Taloyhtiön arki sujuu, kun vesi juoksee putkissa ja ilma kiertää hormeissa niin kuin pitääkin. Tämän varmistamiseen tarvitaan huollon ammattilaisia. Onko sinun taloyhtiösi ostanut oikeat palvelut?
Asianajaja Tommi Leppänen Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:sta vastasi Taloustaidolle viiteen kysymykseen taloyhtiön huoltosopimuksesta.
Milloin tarvitaan uusi huoltosopimus?
”Huoltosopimukset ovat yleensä hyvin pitkään voimassa. Vanha sopimus voi olla typistetty, vaikkapa pelkkä A4, jossa ei edes viitata alan yleisiin sopimusehtoihin.
Jos on hyvin pitkään toimittu yhdessä ja kaikki sujuu hyvin, ehkä tarvittavat muutokset on ikään kuin hiljaisesti sovittu käytäntöön vuosien mittaan. Tilanne muuttuu, jos sattuu esimerkiksi jokin vahinko ja osapuolen velvollisuuksia ryhdytään selvittämään sopimuksista. Tällaiseen konkludenttiseen (eli hiljaiseen) sopimiseen liittyy näyttöongelmia mahdollisessa riitatilanteessa.
Joskus palveluntuottaja voi ehdottaa uusimista siksi, että huoltoyritystä halutaan kehittää yhdenmukaistamalla sopimuskantaa. Siten sama palvelumalli toimisi kaikilla asiakkailla.
Pohdi taloyhtiön tarpeet. Ollaanko nykyiseen huoltoon tyytyväisiä vai ei? Halutaanko lisää laatua vai kustannussäästöjä? Molempia ei voi saada samalla kertaa.
Mainitse jo tarjousta pyytäessä kaikki halututut palvelut sellaisella tarkkuudella, että sekä toimeksiantaja että -saaja ymmärtävät ne. Nämä palvelut sisältyvät sitten tarjouksen hintaan. Jos myöhemmin halutaan kirjata sopimukseen lisää palveluita, myös hinta on laskettava uudelleen.”
Voiko sopimuksessa tehdä virheen?
”Harvoin tehdään kovin isoja virheitä. Sopimuksen laatii usein ammattilainen, joko huoltoyhtiö tai isännöinti. Tarvittaessa käytetään juristia asiantuntijana. Sopimusmallit sisältävät yleisimmät perusasiat.
Tyypillisin haaste taloyhtiöissä on se, että ei ymmärretä mitä sovitaan. Sopimusta ei välttämättä lueta kovin tarkkaan. Hallituksen jäsenet eivät ole tekniikan ammattilaisia, joten he eivät osaa arvioida, onko sopimuksessa listattu kaikki tarvittavat huoltotyöt.
Kannattaa selvittää, mistä teknisistä järjestelmistä huoltoyhtiö vastaa, mihin joudutaan ostamaan ylläpito muualta ja kuka huolehtii hankinnoista. Sopimuksessa tulisi olla myös selkeät vastuurajaukset. Näin molemmat osapuolet osaavat hankkia riittävät vakuutukset.
Samoin tulisi kirjata, miten huollon laatu varmistetaan. Ketkä ovat tilaajan ja huoltoyhtiön yhteyshenkilöt laadunvalvonnassa? Laatua havainnoivat myös asukkaat, mutta heidän tulisi antaa palautteensa taloyhtiön vastuuhenkilölle.
Kuinka paljon hintaa saa korottaa?
Mikäli asiakas haluaa rajoittaa hinnantarkastusta sopimuskauden aikana, se on käytännössä tehtävä jo huoltosopimuksella. Jos huoltosopimuksessa noudatetaan kiinteistöpalvelualan yleisiä sopimusehtoja (KP YSE 2007), taloyhtiö on lähtökohtaisesti suostunut hinnankorotuksiin sopimuskauden aikana.
KP YSE 2007:n mukaan huoltoyhtiön on annettava ehdotus hintojen tarkistuksesta hyvissä ajoin etukäteen. Korotusten perusteet on selvitettävä.
