veronmaksajat.fi

VERONMAKSAJAN
TALOUSTAITO
-
TAITAVAA
TALOUDENPITOA

RAHAT

Mitä osakesijoittajan pitäisi oppia asuntosijoittajalta – ja toisinpäin?

Mitä osakesijoittajan pitäisi oppia asuntosijoittajalta – ja toisinpäin?
13.12.2017

Karo Hämäläinen

KARON PÖRSSI Moni osakesijoittaja pärjäisi paremmin, jos hän toimisi niin kuin asuntosijoittaja. Eikä asuntosijoittajallekaan tekisi pahaa ottaa oppia osakesijoittajista.

Yllättävän moni pitää asunto- ja osakesijoittamista tyystin erilaisina sijoittamisen muotoina. Osa on vannoutuneita kiinteistösijoittajia, osa taas ei halua ajatellakaan muita sijoituskohteita kuin osakkeita. Sekä asunto- että pörssisijoittaminen perustuvat kuitenkin samaan ajatukseen: ostetaan omistus, jonka toivotaan antavan tuottoa pääomalle ja jonka arvon toivotaan nousevan.

Asuntosijoittajalle sijoituksen jatkuvan tulovirran tuovat nettovuokrat eli vuokralaisen maksamat vuokrat, joista sijoittaja vähentää vastikkeet ja muut asunnon ylläpitoon liittyvät kulut. Pörssisijoittaja puolestaan saa osinkoja kerran tai nykyisin Suomessakin jopa neljä kertaa vuodessa.

Omistuksen arvonmuutos on toinen sijoituksen menestykseen vaikuttava tekijä. Pörssisijoituksen arvo näkyy pörssin ollessa auki joka hetki. Asuntosijoituksen käypä arvo selviää yksiselitteisesti vasta, kun asunnon myy, nimet ovat kauppakirjassa ja mielellään kaupparahatkin tilillä.  

Myötäsyntyisesti pitkäjänteistä

Asuntokauppa on vaivalloista. Se vie sekä aikaa että rahaa.

Siksi asunnoilla ei tavata käydä päivänsisäistä kauppaa. Omistusajat ovat vuosia ja vuosikymmeniä, kun taas osakkeilla saatetaan pelata paitsi päivänsisäisiä myös muutamien päivien, viikkojen tai kuukausien swingejä.

Asuntosijoittamisen puolella sijoitusajan lyhyttä päätä edustavat pommeista luksusta loihtivat kiinteistönjalostajat. Pörssissä heitä eivät vastaa päiväkauppiaat vaan aktivistisijoittajat, jotka hankkivat yhtiöstä hallituspaikkaan oikeuttavan merkittävän vähemmistön ja pyrkivät omilla toimillaan kaivamaan esiin yhtiössä piilevää arvoa.

Vaikka asuntosijoittaminen yleisesti on pitkäjänteisempää kuin osakesijoittaminen, asuntojobbarin aikajänne on lyhyempi kuin aktivistisijoittajan, jolta menee yleensä vuosia ennen kuin hän saa muutosta yhtiöön ja muutoksen näkymään yhtiön pörssikurssissa.

Monille osakesijoittajille tekisi hyvää suhtautua ostoksiin asuntosijoittajan aikajänteellä. Se myös johtaisi sijoituskohteen tarkempaan analysoimiseen. Koska osakkeiden ostaminen ja myyminen on viettelevän helppoa ja edullista paitsi kaupankäyntikulujen myös sijoitukseen vaadittavan pääoman osalta, kauppoja saattaa tulla tehneeksi fiilispohjalta.

Suurempi pääoma ja pitkä sijoitusaika luovat sopivasti vakavuutta sijoituksen tekemiseen ja siitä luopumiseen. 

Myötäsyntyisesti tervejärkistä

Asuntosijoittaminen on myös myötäsyntyisesti tervejärkistä. Sijoituskohde on konkreettinen, ja siihen tavataan tutustua renkaidenpotkimismetodilla.

Asuntosijoituksen järkevyyttäkin tulee luontevasti pohdittua reaalitalouden kautta. Kuinka alueen asukasvirrat kehittyvät? Onko käynnissä suuria esimerkiksi liikennehankkeita, jotka vaikuttavat alueen arvoon? Entä miltä näyttää taloyhtiön peruskorjaussuunnitelma? Missä vaiheessa joudutaan tekemään paljon pääomaa vieviä yhtiötason remontteja? Entä kuinka itse asunto palvelee vuokralaista? Saako asuntoon pitkäaikaisen vuokralaisen vai tähdätäänkö vuoden, parin mittaisiin opiskelijavuokrasuhteisiin?

Asuntosijoittaja tietää, mikä on hänen sijoituscasensa ja miksi se mahdollisesti tuottaa hänelle hyvin.

