Sijoittajien varoja on edelleen jumissa asuntorahastoissa. Rahastot joutuvat tasapainoilemaan kahden osuudenomistajaryhmän välillä: niiden, jotka haluaisivat rahansa ulos, ja niiden, jotka haluavat pysyä sijoittajina rahastossa.
Jähmeä meno on jatkunut asuntomarkkinoilla, ja se on pitkittänyt myös ongelmia asuntoihin sijoittavissa kiinteistörahastoissa. Tällä hetkellä asuntorahastojen vuosituotot ovat kaukana niiden itselleen asettamista tuottotavoitteista.
Kotitalouksille suunnatut, laajan omistajakunnan rahastot tavoittelevat pitkällä aikavälillä suurin piirtein 4–6 prosentin vuosituottoa. Viime vuosina ne ovat painuneet tappiollisiksi, ja kymmenen vuoden aikajänteelläkin vuosituotot ovat nyt vaatimattomia.
Yksittäisen sijoittajan sijoitukselleen saamaan tuottoon vaikuttaa muun muassa se, milloin hän on lähtenyt mukaan rahastoon ja millä hinnalla ostanut rahasto-osuutensa. Asuntorahastoja alkoi tulla markkinoille vuosina 2012–2014, ja lähes saman tien alkanut nollakorkojen pitkä jakso suosi asuntosijoittamista. Jos on ollut mukana alusta asti, keskimääräinen vuosituotto on saattanut vielä tyydyttää.
Kiinteistörahastoista monet toimitila-, tontti- ja metsärahastot ovat kuitenkin tuottaneet paljon paremmin kuin asuntoihin keskittyneet rahastot.
Kolmasosa asuntorahastoista rajoittanut lunastuksia
Kaikki eivät halua tai voi odotella asuntomarkkinoiden ja asuntorahastojen toipumista, vaan haluaisivat rahansa ulos rahastosta.
Suomen Pankin tilastojen mukaan vuoden 2023 alusta lähtien asunto- ja kiinteistörahastojen lunastukset (eli rahasto-osuuksien myynnit) ovat olleet suuremmat kuin merkinnät (eli ostot). Rahastoista on siis vedetty sijoituksia pois enemmän kuin niihin on tehty uusia.
Läheskään kaikki halukkaat sijoittajat eivät kuitenkaan ole päässeet lunastamaan rahasto-osuuksiaan.
”Avoimia erikoissijoitusmuotoisia kiinteistörahastoja on 27 ja niistä 10 on keskeyttänyt tai lykännyt tai muulla tavoin rajoittanut lunastuksia”, kertoo toimistopäällikkö Marko Hovi Finanssivalvonnasta.
Finanssivalvonta valvoo aktiivisesti kiinteistörahastoja. Marko Hovin mukaan Finanssivalvonnan tarkastuksissa on havaittu rahastojen toiminnassa jonkin verran puutteita, mutta ei mitään hälyttävää.
Viimeksi viime talvena Finanssivalvonta teki tarkastuksen kolmessa rahastoyhtiössä ja tutki esimerkiksi, oliko niissä varmistettu kiinteistöomaisuuden arvon riippumaton arviointi. Siinä havaittiin puutteita, mutta tarkastuksissa ei havaittu, että arvostukset olisivat niiden vuoksi vääristyneet.
Valvonnassa kiinnitettiin huomiota myös rahastojen likviditeetin (maksuvalmiuden) sekä stressitestien riittävyyteen eli käytännössä siihen, miten rahastot ovat varautuneet erilaisiin kriiseihin.
Finanssivalvonnan mielestä yhtiöiden tekemät stressitestit eivät olleet kaikilta osin riittäviä, ja rahastoyhtiöt ryhtyivätkin toimeen niiden parantamiseksi. ”Mitä paremmat ja monipuolisemmat stressitestit, sitä paremmin rahasto pystyy varautumaan äkillisiinkin markkinamuutoksiin”, Marko Hovi sanoo.
Venäjän hyökkäys Ukrainaan alkuvuonna 2022 ja sen jälkeen inflaation ja korkojen raju nousu sekä kiinteistökaupan hyytyminen olivat kuitenkin kriisi, joka realisoitui muutamassa kuukaudessa. Sekä asuntokauppojen lukumäärä että vanhojen asuntojen hinnat lähtivät nopeaan laskuun vuonna 2022. Uudisasuntojen kauppa puolestaan tyrehtyi vähitellen lähes kokonaan.
