Asunnonostajat eivät osaa hinnoitella taloyhtiön omaisuuden arvoa. Se synnyttää valistuneille ostajille mahdollisuuden hankkia tuottoja alle markkinahinnan.
Aiemminkin on puhuttu asuntomarkkinoiden hinnoittelun tehottomuudesta, mutta Lassi Vuorelan Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulussa tekemä diplomityö ”Taloyhtiön omaisuus asuntokaupassa” tuntuisi osoittavan, että yhtiöiden omaisuus ei näy asuntojen hinnoissa.
Jos tarjolla on kaksi muuten vertailukelpoista asuntoa, joista toinen sijaitsee yhtiössä, jolla on tavanomaisen ylittävää omaisuutta, kun taas toinen sijaitsee yhtiössä, jolla tällaista omaisuutta ei ole, kannattaa tietenkin valita ensimmäinen – olettaen, että kumpikin asunto maksaa saman verran. Yhtiön omaisuuden tuotto kun pienentää vastiketarvetta, ja toisaalta yhtiö voi myydä omaisuuttaan isojen saneeraushankkeidensa rahoittamiseen.
Tyypillisesti taloyhtiöiden omaisuus on niin sanottu talonmiehen asunto, liiketiloja tai autotalleja ja -paikkoja. Rakennusoikeuttakin yhtiöillä voi olla, ja sillä hyödynnettävää arvoa. Oma ja tärkeä lukunsa taloyhtiöiden omaisuudessa on tontti.
”Omaisuus ei vaikuta kauppahintaan”
Diplomityötään varten Lassi Vuorela tutki noin 1 350 asuntokauppaa pääkaupunkiseudulla. Hän asetti asunnot samalle viivalle lukuisten huoneiston arvoon vaikuttavien tekijöiden avulla. Tekijöitä olivat muiden muassa huoneiston pinta-ala, rakennuksen ikä, hissi, sauna, parveke, kerros, huoneiston kunto, etäisyys meren rantaan, etäisyys rautatieasemalle, alueen työttömyys, alueen keskitulot ja niin edelleen.
”Lisäksi laadin analyysiä varten korjausvelkamallin, jolla pyrittiin ottamaan huomioon suurten korjausten ajankohdat. Kauppahinnat muutettiin nykyrahaksi, ja myynnin ajankohta otettiin myös huomioon omilla muuttujillaan. Jokaiselle eri muuttujalle määritettiin regressioanalyysissä jokin vaikutus huoneiston arvoon, josta sitten vain tarkasteltiin yhtiön omaisuutta ja vuokratuloja”, Vuorela kertoo.
Osakkeenomistajan nettovuokratulot määritettiin jokaiselle kaupalle erikseen. Vuorela siis laski, kuinka paljon kyseisen huoneiston omistaja saa säästöä hoitovastikkeesta yhtiön vuokratuloilla.
”Aineisto sisälsi yhtiöitä, joissa on vuokratuloja, sekä yhtiöitä, joissa ei ole vuokratuloja. Käytännössä tietokone siis vertaili näiden yhtiöiden kauppahintoja, eikä löytänyt tilastollista merkitsevyyttä siitä, kummanlaisessa yhtiössä kaupan kohde on tai kuinka paljon vuokratulot ovat.”
Tuotot alentavat vastiketta
Oletetaan kaksi identtistä taloyhtiötä, joissa kummassakin on 50 asuntoa, joista jokainen on kooltaan 50 neliömetriä. Ainut ero yhtiöiden välillä on se, että toinen omistaa sadan neliömetrin suuruisen liiketilan.
”Jos kiinteistön ylläpitokustannus on viisi euroa neliömetriltä kuukaudessa ja liiketilan vuokra 20 euroa neliömetriltä kuukaudessa, osakkeenomistajat säästävät hoitovastiketta 0,63 euroa neliömetriltä kuukaudessa. 50-neliöisen asunnon omistaja hyötyy 375 euroa vuodessa”, Lassi Vuorela laskeskelee.
”Se, paljonko sen pitäisi vaikuttaa asunnon arvoon, on taas tarkastelijasta kiinni. Jos oletetaan, että huoneisto ostetaan lainarahalla, jossa laina-aika on 15 vuotta ja korko yksi prosentti, ostaja voisi maksaa 4 900 euroa ekstraa. Vuokratulot kattaisivat tuon 4 900 euron lainan lyhennykset ja korot.”
Sataneliöinen liiketila ei ole yhtiölle mitenkään poikkeuksellisen suuri omistus, jos sitä vertaa vaikkapa tontin omistamiseen Helsingin kantakaupungissa. Kolmentuhannen neliön tontista Katajanokalla taloyhtiö voi joutua maksamaan 100 000 euroa vuodessa.
Välittäjät eivät mainosta yhtiön vaurautta
Diplomityötään tehdessään Vuorela selasi asuntojen myynti-ilmoituksia niistä yhtiöistä, joissa hän tiesi olevan omaisuutta.
