Nykyinen korkotaso ei enää tuo kitkaa asuntomarkkinoille. Sen sijaan ihmisten yleinen varovaisuus näkyy pitkinä myyntiaikoina. Etenkin perheasunnoissa kauppa käy, mutta asunnon vaihtajan kannattaa suunnitella siirtonsa huolella.
Asuntomarkkinoiden tilanne vaikuttaa tällä hetkellä jossain määrin ristiriitaiselta. Asuntohinnat keskimäärin ovat jatkaneet laskuaan ja asuntojen myyntiajat ovat venyneet ällistyttävän pitkiksi. Samaan aikaan asuntojen kauppamäärä on kuitenkin selvästi lisääntynyt. Mistä on kysymys?
Jo pitkään asuntojen hinnat ovat voimakkaasti eriytyneet alueellisesti. Viime vuosina hinnat ovat alkaneet eriytyä myös asunnon koon mukaan enemmän kuin ennen, kertoo OP Koti -kiinteistönvälityksen johtaja Lasse Palovaara. ”Nyt hintojen lasku on pienissä asunnoissa jatkunut, kun taas isoissa ns. perheasunnoissa hinnat ovat jo kääntyneet nousuun.”
Asuntomarkkinoiden keskimääräistä hintakehitystä kuvaavissa indekseissä perheasuntojen hintojen nousukäänne ei täysin näy, koska perheasuntoja on lukumääräisesti paljon vähemmän kuin pieniä asuntoja. Keskiarvot antavatkin vain karkean yleiskuvan markkinoista.
Pienissä ei enää laskuvaraa
OP Kodin mukaan yksiöiden ja kaksioiden hinnat ovat laskeneet reippaasti: käytetyn kerrostaloyksiön keskimääräinen neliöhinta on 19 prosenttia halvempi kuin asuntomarkkinoiden kuumimpana vuonna 2021. Pääkaupunkiseudulla kerrostaloyksiöiden hinnat ovat laskeneet peräti 23 prosenttia.
”Myös perheasunnoissa hinnat laskivat 2022–23, mutta lasku pysähtyi nopeasti”, Lasse Palovaara sanoo. ”Nyt hinnat ovat loivassa nousussa, ja ennustan, että nousu jatkuu. Asuntokannassa on perheasuntoja niukanlaisesti tarpeeseen nähden, ja uusia rakennetaan vähän. Jos nyt myy hyvää, uudehkoa perheasuntoa, se menee yleensä aika nopeasti kaupaksi.”
Pieniä asuntoja puolestaan on rakennettu runsaasti etenkin vastaamaan sijoittajakysyntään, joka kävi kiivaana, kun korot pyörivät nollan tienoilla lähes vuosikymmenen. Korkojen raju nousu 2022 karkotti osan sijoittajista markkinoilta.
Nyt vuokra-asunnoista on ylitarjontaa, mutta ovatko halvat hinnat jo saaneet sijoittajat palaamaan markkinoille? ”Jonkin verran sijoittajia jo näkyy, mutta ei entisessä määrin.”
Palovaara ei usko hintojen laskun enää jatkuvan pienissäkään asunnoissa. ”Laskun varaa ei enää ole.”
Hän arvelee, että yleisesti ottaen asuntohinnoissa voi alkaa näkyä selvemmin plusmerkkistä liikettä ensi kesän korvalla. OP Koti ennustaa ensi vuodelle keskimäärin noin 3 prosentin hintojen nousua. Odotukset kauppamäärän kasvusta alkanevat selvitä maalis-toukokuussa, kun vuoden hiljaisimmat talvikuukaudet ovat ohi.
Asuntoa vaihtavan vaihtoehdot
Asuntojen myyntiajat ovat nyt historiallisen pitkiä. ”Kauppoja syntyy koko ajan, mutta ihmiset ovat hyvin varovaisia ja harkitsevat kauppoja pitkään.”
Keskimääräinen myyntiaika esimerkiksi kerrostalokaksioissa, jotka ovat perinteisesti liikkuneet ripeästi, on isoissakin kaupungeissa 100–150 päivää eli jopa viisi kuukautta.
Tässä varmasti näkyy se, että kuluttajien luottamus talouteen on pysynyt pitkään todella heikkona.
”Sen sijaan nykyisellä korkotasolla ei enää ole hidastavaa vaikutusta asuntomarkkinoihin”, Lasse Palovaara sanoo. Asuntolainojen yleiset viitekorot euriborit pyörivät vähän yli kahdessa prosentissa.
Pitkät myyntiajat eivät haittaa kaikkia: esimerkiksi ensiasuntoa hankkivilla olisi nyt loistotilaisuus etsiä edullista ostettavaa. Sen sijaan asunnon vaihtoa suunnittelevalle ne voivat tuottaa hankaluuksia. Miten siinä tilanteessa kannattaisi toimia?
Lasse Palovaara listaa kolme vaihtoehtoa:
- Yksi on myydä vanha asunto ensin ja mennä välillä vuokralle. ”Se ei sovi kaikille, mutta silloin olet ostajana todella hyvässä asemassa. Hintana on, että pitää muuttaa kahdesti.” Mutta ainakin vältät varmasti kahden asunnon loukun.
- Toinen vaihtoehto on tehdä uudesta asunnosta ehdollinen ostotarjous, jossa kaupan ehtona on, että saat ensin vanhan asuntosi myytyä sovitussa määräajassa. ”Näitä tehdään paljon, eikä niistä yleensä tule ylimääräisiä kustannuksia”, Lasse Palovaara sanoo. Tavoittelemasi asuntokauppa saattaa kuitenkin olla osa kauppojen ketjua, jossa voi olla useita ehdollisia tarjouksia. Kaupat saattavat toteutua, mutta aina ei näin käy.
- Kolmas vaihtoehto on myydä vanhaa ja etsiä uutta samanaikaisesti. Jos uusi löytyy ensin ja jos taloutesi kestää, voit pyrkiä sopimaan pankin kanssa siltarahoituksesta vanhan asunnon myyntiajaksi. Tässä vaihtoehdossa on riskinsä – etenkin, jos myynti pitkittyy.
Taloyhtiön kunto kiinnostaa ostajia
Jos myytävänä on osakeasunto, muutenkin pitkä myyntiaika saattaa vielä venyä, jos taloyhtiön kunnossa on toivomisen varaa. Suurin osa ostajista on kiinnostunut hyväkuntoisista asunnoista, mutta yhä useampi kiinnittää nykyään huomiota myös siihen, miten koko talosta ja yhtiöstä on pidetty huolta. ”Asunnon myynnissä on haasteita, jos esimerkiksi perusparannuksia ei ole talossa tehty ajallaan”, Lasse Palovaara sanoo.
Etenkin korkojen nousu sekä yleinen kustannusten nousu nopean inflaation vuosina 2022–23 sai monet taloyhtiöt lykkäämään remonttejaan.
Pankkien mukaan nyt taloyhtiöiden remonttilainojen haku on hieman vilkastunut. Toisaalta Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöiden korjausrakentaminen vähenee edelleen hieman tänä vuonna. Korjaushankkeiden suunnittelu on kuitenkin lisääntynyt, joten ehkä toimeen aletaan päästä jo ensi vuodesta lähtien.
Ulla Simola
