veronmaksajat.fi

VERONMAKSAJAN
TALOUSTAITO
-
TAITAVAA
TALOUDENPITOA

KOTI

Lainaa remonttiin – millä hinnalla?

Lainaa remonttiin – millä hinnalla?
17.7.2018

Jotkin remontit voi rahoittaa asuntolainalla, mutta usein tarvitaan kalliimpaa kulutusluottoa. Kulutusluottojen hinta ja ehdot vaihtelevat todella paljon.

Jos oma koti kaipaa enemmän entrausta kuin maalia ja tapettia, kuvetta saa helposti kaivaa syvältä. Etenkin wc- ja pesutilojen ja keittiön remontit nielevät rahaa. Viimeistään niitä suunnitellessa lainanhakumahdollisuudet alkavat kiinnostaa remontin teettäjää.

Luottoa on nykyään tarjolla vaikka missä ja vaikka kuinka paljon, mutta luottojen hintahaitari on valtavan leveä. Asuntolainaa saa pankista parhaimmillaan alle yhden prosentin korolla, kun kulutusluottobisnekseen keskittyneissä pankeissa ja netin välityspalveluissa kulutusluoton korko voi olla useita kymmeniä tai jopa satoja prosentteja.

Putkiremontin kaltaisia isoja taloyhtiön perusparannuksia voi rahoittaa asuntolainalla. Oman asunnon remontti rahoitetaan yleensä säästöillä tai kulutusluotolla. Aika tavallinen oman kodin remonttilaina voi olla esimerkiksi 10 000–50 000 euroa.

Vakuudetonta kulutusluottoa saa lukemattomista nettipalveluista, mutta myös perinteisistä täyden palvelun pankeista. Vakuudettoman luoton todellinen vuosikorko (eli lainan hinta korkoineen, avausmaksuineen ja lainanhoitokuluineen) saattaa jäädä alle kymmeneen prosenttiin, mutta näyttää useimmiten kipuavan reilusti korkeammaksi. Nettipalveluissa kymmenienkin prosenttien korko on tavallinen.

Lopullinen korko riippuu muun muassa lainan suuruudesta ja takaisinmaksuajasta.

Edullisin kulutusluotto on vakuudellinen

Kulutusluotoista edullisin vaihtoehto on vakuudellinen kulutusluotto. Taloustaidon korkovertailussa uusien vakuudellisten kulutusluottojen todellinen vuosikorko on nyt 3,84–5,87 %. Vertailussa on yhdeksän pankkia.

Korkovertailun tarjoukset ovat pankkien antamia esimerkkitarjouksia, joten tositapauksessa luoton korko voi olla paljonkin pienempi tai suurempi. ”Luoton hinta on asiakaskohtainen. Siihen vaikuttavat luotolle saatava vakuus ja asiakkaan maksukyky sekä kokonaisasiakkuus”, sanoo toimitusjohtaja Tom Miller Nordea Kiinnitysluottopankista.

Taloustaidon asuntolainavertailussa korkotarjoukset ovat 0,84–1,10 %, joten hintaeroa asuntolainaan joka tapauksessa kertyy. ”Onhan kulutusluoton korko korkeampi, mutta jos vakuudet ja maksukyky ovat kunnossa, lainasumma on kohtuullinen eikä asiakkaalla ole paljon muita velkoja, vakuudellisen kulutusluoton korko saattaa jäädä muutamaan prosenttiin”, selvittää liiketoimintajohtaja Tommi Grönlund pääkaupunkiseudulla toimivasta Nooa Säästöpankista.

Siinä määrin hintavaa vakuudellinenkin kulutusluotto silti on, että se kannattaa pyrkiä maksamaan melko ripeästi pois.

Arvopaperitkin käyvät vakuudeksi

Tommi Grönlund sanoo, että remonttilainan vakuutena käytetään lähes aina asuntoa. Asunnon vakuusarvoksi hyväksytään pankeissa yleensä 70–75 prosenttia asunnon käyvästä hinnasta. Jos asuntolainaa on jo jonkin aikaa lyhennetty, vakuutta riittää taas remonttilainallekin.

Muutkin vakuudet kelpaavat pankeille. ”Vakuutena voi olla vaikkapa kesämökki tai muuta kiinteää omaisuutta tai sijoitusasunto. Joskus lainanottajan vanhemmat tai sukulaiset antavat vakuuden”, Tom Miller kertoo.

Entä arvopaperit, kuten osakkeet tai sijoitusrahasto-osuudet? Käyvätkö ne vakuudeksi?

”Käyvät, mutta kurssiriskin vuoksi esimerkiksi osakkeiden vakuusarvo on puolet niiden markkina-arvosta”, Tom Miller vastaa.

