veronmaksajat.fi

VERONMAKSAJAN
TALOUSTAITO
-
TAITAVAA
TALOUDENPITOA

RAHAT

Mikä tuotto, millä vivulla? Asuntosijoittajat paljastavat

Mikä tuotto, millä vivulla? Asuntosijoittajat paljastavat
7.3.2019

KARON PÖRSSI Suora asuntosijoittaminen ja suora pörssisijoittaminen poikkeavat toisistaan monella tapaa. Tärkein ero on siinä, että asuntosijoittaja voi omalla toiminnallaan vaikuttaa merkittävästi saamaansa tuottoon. Sijoittaja – vuokranantaja – on paljon lähempänä reaalitalouden liiketoimintaa kuin pörssisijoittaja, joka jututtaa sijoituskohteensa johtoa kerran vuodessa yhtiökokouksessa kahvitarjoilun.

Kaksi muuta selvää eroa liittyvät velkavipuun ja tuotonlaskentaan.

Asuntosijoittajat käyttävät yleisesti velkaa tuottonsa tehostamiseen. Pankit antavat reaaliomaisuutta eli asuntoa vastaan helposti kohtuukorkoista lainaa, ja sitä on tapana hyödyntää. Myös osakeomistuksia vastaan saa lainaa, mutta suomalaiseen osakesijoituskulttuuriin on iskostunut oppi: älä sijoita lainarahalla.

Velkavipu vaikuttaa merkittävästi sijoittajan saamaan tuottoon ja riskiin. Jos sijoittaja käyttää vaikkapa 50 prosentin velkavipua, hän käyttää 100 000 euron kohteen hankintaan 50 000 euroa omia säästöjään ja lainaa 50 000 euroa pankista. Jos sijoitus tuottaa vaikkapa 2 500 euroa vuodessa, hänen pääomansa tuotoksi tulee viisi prosenttia. Ilman velkavipua hän joutuisi käyttämään 100 000 euroa omaa rahaa ja sille laskettuna tuotto olisi vain 2,5 prosenttia.

Toisaalta jos asunnon arvon laskee vaikkapa viisi prosenttia eli 95 000 euroon, sijoittaja joutuu kuitenkin vastaamaan veloistaan pankille. Arvonlasku iskee kokonaan hänen omaan pääomaansa. Jos omaa pääomaa on 50 000 euroa, 5 000 euron pudotus lohkaisee kymmenen prosenttia pääomasta.

Asuntosijoittaja kykenee kohtuullisen hyvin laskemaan sijoitushetken juoksevan tuoton. Moni asuntosijoittaja asettaa uutta kohdetta hankkiessaan itselleen tuottokriteerin, jota kehnommalla odotetulla tuottoprosentilla hän ei lähde mukaan.

Kysyin neljältä vakavasti asuntosijoittamista harjoittavalta sijoittajalta heidän näkemyksiään velkavivusta ja tuotto-odotuksesta. Sijoittajat ja heidän strategiansa olen esitellyt pari viikkoa aiemmin tällä palstalla jutussa Ei vain keskustayksiöitä – asuntoihin sijoittavat yksityishenkilöt avaavat strategiansa.

Muista remonttivara!

Asuntosijoittamisen suomenkielisen perusteoksen kirjoittaneet, kolmenkymmenen asunnon yhteistä salkkua pyörittävät Joonas Orava ja Olli Turunen vaativat sijoituskohteeltaan viiden prosentin vuokratuottoa.

Vuokratuottoa laskiessaan he ottavat huomioon lähiaikoina odotettavat remontit könttäsummana. Koska he ottavat remontit huomioon yhtiö- ja tapauskohtaisesti, he eivät vähennä sitä vuokratuottoa laskiessaan mekaanisesti esimerkiksi niin, että remonttien ja vuokralaisten vaihtuvuuden aiheuttamien kulujen vuoksi vuokratuotto laskettaisiin vain yhdentoista kuukauden vuokrien pohjalta.

Orava ja Turunen laskevat vuokratuoton yksinkertaisesti: 
Vuokratuotto = (vuokra-hoitovastike) * 12 / (hankintahinta+varainsiirtovero+remonttivara)  

Oravan ja Turusen velkavipu on hankintahetkellä noin 70 prosenttia. Velka on pankkilainaa, yhtiölainaa tai niiden yhdistelmää. Toisin sanottuna velattomalta hinnaltaan 100 000 euron asunnon ostaessaan Orava ja Turunen laittavat sisään omaa rahaa 30 000 euroa. 

