veronmaksajat.fi

VERONMAKSAJAN
TALOUSTAITO
-
TAITAVAA
TALOUDENPITOA

RAHAT

Sijoitusasunto harkinnassa? Kiinteistökonkarin vinkit asuntosijoittajalle

Sijoitusasunto harkinnassa? Kiinteistökonkarin vinkit asuntosijoittajalle
31.5.2018

KARON PÖRSSI Helsingin kaupungilla on 56 000 vuokra-asuntoa, millä se on Suomen suurin vuokra-asuntosijoittaja.

Jos tietokilpailussa olisi pitänyt lähteä haarukoimaan Suomen suurinta asuntosijoittajaa, Helsingin kaupunkiin olisi hyvin voinut päätyä. Eikä tieto salaisuus ole. Se lukee paitsi Petri Roinisen Asunto – elämäsi tärkein sijoitus -kirjassa (Alma Talent, 2018), josta sen bongasin, myös Helsingin kaupungin nettisivuilla.

Mutta kun tietoa pysähtyy miettimään, se hätkähdyttää.

Helsingin kaupungin nettisivut kertovat lisää: Joka kuudes helsinkiläinen asuu kaupungin vuokra-asunnossa. Vuokra-asuntojen lisäksi Helsingin kaupungilla on asumisoikeusasuntoja ja Hitas-asuntoja.

Melkoinen markkinatoimija, joka ei kuitenkaan toimi samalla logiikalla kuin yksityiset asuntosijoittajat. Kaupungin ensisijainen intressi asuntojen omistamiseen ei ole sijoitustuottojen saaminen kaupungin kassaan. Kaiken lisäksi kaupunki hoitaa kaavoitusta ja pystyy sen ansiosta ohjaamaan asuntomarkkinan kehitystä ja toimintaedellytyksiä.

Jos rajatulla alueella toimisi vaikkapa jäätelönvalmistaja, jonka ensisijainen tehtävä olisi pitää asiakkaat tyytyväisinä huolehtimalla kohtuuhintaisesta jäätelöntarjonnasta ja joka voisi tehdä nollatulosta ja joka hallitsisi kuudesosaa alueen jäätelömarkkinasta ja joka voisi vaikkapa säädellä sitä, missä ja millaista jäätelöä saa myydä, yrittäjä miettisi varmasti kaksi kertaa, investoisiko hän tuolla alueella toimivaan jätskitehtaaseen.

Asuntosijoittaminen on poliittinen bisnes. Se nousee Petri Roinisen asuntokirjan tärkeimmäksi viestiksi. Investors Housen toimitusjohtajana toimivan, kiinteistösijoittajana kokeneen Roinisen kirja on sisällöltään heterogeeninen yhdistelmä katsausta, analyysia, oppikirjaa ja pamflettia. 

”Muista vuokrattavuus!”

Kysyin Petri Roiniselta, mitkä hänen kokemuksensa perusteella ovat yleisimmät virheet, joihin suomalaiset asuntoihin sijoittavat yksityishenkilöt sortuvat.

”Vuokrattavuus, vuokralainen ja vaivannäkö ovat seikkoja, joiden merkitystä vähemmän kokeneet asuntosijoittajat saattavat aliarvioida”, hän sanoo. ”Myös korjaustarpeiden arviointi joko huoneistossa tai taloyhtiössä voi olla haastavaa.”

Toisin kuin pörssikauppaa, asuntosijoittamista ei tehdä vain tietokoneen ääressä istuen, vaan se on maanläheistä jalkatyötä ihmisten ja kiinteistöjen parissa.

”Jos itsellä ei ole oman työn tai vaikka ulkomailla olon vuoksi mahdollisuutta perehtyä paikalliseen asuntomarkkinaan, vuokralaisiin ja talon korjaustarpeisiin, kannattaa kokonaisuus delegoida asiantuntijalle”, Roininen neuvoo.

”Lähes 210 000 yksityisen vuokranantajan joukosta löytyy huikeita virtuooseja, jotka tietävät, kuinka asuntosijoitukset saadaan tuottamaan. Asuntosijoittamisesta on tullut kasvavalle ryhmälle jopa päätyö.” 

Muuta vuokralle?

Roinisen kirjan pamflettimaisiin ajatuksiin kuuluu kosolti näkemyksiä julkisen vallan ja rahan roolista ja asiantuntemuksesta asuntomarkkinoilla, mutta myös kontroverssi ajatus: lähes kaikkien pitäisi asua vuokralla.

Roinisen perustelu vuokralla asumisen puolesta perustuu omistusten hajauttamiseen. Koska esimerkiksi eläkevakuutusyhtiöt sijoittavat kiinteistöihin vain kymmenisen prosenttia salkustaan, ei yksityissijoittajankaan pitäisi sijoittaa kiinteistöihin sen enempää, hän päättelee. Jos finanssiomaisuuden arvo on miljoona euroa, siitä voisi lohkaista 100 000 euroa omistusasunnon hankintaan.

Omistusten hajauttamista käsittelevä teoria ei kuitenkaan ota huomioon eri omaisuuslajien erilaista verokohtelua, ja Roininenkin käsittelee niistä vain asuntolainan korkovähennysoikeutta.

Tärkeämpi veroero liittyy niin sanottuun asuntotuloon: jos sijoittaja asuu vuokra-asunnossa, josta maksaa 1 400 euron vuokran kuukaudessa, sen rahoittaakseen hänen täytyy tienata 2 000 euron pääomatulot kuukaudessa, jotta hän saisi verojen jälkeen riittävästi rahaa vuokranmaksuun.

Vuokrarahat menevät asuntosijoittajalle, joka tyytyy kohteesta 1 400 euron kuukausivuokraan.

Jos molempien sijoittajien tuotto-odotukset ovat samat, eikö vuokralla asuvan kannattaisi ostaa vuokra-asuntonsa, sillä siihen kuluisi vain 70 prosenttia siitä pääomasta, jolla hän nyt tienaa pääomatuloja?

Omistusasumiseen liittyy luonnollisesti myös finanssikalkyylin ylittäviä arvoja, minkä Roininenkin nostaa esiin. 

Asuntosijoittajan tärkeimmät huomiokohdat

Sijoitusasunto on yksityishenkilölle suuri yksittäinen sijoitus. Pyysin Petri Roinista nimeämään kolme tärkeintä seikkaa, joihin asuntosijoittajan on syytä kiinnittää huomiota.

1. Vuokrattavuuden varmistaminen

”On hankittava senkokoinen asunto sellaiselta alueelta, että vuokrakysyntä jatkossakin on vahvaa. Tämä on ratkaisevaa sekä vuokratuottojen että mahdollisen myöhemmän myynnin kannalta. Tällöin markkina on joko tunnettava itse tai vaihtoehtoisesti on oltava luottamuksellinen suhde asuntovarallisuutta hoitavan asiantuntijan kanssa.”

2. Taloyhtiön kunto

”Taloyhtiön kunto vaikuttaa merkittävästi tuleviin korjaustarpeisiin ja siten sijoituksen arvoon. Se pitää osata hinnoitella hankintavaiheessa.”

3. Omien mieltymysten välttäminen

”Hankintaa tehdessä tulisi olla kirkkaana mielessä vuokrattavuuden kriteerit. Sijoittaja ei saisi ihastua stailauksiin, värivalintoihin, sisustus- tai tilaratkaisuihin, jotka kenties vetoavat hänen omiin mieltymyksiinsä. Kyse on asuntosijoituksesta, ei sijoittajan omasta asunnosta.” 

Karo Hämäläinen

Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja 

Blogeissa

Rahat, verot, työ & eläke

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.