”Käyvät, mutta vakuusarvo arvioidaan arvopaperikohtaisesti”, Tommi Grönlund sanoo. ”Jos vakuudeksi tarjoaa esimerkiksi rahasto-osuuksia, pieniriskisen korkorahastosijoituksen vakuusarvo voi olla lähes sama kuin sen markkina-arvo, kun taas riskipitoisen osakerahaston vakuusarvo saattaa jäädä puoleen sen markkina-arvosta.”

Yhtiön remonttiin omaa tai yhtiölainaa

Oman asuntonsa kunnostamisen lisäksi taloyhtiön osakas voi tarvita remonttirahaa yhtiön teettämiin korjauksiin.

Jos taloyhtiössä tehdään putkiremonttia tai vastaavanlaista perusparannusta, yhtiö ottaa hankkeeseen lainaa. Yleensä osakas voi valita, lyhentääkö hän yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeella vai maksaako hän oman yhtiölainaosuutensa kerralla pois. Jos hän päätyy maksamaan kerralla, hän voi hakea pankista asuntolainaa yhtiölainaosuutensa maksamiseen (olettaen, että hänellä on asuntolainalle vakuus). Näin yhtiölaina ”vaihtuu” hänen omaksi asuntolainakseen.

Sekä Tommi Grönlund että Tom Miller kertovat, että yhtiölainaosuuden maksaminen pois omalla lainalla ei ole erityisen yleistä. Sitä kannattaa kuitenkin harkita. ”Kannattaa ainakin tarkistaa, saisiko oman lainan taloyhtiölainaa paremmilla ehdoilla”, Tom Miller sanoo.

Tällä hetkellä taloyhtiölainojen ja asuntolainojen keskikoroissa ei välttämättä ole paljon eroa, mutta tapauskohtaisesti eroja löytyy. Mitä huonommin hoidettu taloyhtiö ja mitä huonommalla sijainnilla, sitä korkeampi taloyhtiölainan korko. Hyvälle yhtiölle lainaa voi irrota yksityishenkilön asuntolainan hinnalla.

Jos taloyhtiölainan ja oman asuntolainan korkokustannus olisikin suunnilleen sama, oman lainan muut ehdot ovat usein joustavammat. Maksuaika saattaa olla pidempi tai toisaalta lainaa voi halutessaan lyhentää nopeammin. Lyhennysvapaatakaan ei yhtiölainoista saa, jos perheessä sellaista äkillisesti tarvittaisiin.

Oman asuntolainan koroista saa myös vähennyksen verotuksessa, joskin sen merkitys on nykyisellä korkotasolla olematon. Taloyhtiölainan koroista ei kuitenkaan saa mitään vähennystä.

Jos asuntolainoja sitten on käsissä kaksi kappaletta, oman asunnon ostoon ja remonttiin otetut lainat, voi miettiä, kannattaisiko lainat yhdistää uudeksi lainaksi. ”Sitä harkitaan asiakkaan kanssa tapauskohtaisesti. Muutoksessa vanhan lainan ehdot voivat joko heiketä tai parantua riippuen paljolti siitä, milloin vanha laina on otettu”, Tommi Grönlund sanoo.

”Jos asuntolaina neuvotellaan uusiksi, se tehdään päivän hintaan. Kymmenen vuotta sitten tehdyn lainan ehdot eivät siirry uuteen lainaan”, Tom Miller muistuttaa.

Asuntolaina voi vieläkin halventua

Lainojen korkotasossa ei ole pitkään aikaan tapahtunut dramaattisia muutoksia. Pankkilainojen viitekorkoina käytetyt euriborit ovat jo usean vuoden olleet nollan alapuolella.

Lainan korko muodostuu viitekorosta, lainan avaus- ja hoitokuluista sekä korkomarginaalista, joka on pankin lainasta perimä hinta. Koska viitekorot ovat miinuksella, suuri osa lainanottajan maksamasta todellisesta vuosikorosta on nyt marginaalia. Se pysyy samana koko lainasopimuksen ajan.

Pankkilainoissa marginaali on asiakaskohtainen. Keskimäärin asuntolainojen marginaali pyörii nykyään 0,7–0,9 prosenttiyksikössä. Vakuudellisissa kulutusluotoissa marginaali vaihtelee suuresti, mutta on joka tapauksessa useita prosenttiyksikköjä.

Asuntolaina on pankkien tärkein sisäänheittotuote, joten asuntolainojen marginaaleilla kilpaillaan kovaa. Tom Miller ennustaakin, että marginaalit ovat kutistumaan päin. ”Kuluttajien talousluottamus on vahvistunut ja asuntokauppa heräämässä, jolloin asuntolainojen kysyntä kasvaa. Asuntolainoitus on siitä erikoinen ala, että kun kysyntä lisääntyy, hinnat eivät nouse, vaan laskevat!”

