veronmaksajat.fi

VERONMAKSAJAN
TALOUSTAITO
-
TAITAVAA
TALOUDENPITOA

RAHAT

Ei vain keskustayksiöitä – asuntoihin sijoittavat yksityishenkilöt avaavat strategiansa

Ei vain keskustayksiöitä – asuntoihin sijoittavat yksityishenkilöt avaavat strategiansa
20.2.2019

Karo Hämäläinen

KARON PÖRSSI Asuntosijoittaminen on viime vuosina noussut useiden sijoittajien huulille ja esiin mediassa. Asuntosijoittamiseen on tullut tarjolle helppoja tuotteistettuja ratkaisuja kuten asuntorahastoja, ja onpa pörssissäkin kaksi asuntoja omistavaa ja niitä vuokraavaa yhtiötä, Kojamo ja Ovaro.

Perinteinen ja puhtain asuntosijoittamisen muoto on kuitenkin asuntojen ostaminen ja vuokraaminen itsenäisesti. Kysyin neljältä tunnetulta suomalaiselta asuntoihin sijoittavalta yksityishenkilöltä, millaisin strategioin he liikkuvat kiinteistömarkkinoilla.

Kuten odottaa sopii, strategioissa korostuvat pienet, helposti vuokrattavat asunnot, mutta erojakin on.

Moniaalla on puhuttu, että asuntosijoittamisen suosion kasvu ja pitkään matalana jatkunut korkotaso ovat kiristäneet hintoja niin, että kelvollisten sijoituskohteiden löytäminen on vaikeaa. Kaikki jututtamani asuntosijoittajat ovat silti yhä löytäneet ostettavaa. 

Joonas Orava ja Olli Turunen painottavat yksiöitä

Joonas Oravan ja Olli Turusen kirja Osta, vuokraa, vaurastu oli ensimmäinen suomalainen asuntosijoittamiseen erikoistuva teos. Sen opit ovat valuneet myös myöhemmin ilmestyneisiin asuntosijoitusvihkosiin.

Orava on töissä asuntosijoittamisen parissa Suomen Asuntoneuvojalla, Turunen on Kemiran sijoittajasuhdejohtaja. Kaksikko sijoittaa asuntoihin pääosin yhdessä. He myös kouluttavat asuntosijoittajia.

Orava ja Turunen sijoittavat käytettyihin yksiöihin, jotka voi laittaa heti vuokralle. Sijainnin suhteen he suosivat kasvukeskuksia.

”Yksiöitä hyvällä sijainnilla ja henkilökohtaisella palvelulla 24/7” on heidän johtoajatuksensa.

Sivustollaan www.ostavuokraavaurastu.com julkaisemassaan artikkelissa Orava ja Turunen ovat avanneet asuntosalkkunsa viime vuoden lukuja. Heidän 30 asunnosta koostuvan salkkunsa keskimääräinen vuokra käyttökorvauksineen oli 527 euroa: 17 asunnossa vuokra nousi, 9:ssä pysyi ennallaan ja 4:ssä laski. Vuokralainen vaihtui kahdessatoista asunnossa, vuokrausaste oli 98,3 prosenttia.

”Viimeksi ostimme ylimmän kerroksen parvekkeellisen 32-neliöiden yksiön Helsingin Sörnäisistä”, Joonas Orava kertoo. 

Kati Kyyrö lyö kädet saveen

Varallisuusvalmentaja Kati Kyyrö sijoittaa asuntoihin veljensä kanssa. Sisarusten Kyyrö Capitalilla on 11 enintään 42 neliömetrin kokoista asuntoa, jotka sijaitsevat enintään viiden kilometrin päässä Tampereen keskustorilta. Toisin kuin Oravalla ja Turusella, Kyyröjen maantieteellinen erikoistuminen on erittäin keskittynyttä. Asunnot sijaitsevat pienissä, vanhemmissa taloyhtiöissä.

”Tärkeä osa sijoitusstrategiaamme on sijoittaa taloyhtiöihin, joihin voimme osaamisellamme tuottaa lisäarvoa. Tämä tarkoittaa hyvin kädet saveen -tapaa toimia”, Kati Kyyrö kertoo.

