Vuokrat nousivat vuodessa 3,0 prosenttia (2016). Vuokrat nousivat vuodessa 2,2 prosenttia (2017). Vuokrat nousivat vuodessa 1,5 prosenttia (2018). Kun Tilastokeskuksesta tuupataan uutinen vuokrien kehittymisestä, näyttää aina siltä, että vuokrat nousevat. Kuitenkin kun katsoo näitä uutisointeja rinnakkain, huomaa näkörajoitteinen Reettakin, millaista viimeaikainen kehitys on ollut.
Isoin viesti on selvä. Vuokrien nousuvauhti hidastuu. Lisääntynyt tarjonta näkyy näissä koko maan keskiarvoluvuissa, mutta mitä pienempiin osiin vuokramarkkina pilkotaan, sitä selvemmin muutoksen näkee. Kädet savessa oleva vuokranantaja näkee sen asuntoa uudelleen vuokratessaan kaikkein parhaimmin.
Kasvukeskuksissa, joihin uusia asuntoja on noussut kuin sieniä sateella, alkaa vuokrakehitys pysähtyä ja liikettä on myös alas. Toisin kuin jähmeillä suurmarkkinoilla Helsingissä, nopeimpia muutoksia tapahtuu pienissä kaupungeissa ja nopeimmin muutoksiin reagoivat yksityiset markkinat, joissa napakat vuokraemännät ja -isännät tarkistavat rivakasti vuokrapyyntejään alaspäin samoin kuin jättävät vuokrankorotuksia tekemättä.
Hyviä esimerkkejä tällaisista kaupungeista ovat Lahti ja Hämeenlinna. Molemmat mielletään samanlaisina hyvien kulku- ja pendelöintiyhteyksien ääressä olevina keskisuurina, suht. viriileinä kaupunkeina, joista varsinkin Lahti on ollut erityisesti asuntosijoittajien suosiossa. Kummassakin tarjontaa on tullut runsaasti lisää kysyntään nähden. Hämeenlinnan junayhteyksien heikentyminen, opiskelijoiden määrän lasku ja työttömien osuuden kasvu kaupunkiin muuttavista ovat vaikuttaneet voimakkaasti myös kysyntään ja maksuvalmiuteen.
Lahti on sen sijaan ollut niukin naukin muuttovoittoinen, mutta samoin työttömien määrä kaupunkiin muuttavista on kasvanut. Tarjontaa on tullut joka tuutista, eikä kysyntä ole pysynyt perässä.
Vaikka Lahti on Tilastokeskuksen mukaan näyttänyt vielä nousua, esimerkiksi Vuokraovi.com:n vuokrapyyntidatassa on nähtävissä selkeä trendin muutos kaikkien, mutta erityisesti yksityisilmoittajien vuokratasoissa. Ne ovat laskeneet yksiöissä yli 4 prosenttia. Markkinointiajat kertovat myös tilanteesta. Lahdessa erityisesti pienten asuntojen markkinointiajat ovat nousussa ja Hämeenlinnassa sama juttu. Kummassakin pyöritään tällä hetkellä noin 25 päivän tuntumassa ja päälle, kun esimerkiksi Kuopiossa markkinointiaika on reilusti alle 20 päivää
Vaikka on niin, että uutisointi osoittaisi vuokrien nousevan, tosiasiassa toisensuuntainen muutos kehityksessä on kuitenkin jo tapahtunut. Lisääntyneen tarjonnan vaikutus vuokriin on vain niin verkkainen, että muutoksen huomaamiseen on vaadittu asian palastelua ja parempia kakkuloita. Kun ylläpitokustannusten nousuksi on povattu seuraavalle viidelle vuodelle keskimäärin 2,7 prosenttia vuodessa ja korkotason nousu on joka tapauksessa edessä, yhtälö kertoo, että tuotto-odotukset eivät asuntosijoittamisessa ole nousussa. Sen sijaan jokaisen asuntosijoittajan on syytä entistä tarkemmin opiskella markkinaa, kasvattaa pähkinävarastoa pahan päivän varalle ja laskea kantokykyään myös heikommassa tuottotilanteessa.
Yksityiset vuokranantajat hallitsevat noin kahta kolmasosaa koko vapaarahoitteisesta markkinasta. Joku voi olla sitä mieltä, että kilpailuolosuhteiden kiristyessä yksityinen touhu kuolee, mutta en usko siihen. Hypetys voi ehkä kuolla. Kansainvälisen pääoman kiinnostus voi hiipua. Rakentamisenkin vauhti todennäköisesti hieman hidastuu. Ne joiden tuotto-odotukset ovat maltilliset ja joilla on hommassa pitkä aikajänne ja joustonvaraa, eivät poistu markkinasta.
Yksityisten vuokranantajien keskimääräinen vuokratuotto on Suomen Vuokranantajien kyselyn perusteella noin 4 prosenttia ennen veroja. Vastaajista 23 prosenttia ei laske vuokratuottoaan. Se, että maltillisiin tuotto-odotuksiin tyytyvä joukko on iso ja joustava, tarkoittaa tasaisia ja maltillisia vuokramarkkinoita ja vuokrien kehitystä jatkossakin. Ja Lahti voi olla kirsikka kakussa, kun kiinnostus siihen vähän vaimenee.
Mia Koro-Kanerva
Kommentoi