Suunnittelemme talon ostoa vaimoni kanssa (omistus 50/50). Ennakkoperintä- ja alv-rekisteriin merkitty rakennusliike rakentaa talon omistamalleen tontille. Talon ja tontin hinta valmiina on määritelty etukäteen urakkasopimuksessa. Ajattelimme maksaa taloa niin sanotulla maksupostitaulukolla sitä mukaa kuin talon valmistuminen etenee. Missä vaiheessa maksamme varainsiirtoveroa?
Verojuristi Georg Rosbäck vastaa:
Kiinteistön kaupassa neljän prosentin varainsiirtovero tulee maksaa viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa. Kiinteistön lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa sitovan kauppakirjan allekirjoittamisesta. Selvitys maksetusta varainsiirtoverosta on esitettävä lainhuutoa haettaessa. Lainhuudon hakemisaikaan ei vaikuta se, milloin omistus- ja hallintaoikeus kiinteistöön siirtyvät eikä se, milloin kauppahinta maksetaan.
Kauppahinta on jaettava selvästi maapohjan ja rakennuksen osuuteen. Maapohjan osuudesta on aina maksettava varainsiirtovero, mutta rakennuksen osuudesta maksettava vero riippuu sopimuksesta.
Sopimuksen perusteella on arvioitava ostatteko rakennuksen vai teetättekö rakennusurakan.
Jos urakkasopimuksen mukaan rakennukseen liitetyt rakennustarvikkeet siirtyvät rakennuksen osina ostajan omistukseen maksupostien suorittamisen myötä, kyse on rakennuksen teettämisestä, josta ei makseta varainsiirtoveroa.
Jos sen sijaan myyjä on pidättänyt omistusoikeuden rakennukseen kunnes ostaja on suorittanut myyjälle sopimukseen perustuvat velvoitteensa, kyse on rakennuksen myynnistä, mistä on maksettava varainsiirtovero.
Jos siis myyjä on pidättänyt omistusoikeuden rakennukseen viimeiseen maksupostiin asti, varainsiirtovero on maksettava kerralla koko tiedossa olevasta kauppahinnasta. Näin asian on Verohallinto ohjeistanut antamassaan ohjeessa.
Talo on vaimoni ensiasunnosta. Kuinka tämä vaikuttaa asiaan?
Ensiasunnon varainsiirtoverovapauden kannalta on tärkeää, että rakennusta käytetään tai ryhdytään käyttämään omana vakituisena asuntona. Vakituisesta asuinkäytöstä tulisi olla näyttöä viimeistään sillä hetkellä, kun varainsiirtovero tulee maksaa.
Rakennettavan talon käyttöönotto venyy usein yli sen kuuden kuukauden ajan, jolloin kiinteistön kaupassa on haettava lainhuutoa. Tällaisessa tilanteessa varainsiirtovero on maksettava, mutta sen saa hakemuksesta takaisin Verohallinnolta, kun rakennusta ryhdytään käyttämään ensiasuntona.
Olisiko parempi ostaa ensin tontti itselle?
Sillä ei ole asiassa ratkaisevaa merkitystä. Kuten edellä kävi ilmi, lopputulos riippuu urakkasopimuksen sisällöstä. Urakkasopimuksella asia voidaan järjestää niin, että rakennuksen osuudesta kokonaishintaa ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.
