Jos myyt lahjaksi saamaasi omaisuutta jonka arvo on noussut, joudut maksamaan luovutusvoittoveroa. Hyvä verosuunnittelu voi keventää verotustasi. Lue verojuristin ohjeet ja opi laskemaan luovutusvoitto.
Lahjaksi saadun omaisuuden arvo saattaa nousta, jolloin sitä myytäessä syntyy luovutusvoittoa, josta pitää maksaa veroa. Varsinkin liian hätäinen myynti lahjan saamisen jälkeen voi tuottaa ikävän yllätyksen luovutusvoittoveron muodossa.
Näin lasketaan luovutusvoitto
Myyntihinta - lahjaverotusarvo = luovutusvoitto. Luovutusvoiton määrä lasketaan vähentämällä omaisuuden myyntihinnasta sen hankintahinta. Lahjaksi saadun ja sen jälkeen vähintään vuoden ajan omistetun omaisuuden hankintahinnaksi katsotaan sen lahjaverotuksessa käytetty lahjaverotusarvo. Lisäksi myyntihinnasta saadaan vähentää voiton hankkimiskulut, esimerkiksi myyntikulut. Näin lasketaan todellinen luovutusvoitto.
Hankintameno-olettama. Luovutusvoitto voidaan laskea myös niin sanottua hankintameno-olettamaa käyttämällä, jos tämä johtaa veronmaksajan kannalta edullisempaan lopputulokseen. Hankintameno-olettamaa käytettäessä ei myyntihinnasta saa vähentää todellista ostohintaa ja voiton hankkimiskuluja, vaan hankintameno-olettama on vaihtoehto niiden vähentämiselle.
Hankintameno-olettama on aina vähintään 20 % myyntihinnasta. Jos omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuotta, myyntihinnasta voi vähentää 40 %.
Jommallakummalla tavalla laskettu luovutusvoitto verotetaan pääomatulona.
- Pääomatulojen veroprosentti on 30 %.
- Yli 30 000 euron vuosittaisista pääomatuloista maksetaan veroa 34 %.
Älä tingi lahjaverotusarvossa!
Joku voi yrittää säästää lahjaveroissa tarjoamalla verottajalle turhan alhaista arvoa saamalleen lahjalle. Lahjan verotuksessa pitäisi käyttää lahjaomaisuuden käypää arvoa sen lahjoitushetkellä, mutta esimerkiksi kiinteistöjen, asunto-osakkeiden ja muun hiukan vaikeammin arvostettavan omaisuuden kohdalla voi tulla kiusaus ilmoittaa verottajalle lahjan arvo sen todellista käypää arvoa pienempänä ja näin saada lahjaverokin pienemmäksi.
I lahjaveroluokkaan kuuluvalle tällainen säästäminen lahjaveroissa kostautuu helposti tilanteessa, jossa hän myöhemmin myy lahjaomaisuutensa käypään hintaan. Alhaisen lahjaveroarvon johdosta hänelle syntyykin todellista arvonnousua suurempi luovutusvoitto, jota verotetaan kireämmin kuin lahjaa.
Tällä hetkellä voimassa olevan I lahjaveroluokan veroasteikon prosentit ovat 0–17. On siis huomattavasti edullisempaa maksaa lahjasta lahjaveroa kuin tinkiä lahjaverotusarvosta ja maksaa myöhemmin tingitystä määrästä luovutusvoiton veroa 30–34 %.
II lahjaveroluokkaan kuuluvalle vastaava ”edullisuusvertailu” on aina tapauskohtaista ja riippuu lahjan arvosta. Tällä hetkellä voimassa olevan II lahjaveroluokan veroasteikon prosentit ovat 0–33.
Esimerkki 1: Olli myi isältä saadun sijoitusasunnon
Olli sai isältään lahjaksi vuonna 2017 sijoitusyksiön, jonka Olli päätti pitää vuokralla. Lahjaveroilmoitustaan varten Olli selvitti yksiön käypää arvoa ja asiantuntijan arvion mukaan yksiön lahjoitushetken arvo oli 130 000 euroa. Olli päätti kuitenkin kokeilla, josko verottaja hyväksyisi lahjaverotusarvoksi 100 000 euroa. Näin kävikin ja Olli maksoi lahjaveroa vuonna 2017 vain 10 000 euroa.
Vuonna 2022 Olli myy asunnon 130 000 euron hintaan ja havaitsee harmikseen, ettei asunnon käypä arvo ole viidessä vuodessa noussut. Isompi harmi aiheutuu kuitenkin siitä, että hän joutuu nyt maksamaan yksiön 30 000 euron myyntivoitosta veroja 9 000 euroa (30 %). Ollilla ei ole myyntivuonna muita pääomatuloja.