Myös Tommi Grönlund uskoo, että kilpailu voi vielä höylätä asuntolainojen marginaaleja hieman.

Toistaiseksi ei kuitenkaan olla aivan samanlaisessa tilanteessa kuin kymmenkunta vuotta sitten finanssikriisin alla. Silloin markkinat kävivät kuumina ja asuntolainaa saattoi saada jopa reilusti alle puolen prosenttiyksikön marginaalilla. Finanssivalvonta oli huolissaan siitä, että moinen kilpailu syö pankkien kestokykyä.

Viitisen vuotta sitten keskimarginaali olikin taas kivunnut 1,6 prosenttiyksikköön. Euroalue kriiseili, Suomen talous takkusi ja asuntomarkkinoilla oli tahmea meno.

Nykytilanteen tekee mutkikkaaksi pitkä negatiivisten korkojen vaihe, jollaista ei ole ennen koettu. Kun asuntolainojen yleisimmät viitekorot euriborit pyörivät ennen finanssikriisiä noin viidessä prosentissa ja viisi vuotta sitten sentään reilusti plussalla, nyt ne ovat nollan alapuolella. Tuottava lainabisnes on vaikeampaa kuin korkeiden korkojen aikana, joten paineita marginaalien kasvattamiseen varmasti on.

 

LAINAN HINTA

Esimerkkejä

Remonttilainaa 30 000 euroa, laina-aika 5 vuotta, maksut ja korkokustannukset laskettu lainanottohetken korolla. Suuntaa antavat esimerkit on laskettu verkon laskureilla.

Lainatyyppi Todellinen vuosikorko Kuukausierä Korko + kulut laina-ajalta
Asuntolaina* 1,36 % 513 e 769 e
Vakuudellinen kulutusluotto 6,65 % 580 e 4 799 e
Vakuudeton kulutusluotto 10,47 % 644 e

8 669 e

Vakuudeton kulutusluotto 21,00 % 778 e 16 900 e

*Osan asuntolainan koroista saa vähentää verotuksessa. Tässä esimerkkilainassa velallisen korkovähennyksestä saama verohyöty olisi reilu 28 euroa tänä vuonna. Korkovähennystä on pienennetty vuosittain, ja ensi vuonna se pienenee taas.  

Vertaa ja varaudu:

  • Erilaiset lainakorkovertailut antavat suuntaa korkotasosta ja markkinatilanteesta. Todelliset vaihtoehtosi saat selville vain kilpailuttamalla ja hankkimalla itsellesi lainatarjoukset haluamiltasi luotontarjoajilta. Korko ja muut lainaehdot ovat asiakas- ja lainakohtaisia.
  • Jos etsit luottoa nettipalveluista, ole tarkkana todellisten lainaehtojen kanssa. Palveluiden esimerkkitarjoukset korkoineen ja kustannuksineen eivät välttämättä vastaa sinun tilannettasi.
  • Älä vertaa lainojen nimelliskorkoja, vaan todellisia vuosikorkoja, joiden tulee sisältää koron lisäksi lainan avausmaksut ja muut lainanhoitokulut.
  • Pankit tarjoavat lainoille korkosuojausta korkojen nousun varalta. Mieti, miten uskot korkojen muuttuvan remonttilainasi laina-aikana, ja arvioi, kannattaako korkosuojauksesta maksaa.
  • Remonttia ja sen rahoitusta suunnitellessasi ota huomioon kaikki aiemmat lainasi ja säännölliset menosi. Paljonko pystyisit kasvattamaan kuukausimenojasi? Millaisella kuukausierällä voisit hoitaa remonttilainaasi?
  • Joskus remonttifirmalla saattaa olla tarjolla rahoitusta, joten sekin vaihtoehto kannattaa tarkistaa.
  • Myös säästäminen on aina hyvä tapa varautua kaikenlaisiin remontteihin.
  • Varaudu remontissa yllättäviin menoihin. Mitä isompi remontti, sitä todennäköisemmin niitä tulee.
  • Varaudu siihen, että oman remonttisi lisäksi voit tarvita rahaa taloyhtiön korjauksiin. Jos yhtiössä on tehty putkiremontti, yhtiö lienee peruskorjausiässä, joten sekä pienempää että suurempaa korjattavaa todennäköisesti ilmenee jatkossakin. Tiedossa olevat isot lähivuosien hankkeet näet taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä.

Ulla Simola

Rahat, verot, työ & eläke