekoäly kehottaa lisäksi vertaamaan sijoitusasunnon tuottoja muiden sijoitusmuotojen, kuten rahastojen, tuottoihin.
Näin kysyt tekoälyltä fiksusti
”Laske vuokratuotto 200 000 euron asunnolle, jossa vuokra on 850 euroa kuukaudessa ja vastike 250 euroa kuukaudessa.”
”Kuinka paljon jää käteen verojen jälkeen, jos vuokra on 700 €/kk ja kulut 300 €/kk?”
”Miten korkojen nousu 2 prosentista 4 prosenttiin vaikuttaa tuottoon?”
Tämä juttu on tuotettu tekoälyavusteisesti käyttäen Chat GPT:tä. Laskelmat ja esimerkit perustuvat tekoälyn tuottamaan sisältöön, joka on pyritty tarkistamaan, mutta voivat sisältää virheitä. Ennen sijoituspäätöksiä on hyvä tarkistaa tiedot asiantuntijoilta ja viranomaislähteistä.
Outi Airaksinen