Olli joutuu siis maksamaan lahja- ja myyntivoittoveroa yhteensä 19 100 e. Jos Olli olisi vuonna 2017 ilmoittanut verottajalle lahja-asunnon oikean 130 000 euron arvon, hänelle olisi määrätty lahjaveroa 13 700 e, mutta hän olisi samalla välttynyt luovutusvoiton verolta kokonaan.
Malta odottaa vuosi lahjoituksesta!
Lahjaksi saadun omaisuuden myyntivoittoa laskettaessa saadaan käyttää lahjaverotusarvoa vain, jos lahjansaaja on ennen myyntiä omistanut kyseisen omaisuuden vähintään yhden vuoden ajan. Hankintamenona käytetään lahjoittajan hankintamenoa, jos lahjansaaja myy saamansa omaisuuden ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yksi vuosi.
Säännön perusteella lahjansaajalla on oikeus vähentää hankintamenonaan määrä, jonka lahjanantaja olisi saanut vähentää, jos tämä olisi lahjansaajan asemasta myynyt omaisuuden. Lisäksi lahjansaajan omistusaikanaan tekemät mahdolliset lisäykset kuten esimerkiksi perusparannukset tai vähennykset kuten poistot huomioidaan lahjansaajan hankintamenoa laskettaessa.
Toisaalta lahjansaajan omistusaika lasketaan aina lahjoitushetkestä. Näin ollen hankintameno-olettama on näissä tapauksissa aina 20 % luovutushinnasta.
Säännöksen tarkoitus on estää pikaisten välilahjoitusten käyttö verosuunnittelussa. Esimerkiksi pitkään omistetun sijoitusasunnon arvossa on usein realisoimatonta ja verottamatonta omaisuuden arvonnousua. Kun tällainen asunto halutaan myydä, se keksitäänkin ensin lahjoittaa lapsille ja tällä tavoin päivittää omaisuuden hankintamenoksi lahjaverotusarvo.
Pieni lohtu lahjaveron oikaisusta
Kun lahjansaajan luovutusvoittoa laskettaessa hankintamenona käytetään lahjoittajan hankintamenoa, joka on lahjan arvoa pienempi, lahjan arvoon sisältyy niin sanottua piilevää tuloverovelkaa. Niinpä lahjansaajan luovutusvoitosta maksama vero otetaan huomioon lahjan arvoa alentavana seikkana.
Jos hankintamenona on siis käytetty lahjoittajan hankintamenoa, lahjan arvosta vähennetään tuloverotuksessa luovutusvoitosta maksunpantu vero. Lahjan arvosta vähennetään kuitenkin enintään se veron määrä, joka luovutusvoitosta olisi määrätty, jos luovutushintana olisi ollut lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo.
Esimerkki 2: Pekka myi äidiltä saadun kesämökin alle vuoden kuluttua
Pekka saa äidiltään kesämökin lahjana tammikuussa 2021. Sen käyväksi arvoksi katsotaan lahjaverotuksessa 95 000 e. Pekka maksaa mökkilahjasta lahjaveroa 9 500 e. Äiti on omistanut kesämökin vuodesta 1975 ja hänen hankintamenonsa on vain 15 000 e.
Rahapulassa Pekka myy mökin pois jo jouluna 2021 ja saa siitä 100 000 e. Koska Pekka ei ehtinyt omistaa lahjamökkiä vuotta, hänen luovutusvoittonsa lasketaan käyttämällä äidin hankintamenoa (15 000 e). Pekalle on kuitenkin hiukan edullisempaa käyttää 20 %:n hankintameno-olettamaa, jolloin hänen verotettava luovutusvoittonsa on 80 000 e. Siitä Pekalle määrättävä vero on 26 000 e, kun Pekalla ei ole muita pääomatuloja eikä pääomatuloihin kohdistuvia vähennyksiä.
Pekka pyytää myöhemmin oikaisua lahjaveroonsa. Jos luovutushintana olisi ollut 95 000 euron lahjaverotusarvo, olisi luovutusvoiton vero ollut 20 %:n hankintameno-olettamaa käyttämällä 24 640 e. Lahjaverotusta korjataan siten, että Pekan lahjan arvoksi katsotaan lahjaverotuksessa 95 000 e – 24 640 e = 70 360 e. Pekan lahjaverot putoavat lahjaverotuksen oikaisun johdosta 6 536 euroon. Tämä vajaan 3 000 euron pudotus ei kuitenkaan Pekkaa paljon lohduta 26 000 euron luovutusvoittoveron rinnalla.
Tero Hämeenaho
Kirjoittaja on Veronmaksajain Keskusliiton verojuristi.
Artikkeli on julkaistu ensimmäisen kerran Taloustaito Bonuksessa 7.2.2018. Juttu on päivitetty 13.5.2022.