Velkavipu 0–90 prosenttia

Tampereelle asuntosijoituksensa keskittänyt ja aktiivisesti sijoituskohteidensa arvoa nostamaan pyrkivä Kati Kyyrö kertoo pyrkivänsä kuuden prosentin vuokratuottoon velattomalle hinnalle laskettuna.

”Tuottoa laskettaessa huomioidaan kaikki remonttikulut, varainsiirtovero ja lainan nostokulut. Jatkossa on tarkoitus huomioida myös kilometrikorvaukset, pankkikulut ja koulutuskulut”, Kyyrö kertoo.

Kohteesta riippuen Kyyrön ja hänen veljensä sijoitusyhtiön käyttämän velkavivun määrä on vaihdellut nollasta 90 prosenttiin.

”Käytämme yrityksen ottamaa pankkilainaa. Aiempi pankkimme halusi, että olemassa olevat taloyhtiölainat maksettiin pankkilainalla pois. Tästä syystä meillä on vain muutamassa kohteessa taloyhtiölainaa, jotka on otettu omistusaikanamme toteutettujen remonttien rahoittamiseksi”, Kati Kyyrö kertoo. 

Alkuun täysin lainarahalla

Pekka Väänäsellä on eri kriteerit henkilökohtaisessa asuntosijoittamisessaan kuin perheyhtiönsä asuntosijoituksissa.

”Tarkkaa tuottoprosenttikriteeriä ei ole. 4,5 prosentin uudiskohde saattaa olla hyvä diili, samoin 12 prosentin käytetty heikommalta alueelta. Kokonaisuus ratkaisee. Tärkeämpää on koko sijoitussalkun oman pääoman tuotto, riskiprofiili ja kassavirta”, Väänänen sanoo.

Asuntosijoituskohteita vertaillessaan hän laskee vuokratuoton samalla kaavalla kuin Orava ja Turunen, mutta hän ei ota huomioon remonttivaraa eikä varainsiirtoveroa.

”Ehdottomasti huomioitavia asioita kokonaisuudessa ovat kuitenkin myös taloyhtiön tulevat remontit, tyhjien kuukausien riskit ja verotus”, hän kuitenkin lisää.

Väänänen kertoo aloittaneensa asuntosijoittamisen lähes sadan prosentin velkavivulla, mutta silloin hänen kanssaan riskiä jakoivat hänen sisaruksensa.

”Nykyisin pidän henkilökohtaisesti maksimina 70 prosentin velkavipua niin, että asunnot tuottavat positiivista kassavirtaa. Yrityksellä asia ei ole aivan yksiselitteinen. Jokin lyhytaikainen kohde saatetaan rahoittaa 80–90 prosentin velkavivulla ja jotkin saattavat olla velattomia”, hän sanoo.

Velkana hän käyttää niin taloyhtiölainaa kuin pankkilainaa ja velkavivun hän laskee jakamalla velan määrän asunnon ostohinnalla tai uudelleenarvioidulla markkina-arvolla.

Jatkuva uudelleenrahoitus

Harri Hurun laskentaedellytys uudelle sijoituskohteelle on positiivinen kassavirta 70 prosentin velkavivulla ja sillä oletuksella, että käytössä on 20 vuoden tasalyhenteinen laina 2,5 prosentin korolla.

”Tämä yhdistettynä sijoitusstrategiaani johtaa kaksinumeroiseen kokonaistuottoon pitkällä jänteellä alkuperäiselle sijoitetulle käteiselle laskettuna.”

Huru uudelleenrahoittaa sijoituskohteitaan jatkuvasti ja pitää siten velkavivun jatkuvasti 50–65 prosentissa. Jatkuvan uudelleenrahoituksen hengessä hän laskee velkavivun asunnon kulloisellekin oletetulle markkinahinnalle, ei hankintahinnalle. Kaikki Harri Hurun lainat ovat tasalyhenteisiä.

”Kokonaisvelkavipuni ei ole koskaan yli 70 prosenttia välittäjien arvioimista käyvistä arvoista. Kotini ja muut omistukset eivät ole lainojen vakuuksina enkä laske niitä mukaan velkavipua laskettaessa.” 

Karo Hämäläinen

Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.

 

 

Rahat, verot, työ & eläke, koti

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.