Luin taannoin Twitteriä ja ilokseni bongasin kirjoittajaguru Karo Hämäläisen aloittaman keskustelun. Karo oli kuunnellut Ylepuheen Pörssipäivää, jossa haastateltava oli kertonut edellyttävänsä asuntosijoituksiltaan vähintään viiden prosentin tuottoa. Karoa oli jäänyt mietityttämään, miten se on mahdollista. Hän veikkasi selitykseksi haastateltavan luovaa kirjanpitoa, jossa ei puhuta asunnon velattomasta tuotosta, vaan tulosta on doupattu velkavivulla.
Karo generoi pohdinnallaan hienon keskustelun asuntosijoittamisen tuotoista, jollaisia rakastan. Ne keskustelut ovat aina ihan pimeitä. Yksi puhuu aidasta ja toinen harjanvarresta. Suomessa ei ole yksinkertaisesti vakiintunut yhtä selkeää ja kokonaisvaltaista tapaa laskea asuntosijoittamisen tuottoa.
Erityisesti sekoilua ja päänvaivaa tuottavat erilaiset korjaus- ja muut kulut, menneet, nykyiset, realistisesti ja potentiaalisesti tulevat sekä se, mitä jakoviivan alapuolelle pitäisi pistää. Hankinta-ajankohdan velaton hinta, sijoitettu pääoma, päivän arvo vai päivän arvo ja kymmenen tulevan vuoden isot korjaukset? Vain tähdet kertovat millainen olet ja kuka on se oikea.
Mutta jotain vakiintunutta kyllä on. Kun joku sanoo saavansa viiden prosentin tuottoa asunnolla, hän tarkoittaa yleensä laskutoimituksen tulosta, jossa vuoden vuokratulosta on vähennetty vuoden (hoito)vastikkeet ja jaettu tulos ostohetken velattomalla hinnalla. En väitä, että Pörssipäivän haastateltava olisi ajatellut juuri näin, vaan tyydyn toteamaan, että yleensä on näin.
Jos velattomaan hintaan haluaa lisätä (ehkä) tulevia korjauksia, aukeaa Pandoran lipas välittömästi. Kuinka monen vuoden päähän korjaukset pitää miettiä? Laukaiseeko pelkkä putkien ikä putkiremonttikulun, vaikkei taloyhtiössä ole edes käynnistetty keskustelua putkiremontista? Miten ostohetken varainsiirtovero ja matkakulut kaupantekotilaisuuteen? Tai se keittiöremontti, joka kannattaa tehdä vasta vuoden päästä ostosta, kun sen turvallisesti vasta sitten saa vähentää verotuksessa?
Yllä kuvattu yksinkertainen ja karkea vuokratuottokaava on hyvä vertailumittari, kun mietitään, onko yksiö Kuopiosta parempi sijoituskohde kuin pieni kaksio Nokialta.
Mutta eihän se sinänsä kerro koko totuutta tai oikean täsmällisesti sitä, kuinka kannattava tai kassavirtaa tuova kumpikaan noista kohteista on. Mutta ei sen ole tarkoituskaan. Luvussa ei ole kyse douppaamisesta tai liian ruusuisista tuottomaalailuista, vaan vertailuluvusta. Se on työluku vuokran, vastiketason ja asunnon arvon väliselle suhteelle, joka kertoo karkeasti ja nopeasti, onko kohteessa järkeä. Viiden ja sitä isomman prosentin kohde on järkevä ja täysin mahdollinen.
Se, mitä kaikkea ostohetkellä ja myöhemminkin tarkemmissa tarkasteluissa pitää laskea tai ainakin huomioida, on asia erikseen. Keskustelu tuolla tasolla vain vaatii keskustelijoilta aikaa ja tupakkaa.
Jotta molemmat puhuisivat samasta aidasta, pitää ensin käydä yksityiskohtaisesti läpi, mitä kaikkea laskelmassa on huomioitu. Ja pengottavaa on kyllä paljon. Aikajänne, isot korjaukset, korjausten tuomat arvonnousut, yleinen arvonkehitys, pienet korjaukset, maalarinteipit, jääkaapit ja asunnon kuluminen, vuokratasojen kehittyminen, vastiketuloutukset ja rahastoinnit, lainankorot, lyhennykset, tyhjät ja täydet kuukaudet, hyvien vuokranantajien järjestön jäsenmaksu, välittäjän palkkiot, matkakulut asunnolle ja niin edelleen.
Mutta kuten todettua, rakastan tätä keskustelua. Se tarjoaa pohjattomasti iloista pulputusta asuntosijoittamisen hienouksista ja nyansseista. Maailma ei ole valmis, mutta juuri siksi niin kiinnostava.
Mia Koro-Kanerva
Täytyy päivittää pimeät excelini, koska unohdan aina maalarinteipit laskelmista :D
Jotta näistä tuottalaskelmista saataisiin vielä synkempiä ja vaikeaselkoisempia, niin ehdotan laskemaan kaikkien tulevaisuuden arvailtujen tuottojen ja kulujen diskonttausta nykyhetkeen.
Kommentoi