Vuokralla asuminen on yleistynyt voimakkaasti viime vuosina. Suuri osa yksityisistä asuntosijoittajista kuitenkin toimii ja tekee hankintansa hyvin pitkäjänteisesti. Millaisille vuokra-asunnoille on kysyntää 10–20 vuoden kuluttua?
Asuntojen hintakehitys kutkuttaa nyt monia sijoitusasunnon hankintaa pohtivia. Asuntosijoittajan entinen rahantekokone, kompakti yksiö kasvukeskuksessa, on kuitenkin yskinyt niin kauan, että diagnoosiksi on syytä epäillä kroonista keuhkoputkentulehdusta. Miten ennakoida, millaisille vuokra-asunnoille on tulevaisuudessa kysyntää?
Pienten asuntojen kysyntä tasaantuu
Yksinasuvien talouksien osuus on kasvanut Suomessa pitkään. Suomalaiset nuoret muuttavat pois kotoa eurooppalaisittain nuorena. Miesten naisia lyhyempi elinikä puolestaan on tarkoittanut pientä eläkettä saavalle leskirouvalle usein muuttoa omakotitalosta yksiöön.
Tilastokeskuksen mukaan yksinasuvat muodostavat noin 47 prosenttia kaikista asuntokunnista. Kasvu kuitenkin hidastui vuonna 2024.
Pienistä asunnoista oli joskus pulaa. Niinpä nollakorkojen kuumentaman asuntosijoituskiiman aikana yksiöitä innostuttiin rakentamaan mitä ilmeisimmin liikaa.
Yksiöiden tarvetta kasvatti muun muassa opiskelijoiden siirtyminen yleisen asumistuen hakijoiksi vuonna 2017. Vuonna 2025 opiskelijat kuitenkin palautettiin takaisin opintotuen asumislisän hakijoiksi.
Samaan aikaan kantasuomalaisten syntyvyys on laskenut ennätystahtia. Kun työikäisten yhden hengen talouksien lisääntyminen hidastuu, pienten asuntojen kysyntä ei todennäköisesti kasva entiseen tapaan. Näin totesi Pellervon taloustutkimus PTT hiljattain katsauksessaan, jossa luodattiin asuntomarkkinoiden tulevaisuutta.
Myös ikähaitarin toisessa päässä tapahtuu muutoksia, kun yhä useampi eläkeläinen asuu yhdessä puolisonsa kanssa.
Pitkän aikavälin asuntosijoittajan kannattaakin katsella muitakin käppyröitä kuin yksinasuvien osuutta. Asumisen tarpeisiin vaikuttavat voimakkaasti ainakin väestön ikääntyminen, maahanmuutto ja kaupungistuminen.
Väestönkasvu tulee maahanmuutosta
Ennusteiden mukaan vieraskielisen väestön osuus kaksinkertaistuu Suomessa 15 vuodessa.
Kun Manner-Suomen väkiluku kasvoi vuodesta 2005 vuoteen 2025 noin 400 000 hengellä, nettomaahanmuuton osuus oli siitä 365 000. Erityisen voimakkaasti nettomaahanmuutto on kasvanut koronapandemian jälkeen.
Jos edellisen seitsemän vuoden trendi maahanmuutossa, syntyvyydessä ja muuttoliikkeessä jatkuu maltillisen kaupungistumisen mukaisesti, suurimpien kaupunkien tuleva kasvu perustuu vieraskielisen väestön kasvuun, kertoo Hypon ja MDI:n viime vuonna tekemä selvitys.
Millaisia asuntoja Suomeen muuttaneet sitten tarvitsevat? ”Isoja perheasuntoja kerrostalosta”, vastaa Hypon pääekonomisti Juho Keskinen.
Vieraskielisistä asuu vuokralla selvästi isompi osa kuin kantasuomalaisista. Hieman yli puolet heistä asuu vapailta markkinoilta vuokratussa asunnossa. Vieraskieliset asuvat tulotasosta riippumatta myös kerrostaloissa selvästi yleisemmin kuin kantasuomalaiset.
Moni vieraskielinenkin toivoo voivansa muuttaa omistusasuntoon, mutta ei näe mahdollisuutta kovin realistisena lähivuosina.
”Jo pelkästään suomalaiset kaupankäyntitavat ja rahoitusmallit ovat monelle vieraita ja vajavaisella kielitaidolla vaikeita ymmärtää. Taustalla voi kummitella myös pelko oleskelu- tai työluvan menetyksestä”, tietää Keskinen.
Vieraskielisten osuus vuokra-asujista tulee siis kasvamaan todennäköisesti vielä enemmän kuin heidän osuutensa väestöstä.
Tulevaisuuden vuokranantajilta vaaditaankin uusia taitoja, vähintäänkin kielitaitoa. Suomen Vuokranantajat on jo muistuttanut, että vastikään Suomeen muuttaneita voi olla tarpeen perehdyttää paikalliseen asumiskulttuuriin ja taloyhtiömaailmaan.
Väestönkasvulla yllättävä vaikutus
Suomeen muuttaneilla on tunnetusti isommat perheet kuin kantasuomalaisilla. Juho Keskinen näkee vieraskielisten isoissa perheissä ja kantaväestöä ahtaammassa asumisessa yhden syyn sille, ettei väestönkasvu ole vilkastuttanut asuntojen kysyntää odotetusti.
Viime vuonna yleisin peruste maahanmuutolle oli perheenyhdistäminen. Se tarkoittaa, että tulija muuttaa yleensä valmiiseen kotiin.
Vieraskielisten kiinnostusta yksiöihin ei tiettävästi ole selvitetty. Jos elämä on ollut sukupolvien ajan hyvin perhekeskeistä, ei liene kaukaa haettu ajatus, että maahanmuuttajaperheen nuori jatkaa asumista perheensä kanssa myös opiskelupaikan tai ensimmäisen työpaikkansa saatuaan.
