Jos taloyhtiöllä on edessä iso remontti, johon pankki ei myönnä yhtiölainaa, apu saattaa löytyä osakkaiden omista lainoista. Etenkin pienissä taloyhtiöissä tällainen rahoitustapa on jo arkea.
Taloyhtiöt eivät saa enää pankista yhtiölainaa niin helposti kuin joskus ennen. Isännöintiliiton kyselyn mukaan esimerkiksi osa taloyhtiöiden putkiremonteista jää toteutumatta rahoitusvaikeuksien vuoksi.
Kun edessä on suuri, kallis ja kiinteistön kunnon säilymisen kannalta olennainen korjaushanke, sen rahoittaminen voi vaatia yhtiössä luovia ratkaisuja.
Osakkailta on mahdollista kerätä remontteihin rahaa jo etukäteen, mutta useimmiten myös lainarahaa tarvitaan. Se voi olla yhtiölainaa tai osakkaiden ottamaa henkilökohtaista lainaa.
”Jos hanke on suuri eikä pankki tarjoa koko summaa yhtiölainana, voidaan käyttää rahoituksessa sekamallia. Silloin osakkaat tai osa heistä maksaa hankeosuutensa osittain tai kokonaan itse, jolloin yhtiölainan tarve pienenee”, kertoo Isännöintiliiton tutkimuspäällikkö Olli Rekonen.
Tällainen ratkaisu saattaa olla tarpeen, vaikka taloyhtiö ja sen talous olisivat reilassa. Jos yhtiöllä esimerkiksi on jo takanaan jokunen remontti, vanhojen lainojen kokonaismäärä on ehkä niin suuri, ettei pankista irtoa enää riittävästi lisää.
Omarahoitusosuudet voivat muissakin tapauksissa helpottaa yhtiölainan saamista, koska haettava lainasumma pienenee niiden ansiosta.
Erityisesti pienimmissä taloyhtiöissä osakkaat joutuvat usein maksamaan remontit jopa kokonaan omalla rahoituksellaan, sillä enintään viiden osakkaan taloyhtiön on vaikea saada yhtiölainaa.
Viime kädessä yhtiölainan myöntämisestä ja lainan ehdoista päätetään pankissa aina tapauskohtaisesti, kuten henkilökohtaisista lainoistakin.
Osakas voi käyttää lainarahaa tai säästöjään
Jos osakas maksaa hankeosuutensa itse, hän voi hoitaa maksun säästöillään tai hakea sitä varten pankista omaa lainaa. ”Taloyhtiön tai muiden osakkaiden ei tarvitse tietää, miten hän osuutensa rahoittaa”, Olli Rekonen huomauttaa.
Milloin oman lainan ottaminen sitten voisi olla yhtiölainaa edullisempi tapa osakkaalle? ”Riippuu lainan korosta ja muista ehdoista. Jos osakas saa vakuudellista lainaa, se saattaa olla edullisempaakin kuin yhtiölaina”, Olli Rekonen sanoo.
Lisäksi oma laina on joustavampi kuin yhtiölaina. Remonttia varten otettuun yhtiölainaan osakas ei esimerkiksi saa tarpeen vaatiessa lyhennysvapaata, vaan yhtiön rahoitusvastiketta on maksettava joka kuukausi. Oman lainan laina-aikaankin voi vaikuttaa itse.
Jos sen sijaan osakas joutuu ottamaan omaa lainaa vakuudettomana kulutusluottona, korko on tavallisesti paljon kovempi kuin yhtiölainassa.
Yhteisvastuu vastikkeista ei poistu
Kun taloyhtiö on ottanut yhtiölainaa, osakkaat maksavat yhtiölle rahoitusvastiketta (toiselta nimeltään pääomavastike). Rahoitusvastikkeella yhtiö kerää rahaa yhtiölainan kuluihin ja lyhentämiseen.
Osakkaan on hyvä pitää mielessä, että vaikka hän itse maksaisi kokonaan pois oman osuutensa yhtiön remonttikustannuksista tai yhtiölainasta, vastuu yhtiön veloista ei poistu. Jos joku osakkaista jättää rahoitusvastikkeensa maksamatta, osakkaat vastaavat yhdessä myös hänen osuudestaan.
”Sama vastuuhan koskee myös hoitovastikkeita”, Olli Rekonen muistuttaa.
Sijoittaja miettii veroja
Jos taloyhtiössä on sijoittajaosakas, hänen kannattaa miettiä lainajärjestelyissään myös omaa verotustaan.
ESIMERKKI 1:
Sijoittajaosakas ottaa taloyhtiön remonttiin omaa lainaa ja maksaa sillä yhtiölainaosuutensa pois.
Hän saa vähentää oman lainansa korot vuokratuloistaan tai muista pääomatuloistaan. Lainan pääoman (eli lainasumman, jolla hän on maksanut yhtiölainaosuuttaan) hän voi lisätä asunnon hankintamenoon sitten, kun hän myy asunnon – edellyttäen, että taloyhtiö on rahastoinut yhtiölainaosuuden eikä luovutusvoiton laskennassa käytetä hankintameno-olettamaa.
Tällöin hankintamenon suuruus vaikuttaa siihen, miten suuri on asunnon verotettava myyntivoitto tai myyntitappio.
Jos taloyhtiö on tulouttanut rahoitusvastikkeen, se voidaan poikkeuksellisesti lukea osakkeiden hankintamenoon, jos osakas maksaa yhtiölainan kertasuorituksena asunnon oston tai myynnin yhteydessä.
ESIMERKKI 2:
Sijoittajaosakas maksaa taloyhtiölle kuukausittain rahoitusvastiketta yhtiölainan kustannuksiin
Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet kirjanpidossaan, sijoittajaosakas saa vähentää koko rahoitusvastikkeen vuokratuloistaan tai muista pääomatuloistaan.
Ulla Simola
Verotiedon lähde: Veronmaksajain Keskusliitto