Osakesijoittaja aivan liian usein ostaa osaketta, koska "se on halpa". Halvalla ostaminen ei riitä, jos ei tiedä, kuinka sijoitus kääntyy rahaksi.

Osakesijoituksia voidaan tehdä erilaisten poppakonstien perusteella. Asuntosijoittaja harvemmin etsii pää–hartiat-kuvioita. 

Numerot ja excel – opittavaa asuntosijoittajalle?

Jos pörssisijoittajan heikkous on se, että hän ei analysoi yhtiön markkinatilannetta ja kilpailuetuja kauas tulevaisuuteen siinä määrin kuin pitäisi, hän luultavasti luottaa tämänhetkisiin numeroihin. Moni osakesijoittaja etsii jollakin tunnusluvulla halpoja yhtiöitä – oli se sitten järkevää tai ei.

Numerot ovat osakesijoittajan työvälineitä. Asuntosijoittajankin pitää niitä käyttää. Ihastuminen päällisin puolin hyvien reittien varrella olevaan asuntoon, josta on vielä mukavat maisematkin ja uusittu taloyhtiön sauna, ei välttämättä ole hyvä sijoitus, jos taloyhtiö kompastelee korjausvelkoihin ja tulevina vuosina ryhdytään toteuttamaan kalliita hankkeita, jotka poikivat vuosi toisensa perään uusia rahoitusvastikelappuja.

Jos vastike on jo lähtöjään korkea eikä se näy myyntihinnassa, vuokran ja vastikkeen välinen vuokratuotto jää kapeaksi. 

Asunnonkin hinta voi laskea

Osakesijoittaja saa hyvin pian tottua siihen, että sijoituskohteen hinta laskee. Hän tiedostaa, ettei ole lainkaan selvää, että osakkeen myydessään saa sen hankintaan käyttämänsä eurot pois.

Asuntosijoittaja helposti tuudittautuu siihen ajatukseen, että asunnon hinta ainakin säilyttää arvonsa. Tässä ajattelussa vaanii kaksi vaaraa. Ensinnä se, että asunnon nimellishinta ei laske, ei vielä tarkoita, että asunnon arvo nousisi. Jos asunnon hinta kehittyy huonommin kuin inflaatio, asunnon reaalinen eli ostovoimakorjattu hinta laskee. Se ei säilytä arvoaan.

Vaan mitäpä tuosta, asuntosijoittajan tuottohan tulee nettovuokratuloista samoin kuin osakesijoittajan osingoista. Eihän sillä ole merkitystä, nouseeko asunnon hinta viisi vai kymmenen prosenttia!

Vaan entä jos asunnon hinta laskeekin 46 prosenttia? Ja vieläpä neljässä vuodessa.

Ei sentään. Ei ainakaan Suomessa.

Vaan niinpä kävi pääkaupunkiseudulla vuosina 1989–1993. Käytettyjen asuntojen hinnat laskivat nelivuotiskaudella nimellishinnoin mitattuna lähes puoleen, ostovoimakorjatuilla eli reaalihinnoilla alle puoleen.

Jostain syystä asuntomarkkinoiden hintakehitystä esittävät kuvaajat eivät yleensä ulotu 1990-luvun puoliväliä kauemmas historiaan.

Virheellinen tuudittautuminen asuntosijoitusten tarjoamaan pääomaturvaan on omiaan nostamaan asuntojen hintoja. Samasta vaarasta saattavat tällä hetkellä kärsiä tosin myös osakesijoittajat, sillä osakemarkkinat ovat nousseet pian yhdeksän vuotta miltei yhteen menoon. 

Viikon trio: Tärkeimmät vuokralaiselle asetetut kriteerit

Suomen Vuokranantajat ry:n kyselyssä selvitettiin monien muiden asioiden lisäksi sitä, mitä kriteerejä vuokranantajat käyttävät vuokralaista valitessaan. Loka-marraskuussa 2017 tehtyyn Vuokranantaja 2017 -kyselyyn vastasi yli 3400 yksityistä vuokranantajaa.

Kärkikolmikon kriteerit ovat helposti todennettavia tosiseikkoja. Pehmeämmät kriteerit kuten vuokralaisen tavoite asua pitkään (4.) ja luotettavalta vaikuttaminen (5.) tulevat seuraavilla sijoilla. 

Tärkeimmät kriteerit vuokralaisvalinnassa

Kriteeri      Kriteerin käyttäjiä vastanneista
1. Ei luottohäiriömerkintöjä 75 %
2. Vuokralaisella on työ- tai opiskelupaikka  58 %
3. Säännölliset tulot   53 %

Lähde: Suomen Vuokranantajat ry / Vuokranantaja 2017 -kyselytutkimus.

Karo Hämäläinen

Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.

 

Blogeissa

Rahat, verot, työ & eläke

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.