Asuntolainan korkovähennystä on leikattu järjestelmällisesti viime vuosikymmenen alkupuolelta alkaen. Vähennyksen on voinut tehdä omista pääomatuloistaan. Mikäli pääomatuloja ei ole ollut riittävästi, korkovähennystä on voinut hyödyntää myös ansiotulojen verotuksessa alijäämähyvityksenä.
Vielä vuonna 2011 asuntolainan korot olivat 100-prosenttisesti vähennyskelpoisia, mutta vuonna 2012 vähennyskelpoisuus leikattiin 85 prosenttiin. Samalla pääomatulojen verokantaa nostettiin 28 prosentista 30 prosenttiin ja otettiin käyttöön korotettu 32 prosentin verokanta 50 000 euroa ylittäville verotettaville pääomatuloille. Nykyään korotettu verokanta on 34 %, ja sitä sovelletaan 30 000 euroa ylittäville verotettaville pääomatuloille.
Korkovähennysoikeutta on leikattu vuosi vuodelta aina kuluvaan vuoteen asti niin, että vuonna 2022 vähennyskelpoista on enää 5 %. Vuonna 2023 sekin vähä jää historiaan. Vähennysoikeuden höylääminen on ollut suhteellisen kivutonta, kun ottaa huomioon asuntolainakorkojen alamäen viime vuosikymmenellä.
Kohta kun korkovähennystä ei enää ole, moni viimeisen kymmenen vuoden aikana ensimmäisen asuntolainansa ottanut ei kenties osaa sitä edes kaivata. Tosin seuraava korontarkistuspäivä voi olla asuntovelalliselle kohtalaisen kirpeä, ainakin jos edellinen korontarkistus on tehty ennen viime kesää ja velkaa on paljon.
Astuuko ASP-lainan korkovähennys estradille?
Erityisen kiinnostava tilanne on tällä hetkellä ensiasuntoaan etsivällä. Suomalaiselle asuntolainalle tyypillinen viitekorko, 12 kuukauden euribor, liikkuu kirjoitushetkellä noin 2,6 prosentin tuntumassa.
Elokuussa asuntolainojen keskimääräiset korkomarginaalit liikkuivat 0,8 prosentin tuntumassa. Nykyhetken viitekoron kanssa kokonaiskoroksi muodostuisi miltei 3,5 %.
ASP-laina on ottajalleen usein edullinen monestakin syystä. Yksi niistä on se, että eräs suomalainen pankki ilmoittaa tälläkin hetkellä markkinoinnissaan, että ”ASP-korkotukilainan korko on alempi kuin vastaavien uusien asuntolainojen korko”.
Asuntolainan korkovähennystä muistuttava korkoihin liittyvä etu ASP-lainassa on se, että valtio maksaa korkotukena lainan koroista 10 ensimmäisen lainavuoden ajan 70 % siitä osasta, joka ylittää 3,8 prosenttia. Esimerkiksi, jos lainan kokonaiskorko olisi 4,5 prosenttia, valtio hoitaisi korosta 0,49 %-yksikköä [=(4,5 %‑yks – 3,8 %‑yks) * 70 %].
Kirjoitushetkellä 4,5 prosentin esimerkkikorko olisi melko korkea. 3,8 prosentin rajaan ei nykyhetken keskimääräisillä korkomarginaaleilla + 12 kk:n euriborilla ole monen promilleyksikön vertaa matkaa.
ASP-korkotukilaina onkin sikäli hyvä diili ottajalleen: pankki voi tarjota sen ASP:n ansiosta alemman korkomarginaalin ja samaan aikaan korkoleikkuri voi merkittävästikin pienentää vaihtuvakorkoisen lainan korkomenoja, jos euribor sattuisi vielä ”raketoimaan” nykyisestä. Toki pankkien tarjoamat korkosuojaukset voivat ajaa samaa asiaa, mutta niille on myös oma hinnastonsa.
Onko nyt aika ostaa ensiasunto?
Ensiasuntoaan harkitsevat ASP-säästäjät ja muutkin asuntoa etsivät elävät mielenkiintoisia aikoja. Asuntomarkkina-asiantuntijat povaavat siellä ja täällä, että vuonna 2023 asuntojen hintakehitys Suomessa on alamäessä. Omaa kieltään kertoo se, että kiinteistönvälitysalallakin ennustetaan hintojen laskevan.
Asuntojen hintataso vaihtelee alueittain Suomessa paljolti. Tästä kielii muun muassa se, että valtion tukeman ASP-korkotukilainan enimmäismäärät vaihtelevat huomattavasti: Helsingissä lainan maksimimäärä on 215 000 euroa, Espoossa, Vantaalla sekä Kauniaisissa 160 000 euroa, Tampereella sekä Turussa 140 000 euroa ja muualla Suomessa 120 000 euroa.
Raflaavana esimerkkinä voitaneen pohtia seuraavaa: ottaako esimerkiksi maksimi ASP-lainan verran rahoitusta yksiöön Helsingin Punavuoresta, maksaa korkoja (3,4 % korkotasolla) ensimmäisenä vuonna noin 610 euroa/kk + n. 150 euroa/kk hoito- & vesivastikkeina – vai jäädä vuokralle?
Toki kohteen arvonmuutoskin on osa yhtälöä, mutta kyseisen muutoksen arviointi ei ole helppo tehtävä.
Janne Kalluinen
Kommentoi