Kyyrö toimii aktiivisesti taloyhtiöiden hallinnossa.

”Minulla on tällä hetkellä viisi hallituksen puheenjohtajuutta, kolme hallituspaikkaa ja yksi toiminnantarkastajuus. Hoidan kolmessa taloyhtiössä hallintoa (yhtiöissä ei isännöitsijää). Lisäksi toimin yhdessä taloyhtiössä hallinnollisena isännöitsijänä”, hän kertoo.

Parhaillaan hän suorittaa isännöinnin ammattitutkintoa, ja suunnitelmissa on myös laillistetun vuokravälittäjän tutkinnon suorittaminen.

Kädet saveen -ajatteluun sopii sekin, että Kyyrö metsästää ennen muuta hyväpohjaisia remonttikohteita. Tavoitteena on paitsi vuokratuoton kautta saatava kassavirta myös omalla työllä tienattava arvonnousu.

Viimeksi Kyyröt ostivat remontoitavan yksiön taloyhtiöstä, josta heillä oli entuudestaan toinen yksiö.

”Taloyhtiö hyötyi, kun huoneisto saatiin sellaisen vuokranantajan hallintaan, joka on huomattavasti aiempaa tarkempi vuokralaisten suhteen. Myös aiemman sijoituksemme arvo myös parani, koska taloyhtiön ainoita huonoja puolia olivat tämän yhden asunnon asukkaan aiheuttamat järjestyshäiriöt”, Kyyrö arvioi. 

Pekka Väänänen ostaa myös uudiskohteita

Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston perustaja Pekka Väänänen on yrittäjä ja asuntosijoittaja. Asuntosalkunrakentaja.fi sivuston taustalla oleva vuonna 2014 perustettu asuntosijoittamista harjoittava perheyritys on ollut hänen päätyönsä parin vuoden ajan.

Myös Väänänen suosii pieniä asuntoja, mutta sijainnista ja kokonaisuudesta riippuen hän tekee sijoituksia myös isompiin asuntoihin. Perheyhtiö omistaa esimerkiksi kolmioita Rovaniemellä. Aiemmista sijoittajista poiketen hänen salkussaan on myös uusia asuntoja, joiden yhteisostaminen tukkualennusdiilein yhdessä piensijoittajien kanssa on osa Asuntosalkunrakentaja.fi:n bisnestä.

”Pitokohteiksi sopivat hyvät käytetyt asunnot, joissa vuokratuotto hieman korkeampi. Huolettomampia ja verotehokkaita uudiskohteita sitten suosittelisin salkkuun ehkä kolmanneksen osuudella.”

Väänänenkin suosii kasvukeskuksia, mutta kaupungin sisällä kohteet voivat olla yhtä hyvin keskustassa kuin lähiöissäkin.

”Molemmista pystyy löytämään hyviä diilejä. Kaupunkikeskustat sopivat ehkä paremmin pitkän aikavälin turvaa haluaville ja kohtuulliseen tuottoon tyytyville sijoittajille”, hän arvioi.

Kassavirta vai arvonnousu?

”Arvonnousuja on mahdollista saada erilaisin keinoin kuten oikeanlaisilla ostoilla ja remontoinnilla. Pitkällä aikavälillä myös yleisen hintatason nousun kautta on mahdollista saada arvonnousua, ei kuitenkaan kaikkialla. Me emme ole kuitenkaan saaneet vielä euroakaan voittoa yleisen hintatason nousun kautta. Asuntosijoittamisen ideologia perustuu kuitenkin kassavirtaan”, Väänänen sanoo.

Väänäsen viimeisin henkilökohtainen sijoitus on hänen perheensä käytössä aiemmin ollut rivitaloasunto, jonka hän jätti vuokralle muuttaessaan omakotitaloon. Väänäsen perheyhtiön viimeisin hankinta puolestaan on Vaasasta ostettu 1980-luvun kerrostalo.

”Myymme sen verkostomme kautta eteenpäin sijoittajille.” 