PTT:n vanhempi tutkija Veera Holappa pitää kysymystä kiinnostavana. Hän uskoo silti, että opiskelupaikkakunnilla yksiöt pitävät pintansa. ”Opiskelijat tuovat aina dynaamisuutta asuntomarkkinoille.”
Myöskään Juho Keskinen ei usko, että vuokrayksiöiden kysyntä kasvukeskuksissa olennaisesti hiipuisi.
Väki vanhenee vääjäämättä
Samalla, kun uusien yksiöiden määrä on lisääntynyt, niiden keskikoko on pienentynyt. Mieleen tulee väkisinkin, että ne on suunniteltu nuorten wolttaajien lyhytaikaisiksi kodeiksi.
Todellisuudessa suurin osa yhden hengen talouksista on tällä hetkellä yli 64-vuotiaita ja heidän lukumääränsä kasvaa. Ennusteiden mukaan ensi vuosikymmenen alkupuolella yli neljäsosa suomalaisista on yli 65-vuotiaita, ja yli 84-vuotiaiden määrä kasvaa vuosina 2024–2050 jokaisessa Suomen kunnassa.
Työikäisten määrä kääntyy laskuun 2040-luvulla.
Vanhemmissa ikäluokissa tosin asutaan nuoria useammin omistusasunnoissa. Yhä useammin käy kuitenkin niin, että ikääntynyt pariskunta, leskestä puhuttamakaan, haluaa syrjäkylän omakotitalostaan palveluiden äärelle, mutta vanha koti ei käy kaupaksi. Vuokra-asunto voi olla tähän ratkaisu.
Ekonomistit suhtautuvat ikäihmisten vuokra-asuntomarkkinoihin silti hieman epäillen. ”Ainakin tällä hetkellä monelle ikäihmisille voi olla henkisesti liian kova paikka muuttaa omistusasunnosta vuokralle”, Veera Holappa pohtii.
Olipa asunto oma tai vuokranantajan, sen olisi hyvä sijaita talossa, jossa on hissi, johon mahtuu rollaattorilla ja johon pääsemiseksi ei tarvitse nousta portaita. Myös parvekelaajennus ja -lasitus voivat olla huonosti liikkuvalle asukkaalle merkittävä asumisviihtyisyyteen vaikuttava tekijä.
Aktiiviset markkinat ovat hyvä merkki
Asuntomarkkinoiden ja väestökehityksen polarisoitumisen ennustetaan Suomessa jatkuvan. Suuriin kaupunkeihin haluavat niin maahanmuuttajat kuin kantasuomalaisetkin. Myös etätyötä tehdään eniten isoissa kaupungeissa.
PTT:n laatiman kuntaluokituksen mukaan väestöennuste vuosille 2024–2045 on positiivinen 80 kunnalle ja negatiivinen 230 kunnalle.
PTT on hiljattain tutkinut seutukaupunkien eli suurten kasvukeskusten ja pienten kuntien väliin jäävien kaupunkien elinvoimaa. Kuvaavaa on, että seutukaupungeista ei juuri muuteta pois, mutta väestö vähenee kuolleisuuden takia.
Positiiviseen väestönkehitykseen ylsivät 57 seutukaupungista vuonna 2024 Riihimäki, Valkeakoski, Rauma, Pieksämäki, Pietarsaari, Kankaanpää, Lohja, Laitila, Ylivieska, Kemi, Somero, Kannus, Saarijärvi, Forssa ja Lapua.
Jos pohtii sijoitusasuntoa pienemmästä muuttovoittokaupungista, Veera Holappa neuvoo tutkimaan alueen asuntomarkkinoita monelta kannalta.
”Hyvä merkki on asuntomarkkinoiden kaikenlainen aktiivisuus. Vilkas asuntokauppa ja vuokramarkkinat kertovat, että kiertoa tapahtuu. Jos paikkakunta on kovin omakotivaltainen, en ehkä lähtisi sinne sijoittamaan. Parempi merkki on, että paikkakunnalla on erilaisia ja erikokoisia asuntoja sekä omistukseen että vuokraukseen.”
Yksi iso työnantaja paikkakunnalla on tietenkin aina riski.
Seutukaupungeista omistusasuntoja on eniten Kalajoella, Paraisilla ja Kristiinankaupungissa. Eniten vuokra-asumista, erityisesti vapaarahoitteista, on Kemissä, Riihimäellä ja Iisalmessa.
”Houkuttelevan vuokra-asunnon tulee sijaita lähellä palveluita. Vanheneva väestö arvostaa erityisesti terveyspalveluiden saavutettavuutta”, Holappa muistuttaa.
Suurten kaupunkiseutujen voittokulun ennustetaan siis jatkuvan. Hyviä sijoitusasuntoja on silti mahdollista löytää muualtakin kuin suurimmista kasvukeskuksista, mutta ilman paikallistuntemusta ja perusteellista taustatyötä se on todennäköisesti entistä vaikeampaa.
Kun kaukoputkesta katsoo tilastojen ja trendien värittämien linssien läpi, piirtyy verkkokalvolle kuva tulevaisuudesta, jossa on kysyntää nykyistä monipuolisemmalle vuokra-asuntotarjonnalle –varmimmin edelleen kasvukeskuksissa.
LESKEKSI ENTISTÄ VANHEMPANA | Leskeytymisen väheneminen on megatrendi – yhä useampi iäkäs asuu yhdessä kumppaninsa kanssa. Kirjaudu jäsen- tai tutustumistunnuksilla ja lue juttu digilehdestä 4/2026.
Katri Isotalo