Asuntorahastoja tällainen monipistejarrutus heikensi monella tapaa:
- Rahastojen asunto-omaisuuden ja siten rahastojen arvo laski.
- Inflaatio nosti kaikkia kustannuksia, myös kiinteistöjen ylläpidon kuluja. Esimerkiksi yhtiövastikkeet ovat parina viime vuonna nousseet reippaasti, mutta vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat huomattavasti vähemmän, jos lainkaan. Rahastojen kulut lisääntyivät enemmän kuin tulot. Vuokratulot eivät välttämättä enää riitä juokseviin kuluihin.
- Ammattimaiseen kiinteistösijoittamiseen kuuluu velkavivun käyttö, joten korkojen kova nousu vuoden 2022 keväästä lähtien kasvatti asuntorahastojen korkomenoja. ”Samaan aikaan keskimääräinen vieraan pääoman osuus asuntorahastoissa on noussut 35 prosentista noin 43 prosenttiin. Lain mukaan velkaa saa olla enintään 50 prosenttia rahaston arvosta”, Marko Hovi sanoo. Korot ovat nyt laskeneet, mutta nollakorkoaikaan ei ole paluuta.
Kahden omistajaryhmän edut osin vastakkain
Kun omaisuuden arvo ja tuotot ovat laskeneet ja menot kasvaneet, asuntojen hyvä vuokrausastekaan ei ole riittänyt varmistamaan, että rahasto-osuuksia olisi mahdollista lunastaa halutussa tahdissa.
Lisäksi rahastossa joudutaan puntaroimaan kahden erilaisen omistajaryhmän – sekä lunastajien että rahastoon jäävien sijoittajien – etua.
Osalle lunastajista voi olla tärkeämpää saada nopeasti käteistä kuin tavoitella rahasto-osuuksistaan mahdollisimman hyvää hintaa, mikä edellyttäisi markkinatilanteen paranemista eli kärsivällistä odottelua.
Rahaston asunto-omaisuuden dumppaaminen halvalla markkinoille (jos myyminen ylipäätään edes onnistuu) ei puolestaan palvele rahastoon jääviä.
Lunastaja saattaa nyt joutua odottamaan rahojaan vuoden tai pidempäänkin. Syyskuussa tuli jo kaksi vuotta siitä, kun ensimmäinen rahasto lykkäsi lunastustensa maksua.
Vaikka laki velvoittaa hoitamaan lunastukset ”viipymättä”, lakiin ei ole kirjattu enimmäisaikaa, jonka rahasto voi pitää lunastukset keskeytettynä. Näin sijoittamisen riski voi iskeä kovaa yksityiseen säästäjään ja sijoittajaan.
Kotitaloudet ovat suurin yksittäinen omistajaryhmä avoimissa kiinteistörahastoissa. Finanssivalvonta arvioi, että niihin kuuluvissa asuntorahastoissa on 130 000–140 000 henkilöä osuudenomistajina.
Lisäksi asuntorahastoja on sijoituskohteena sijoitusvakuutuksissa. Kun ne lasketaan mukaan, asuntorahastoihin sijoittaneita yksityishenkilöitä voi olla yli 200 000.
MIKÄ ERIKOISSIJOITUSRAHASTO?
Asuntorahastot ovat erikoissijoitusrahastoja. Sijoitusrahastolaki sallii niissä tiettyjä erityispiirteitä. Sijoitusten ei esimerkiksi tarvitse olla yhtä laajasti hajautettuja kuin tavallisessa sijoitusrahastossa. Myös merkintä- ja lunastusmahdollisuuksia voi olla harvemmin.
Avoin rahasto on rahasto, josta voi merkitä ja lunastaa rahasto-osuuksia säännöllisin väliajoin. Avoimessakin rahastossa rahastoyhtiöllä on tietyissä tilanteissa oikeus keskeyttää lunastukset toistaiseksi.
VUOSITUOTTO | Asuntorahastojen ja muiden kiinteistörahastojen vuosituottoja 1, 5 ja 10 vuoden aikavälillä voit tutkia digilehden taulukosta: Taloustaito 10, s. 47–48.
Ulla Simola
