Jonain vuonna vuokraustoiminnan menot saattavat ovat tuloja suuremmat. Tällöin syntyy vuokraustoiminnan tappiota.
Vuokranantajalle voi syntyä tappiota esimerkiksi kalliin vuosikorjauksen vuoksi tai yksinkertaisesti siksi, ettei vuokralainen maksa sovittua vuokraa.
Asunto saattaa myös jäädä tyhjäksi vuokralaisen lähdettyä, jos uutta vuokralaista ei heti löydy. Tyhjät kuukaudet lienevät tuttuja monelle vuokranantajalle.
Vähennys muista pääomatuloista
Tappiolliseltakin vuodelta kannattaa aina antaa veroilmoitus. Vuokraustoiminnan tappio nimittäin vähennetään samana vuonna saaduista muista pääomatuloista.
Jos sijoitusasuntoja on useampia, voitto tai tappio lasketaan kustakin asunnosta erikseen. Yhdestä asunnosta syntyvä tappio vähennetään muista asunnoista saaduista voitoista.
Vuokraustoiminnan tappio voidaan vähentää mistä tahansa pääomatuloista eli myös esimerkiksi luovutusvoitoista, pörssiosingoista ja metsätalouden pääomatuloista. Jos pääomatulot loppuvat kesken ja tappiota jää vähentämättä, syntyy pääomatulolajin alijäämää. Pääomatulolajin alijäämästä Verohallinto muodostaa alijäämähyvityksen, joka vähennetään ansiotuloista menevistä veroista.
Alijäämä syntyy, kun pääomatuloista tehtävät vähennykset ovat suuremmat kuin pääomatulot. Alijäämähyvitys on 30 prosenttia pääomatulon alijäämästä, kuitenkin enintään 1 400 euroa. Maksimihyvityksen saa siis 4 666,67 euron alijäämästä.
Hyvityksen enimmäismäärää korotetaan 400 eurolla, jos henkilöllä tai puolisoilla yhdessä on elätettävänään alaikäinen lapsi. Korotus on 800 euroa, jos lapsia on useampia. Tuloverotuksessa alaikäisellä lapsella tarkoitetaan lasta, joka ei ole täyttänyt ennen verovuoden alkua 17 vuotta. Siten vuonna 2020 alaikäisiä ovat vuosina 2003–2020 syntyneet lapset.
Alijäämähyvitys on puolisoille yhteinen siten, että puolison enimmäismäärästä käyttämättä jäävä osa on mahdollista siirtää toiselle puolisolle.
ESIMERKKI: Ensio ja Kerttu saivat yhtä paljon verohyötyä
- Ensio Esimerkillä ja hänen puolisollaan Kerttu Esimerkillä on yhteinen sijoitusasunto. Vuonna 2020 vuokraustoiminta jää ison vuosikorjaustyyppisen remontin takia tappiolle 5 000 euroa. Kummankin henkilökohtainen osuus tappiosta on siis 2 500 euroa.
- Ensiolla on samana vuonna pörssiosinkoja 1 000 euroa, joista veronalaista pääomatuloa on 85 prosenttia eli 850 euroa. Nämä saadaan tappiolla ”nollattua” eli verosäästöä syntyy 255 euroa ja alijäämää syntyy 1 650 euroa. Tästä lasketaan 30 prosenttia alijäämähyvitystä 495 euroa, joka vähennetään Ension palkkatulojen veroista. Ension verohyöty on yhteensä 750 euroa.
- Kertulla ei ole pääomatuloja. Hän saa alijäämähyvitystä 750 euroa palkkatulojensa veroista.
- Molemmat saavat siis tappiostaan lopulta yhtä paljon verohyötyä eli 750 euroa. Kaiken tämän laskee Verohallinto viran puolesta. Riittää, että Ensio ja Kerttu ilmoittavat vuokraustoiminnan tappionsa verohallinnolle Omaverossa tai paperilomakkeella.
Se osa pääomatulolajin alijäämästä, jota ei voida hyödyntää alijäämähyvityksenä, vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi. Pääomatulolajin tappio vähennetään automaattisesti mistä tahansa pääomatuloista seuraavien 10 vuoden aikana, kunhan pääomatuloja kertyy.
ESIMERKKI: Per vähentää isoja tappioitaan pitkään
- Per Exempelillä on todella huono vuosi 2020. Hänen yksin omistamassaan sijoitusasunnossa on tehtävä edellisten vuokralaisten jäljiltä isot vuosikorjaukset asunnon kulumisen takia, eikä remontin jälkeen löydykään heti uutta vuokralaista. Asunto on kuukausia tyhjillään, mutta kulut juoksevat. Vuokraustoiminnan tappiota syntyy peräti 25 000 euroa.
- Perillä ei ole muita pääomatuloja, joista tappion voisi vähentää. Syntyy 25 000 euroa pääomatulolajin alijäämää.
- Perillä ei ole perhettä. Per saa alijäämähyvitystä 1 400 euroa (vastaa 4 666,67 euron alijäämää). Tappiota saadaan siis hyödynnettyä 4 666,67 euron edestä vuonna 2020, verohyötyä 1 400 euroa.
- Loppuosasta vahvistetaan Perille 20 333,33 euroa pääomatulolajin tappiota tulevia vuosia varten.
HUOMAA! Jos tarkoituksella vuokraa asuntoa liian halvalla esim. lähisukulaiselle, ei tappiota aina hyväksytä verotuksessa.
Harri Rajala
Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton verojuristi
LISÄÄ! Mitä kaikkea vuokranantaja voi vähentää verotuksessaan ja miten vähennykset tehdään oikein? Millaisissa tilanteissa hänen täytyy olla erityisen tarkkana? Lue koko juttu syyskuun Taloustaidosta. Voit lukea jutun näköislehdestä, jos olet rekisteröitynyt verkkopalvelujemme käyttäjäksi.