Harri Huru hyödyntää omaan osaamiseen perustuvaa kilpailuetua

Harri Huru on tullut tunnetuksi suosittujen Ostan asuntoja -blogin, -podcastin ja -YouTube-kanavan kautta. Puheenvuoroissaan hän korostaa vuokralaiskokemuksen tärkeyttä, ja sijoituskohteensa hän on hajauttanut monipuolisesti.

”Valitsen asiakaskohderyhmän paikallismarkkinakohtaisesti ja päätökset teen laskimella”, Huru sanoo. ”Valtaosa asunnoista on yksiöitä ja kaksioita, mutta myös kolmioita.”

Huru sijoittaa pääsääntöisesti käytettyihin asuntoihin, mutta mukana on myös muutama uudiskohde.

”Uudiskohteiden isoin ongelma ovat lyhennysvapaat. Lyhennysvapaiden ajalta verot maksimoituvat. Pääoman kierto on nollassa ja marginaali- ja korkoriski ovat suojaamatta koko lyhennysvapaan ajan”, Huru täräyttää.

Huru pitää asunnoista, joissa on jo valmiiksi vuokralainen, ja remontoitavista asunnoista, joissa omalla työllä voi korottaa arvoa. Hän tavoittelee sekä kassavirtaa että omalla työllä tehtävää arvonnousua.

”Salkkuni on hajautettu kulkureittieni varrelle: Helsinki, Tampere, Ylöjärvi, Nokia, Rauma, Huittinen ja Kokemäki, jossa kotini sijaitsee. Omistan asuntoja sekä kaupunkikeskustoista että lähiöistä, paitsi Helsingissä ja Tampereella vain lähiöistä, sillä niiden keskustoissa tuottoprofiili painottuu liiaksi arvonnousuun”, Huru kertoo.

”Osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista -strategiaani sisältyy oikein ostaminen, oikein remontointi, oikein vuokraus ja jatkuva uudelleenrahoitus. Niiden avulla pyrin sekä verosuunnitteluun veropalloa tulevaisuuteen potkien että oman alkuperäisen sijoitetun omarahoitusosuuden irrottamiseen kohteesta kolmen vuoden kuluessa. Sen jälkeen alkuperäisen sijoitetun pääoman tuotto on ääretön.”

”Pyrin toimimaan koloissa, joissa ei ole liikaa kilpailua, ja hakemaan sieltä omaan osaamiseen perustuvaa epäreilua kilpailuetua ja paikkoja, joita massat karttavat”, Harri Huru kuvaa.

Viimeksi Huru sijoitti verkoston kautta tulleeseen vanhan kohteen asuntonippuun, jonka hän osti vuokralaisineen.

”Myyjällä oli parempi kohde pääomalle, jonka pohjalta sain neuvoteltua minulle hyvän hinnan ja ehdot, ja kohde sopi strategiaani. Myös myyjä oli tyytyväinen.”

Viikon trio: Pieni Ovaro ja iso Kojamo  

Helsingin pörssiin on listattu kaksi asuntojen vuokraamista harjoittavaa kiinteistösijoitusyhtiötä. Ovaro on entinen Orava Asuntokiinteistörahasto, joka muuttui tavalliseksi sijoitusyhtiöksi viime vuonna. Kojamo puolestaan on ammattiyhdistysliiketaustainen vuokra-asuntoyhtiö, joka listautui viime kesäkuussa.

Liiketoimintansa samankaltaisuudesta huolimatta yhtiöt poikkeavat toisistaan sijoituscaseina. Kojamo on vakaasti kasvava kiinteistöjätti, kun taas Ovaro muokkaa sekalaista kiinteistösalkkuaan uusiksi eikä maksa osinkoa.

Alla olevan taulukon tiedot perustuvat vuodenvaihteen tilanteeseen.

  Kojamo Ovaro
Sijoituskiinteistöjen arvo  5,1 mrd. euroa 180 milj. euroa
Asuntoja 1)   34 713  1 567
EPRA-NAV/osake  11,69 euroa  8,55 euroa

1) Ovarolla myös toimitiloja.

Lähteet: Kojamon ja Ovaron tilinpäätöstiedotteet.

Karo Hämäläinen

Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.

Kirjoittaja omistaa Ovaron osakkeita.

Näitä muut lukevat nyt

Rahat, verot, työ & eläke

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.