Jos asiakas ei hyväksy hinnantarkastusta, siitä tulee ilmoittaa kirjallisesti kuukauden kuluessa. Sen jälkeen pitää käydä sopimusneuvottelu. Ellei hinnasta päästä sopimukseen, toimeksisaajalla on oikeus keskeyttää sopimus kolmen kuukauden irtisanomisajalla.
Mistä asioista tulee eripuraa?
Isoimmat riidat syntyvät huoltotöistä, jotka eivät näy.
Otetaan esimerkiksi vesikaton tarkastus ja vesikourujen puhdistus, joita ei ole sovittu kirjallisesti eikä kirjattu huoltokirjaan riittävän tarkasti. Olettaako asiakas, että huollolla on silti yleisvelvollisuus käydä katolla ja varmistua, ettei vuotoja tai tukoksia ole? Hallituksen jäsenet eivät välttämättä näe, onko katolla käyty vai ei. Jos tulee tukos ja vesi valuu väärään paikkaan, alkaa riita siitä, kuka vahingon maksaa.
Miten yhteistyön saa sujumaan?
”Keskustelkaa aktiivisesti ja asiallisesti. Huomauttakaa puutteista saman tien. Keskustelu on vaikeampaa, jos ongelmia kasaantuu ratkottavaksi.
Palveluntuottaja ei voi huomata, että asiakas on tyytymätön, jos mitään ei kuulu. Samoin palveluntuottajan kannattaa kertoa, jos jokin tilaajasta johtuva asia häiritsee omaa työtä.
Pitkäaikainen tyytymättömyys ei ole peruste lähteä reklamoimaan huollon laskutusta useiden vuosien ajalta, Jos et ole viipymättä tarttunut asiaan, olet tavallaan jo hyväksynyt laskutuksen omalla passiivisuudellasi.
Jos sopimuskumppaneilla on henkilöihin liittyviä pulmia, kannattaa huomata, että mielipahasta ei voi vaatia korvauksia. Joskus vaihdetaan henkilö, joka kohdetta hoitaa. Jos tähän ei haluta ryhtyä, palveluntarjoaja tai tilaaja voi irtisanoa huoltosopimuksen."
Mitä huoltosopimus sisältää?
- Tavallisimmat peruspalvelut
- Asiakaspalvelu ja päivystys
- Lämpö-, vesi- ja ilmastointijärjestelmien toiminnan seuranta ja pienhuollot
- Turvatekniikan seuranta ja vikojen ilmoittaminen
- Rakennuksen rakenteiden toiminnan seuranta ja huolto
- Rakennuksen vesi- ja viemärijärjestelmien sekä vedenohjauksen seuranta ja pienhuollot
- Ulkoalueiden hoito
- Yleisten tilojen siivous
- Pienkorjaukset
- Kulutusseuranta
- Lumityöt ja hiekoitus
- Lisäpalvelut erillisveloituksella*
- Erikoissiivous, kuten ikkunanpesu
- Kiinteistöön liittyvät korjaustyöt
- Erityiset tekniset huollot: sadevesikaivojen tyhjennys, LVI-työt, lämmönjakolaitteistojen sekä vesi- ja viemärijärjestelmien huollot, kattotarkastukset ja -huollot, turvatekniikkahuollot
- Vihertyöt ja puutarhanhoito
*Erillisveloitettaviin töihin kannattaa valita erikoishuoltoliike, jolla on vaadittavat luvat ja osaaminen kyseisen tehtävän suorittamiseen, suosittelee johtaja Salla Ahveninen Retta Isännöinti Oy:sta.
TARKKANA HUOLLON STARTTIPALAVERISSA | Aloituspalaverissa käydään läpi sopimus, käytännöt, muut palveluntuottajat ja hankintarajat. Lue lisää taloyhtiön huoltosopimuksesta digilehdestä Taloustaidon numerosta 11–12/2025.
Satu Alavalkama