”Yllättävän usein markkinoinnissa ei ole yhtiön omaisuudesta mainintaa laisinkaan. Joissain tapauksissa on annettu yhtiön omistamien huoneistojen määrä tai yhtiön kokonaisvuokratuotot. Silloinkin ostettavan huoneiston osuus yhtiön vuokratuloista jää potentiaalisen ostajan harteille, eikä hän sitä välttämättä huomaa tai osaa tehdä”, Vuorela kummastelee.
”Asuntojen ostajat ovat useiden kansainvälisten kiinteistötutkimuksien mukaan valmiit maksamaan ekstraa rakennuksen energiatehokkuudesta eli tulevista energiasäästöistä. Uskon, että ihmiset olisivat valmiita samalla tavalla maksamaan ekstraa tulevista hoitovastikesäästöistä, mikäli vain tiedostaisivat yhtiön varallisuuden yhtä hyvin kuin esimerkiksi säästöt lämmityksessä ja sähkössä.”
Nykytalot myydään viimeistä nurkkaa myöten
Eri aikoina taloyhtiöihin on jätetty yhteisiä tiloja eri tavoin. Nykyisin toisinaan jopa vuokratonttiosuudet myydään erikseen ja paitsi autopaikat myös kellarikopit lohkotaan omiksi osakkeikseen, kun rakennusliikkeet rahastavat kaiken rahastettavana olevan. Yhtiöille ei jää talonmiehenasuntoja – eihän ole talonmiehiäkään!
”Erityisen varakkaat yhtiöt ovat usein jo satavuotiaita. Diplomityössäni käyttämässäni aineistossa uusin talo, jossa yhtiö omisti talonmiehen asunnon, oli 1980-luvulta. Uusin liiketiloja omistava yhtiö oli 1950-luvulta. Aineistossani suurin osa varallisuudesta painottui selvästi 1920-luvulla tai sitä ennen rakennettuihin taloihin”, Lassi Vuorela kertoo.
Varakkaana Vuorela pitää yhtiötä, jonka vuokratulojen vaikutus hoitovastikkeisiin on yli 2,5 euroa neliömetriä kohden kuukaudessa. Poikkeuksellisen varakkaat yhtiöt eivät maksa lainkaan hoitovastiketta.
Vanhempienkin talojen ”ylimääräinen” omaisuus hupenee, kun yhtiöt käyttävät omaisuuden myyntituottoja suurten remonttien rahoittamiseen. Se on kuitenkin verotuksellisista syistä lyhytnäköistä, sillä taloyhtiö saa vuokratulot useimmiten täysimääräisenä eikä sen tarvitse maksaa veroa, kun taas osakkeenomistaja maksaa jatkossa korkeampaa vastiketta verotetuilla tuloillaan.
Vuorela laskee, että veroedun ansiosta taloyhtiön kautta omistetun omaisuuden nettotuotot ovat 40–50 prosenttia paremmat suoraan kiinteistösijoitukseen verrattuna.
”Kuitenkin jos on myymässä huoneistoaan, kannattanee äänestää yhtiökokouksessa yhtiön omaisuuden myynnin puolesta.”
Eivätkö asunnonostajat osaa laskea?
Yhtiön omistukset eivät ole ainut asia, jonka kohdalla asuntomarkkinoiden hinnoittelu tuntuu toimivan tehottomasti.
Vuosikymmenen alussa Natalia Nikola teki Aalto-yliopiston rahoituksen laitoksella pro gradu -tutkimuksen ”The effect of pipe repairs on housing prices” putkiremonttien vaikutuksesta asuntojen hintoihin.
Tutkimuksen mukaan asuntojen hinnat eivät laske putkiremontin alla riittävän paljon, jotta hinnanlasku riittäisi kattamaan remontin diskontatun arvon.
Putkiremonttikohteiden hinnat alkavat Nikolan tutkimuksen mukaan laskea kuusi vuotta ennen lvis-remonttia. Tuossa vaiheessa lvis-remonttia ei usein vielä näy yhtiön PTS:ssä, vaan se pitää päätellä itse. Vuotta ennen remonttia, jolloin se on jo ostajien tiedossa, asunnon hinta on keskimäärin yhdeksän prosentin ”alennuksessa” – mikä ei kuitenkaan vastaa lähellekään putkiremontin aiheuttamia kustannuksia.
Putkiremonttia välittömästi seuraavina vuosina asunnoista maksetaan keskimäärin 2–3 prosentin ”ylihintaa”. Keskimäärin siis kannatta välttää asunnon ostamista ennen putkiremonttia ja ostaa se muutama vuosi remontin jälkeen.
Asuntomarkkinat ovat alttiita monille käyttäytymistaloustieteen havaitsemille virhepäätelmille. Niistä tietoinen ja laskutaitoinen kiinteistösijoittaja voi hyvin todennäköisesti parantaa menestystään.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.
