Yhteiskunta tukee ensiasunnon ostajaa. Parhaat edut saa, jos säästää asuntoa varten etukäteen. Asunnonhankinnan huolellisen suunnittelun ja säästämisen merkitys vielä kasvaa, kun lainakatto tulee voimaan vuonna 2016.
Olisiko nyt hyvä aika ostaa ensiasunto? Asuntolainaa saa huippuhalvalla korolla. Asuntojen hinnat ovat olleet keskimäärin laskusuunnassa, joskin vaihtelevat paljon alueittain.
Hintakehitys voi houkuttaa ostamaan – tai sitten lykkäämään ostopäätöstä. Entä jos asuntojen hinnat vielä laskevat?
Ensiasunnon hankinta on iso päätös, jota kannattaa tietenkin harkita tarkkaan. Hintatasoa enemmän ensiasunnon ostoajankohtaan vaikuttavat kuitenkin oma elämäntilanne, säästöt ja tulonäkymät sekä lainarahan saatavuus ja korko.
”Ostamista kannattaa lykätä, jos asunnot tuntuvat olevan kerta kaikkiaan ylihinnoiteltuja, mutta yleisesti ottaen kaupan ajoittaminen ’oikean hintatason’ mukaan on kyllä asunnonostajalle haastavaa”, tuumii ekonomisti Veera Holappa Pellervon taloustutkimuksesta.
Asuntohinnat ovat kuin pörssikurssit: jälkeenpäin on aina helppo sanoa, milloin olisi saanut tehtyä kaupat halvalla.
Kysymyksiä ja vastauksia ensiasunnon hankinnasta:
Kumpi kannattaa taloudellisesti, oma vai vuokra-asunto?
Yleisesti ottaen omistusasuminen on kannattavampaa ennen kaikkea verotuksellisista syistä.
- Osan asuntolainan koroista saa vähentää verotuksessa. Vaikka vähennys on kutistumassa ja nykyisillä matalilla koroilla sen vaikutus asuntovelallisen talouteen on yleensä aika pieni, sillä on merkitystä.
- Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun asuntoa on omistusaikanaan käyttänyt omana vakituisena kotinaan vähintään kaksi vuotta.
- Omistusasumisen puolelle vaakaa kallistaa myös vuokrataso. ”Vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut ja vuokrat ovat viime vuosina nousseet keskimäärin todella paljon”, Veera Holappa sanoo. Samaan aikaan asuntovelalliset ovat hyötyneet ennätysmatalista koroista.
- Joillekin asuntolainan lyhentäminen on hyödyllistä ”pakkosäästämistä” ja hyvä tapa kasvattaa omaa varallisuutta – erityisesti nykyisten halpojen lainakorkojen aikaan.
Kaikissa tapauksissa ja jokaiselle omistusasuminen ei silti ole järkevin tai taloudellisin ratkaisu.
Mitä riskejä omistusasunnon hankkimisessa on?
Asuntojen hinnat heiluvat. Maanlaajuisia hintaromahduksia on kuitenkin sattunut meillä äärimmäisen harvoin, viimeksi 1990-luvun laman aikaan. Silloin jotkut joutuivat talousvaikeuksissaan myymään asuntonsa niin halvalla, ettei asunnon myyntihinta riittänyt asuntovelan pois maksamiseen.
Viime aikoina asuntohinnat ovat olleet keskimäärin laskussa, mutta talousasiantuntijoiden yleinen käsitys on, että Suomessa ei tällä hetkellä ole asuntojen hintakuplaa.
Tyhjenevien muuttotappioalueiden riskeistä puhutaan paljon, mutta se ei tarkoita, että asunnon ostaminen olisi järkevää vain kaikkein suurimmissa kasvukeskuksissa. Etenkin pienillä asunnoilla on kysyntää monessa kaupungissa. Pieniä asuntoja suosivat niin nuoret kuin vanhatkin, ja yksinelävien määrä Suomessa kasvaa.
Asuntojen hinnat ja myyntiajat kyllä vaihtelevat yhä enemmän paikkakunnittain, alueittain ja jopa taloyhtiöittäin. Sijainti vaikuttaa olennaisesti asunnon hintaan, mutta yhä tärkeämmäksi on käynyt taloyhtiön ja kiinteistön kunto. Tutki tarkoin asunto, josta olet kiinnostunut. Onko yhtiö hyvin hoidettu? Jos talo on peruskorjausiässä, onko isot remontit tehty? Jos ei ole, sen pitää näkyä asunnon hinnassa.
Vuosien mittaan niin talossa kuin asunnossakin on tehtävä remontteja. Ota oman taloutesi suunnittelussa huomioon, että taloyhtiöltä voi napsahtaa sinulle muutakin maksettavaa kuin hoitovastikkeet.
Putkiremontit ja muut peruskorjaukset ovat asunnonomistajalle kalliita, mutta eipä niistä pääsee luistelemaan vuokralainenkaan: jossain vaiheessa asunnon omistaja siirtää remonttikustannukset vuokraan.
Mitäs jos joudunkin muuttamaan toiselle paikkakunnalle?
Omistusasujalle paikkakunnan vaihdosta saattaa koitua enemmän vaivannäköä kuin vuokra-asujalle, mutta ei aina. Kilpailu hyvistä vuokra-asunnoista käy kasvukeskuksissa usein kuumana.
Omistusasuntosi voit myydä ja ostaa toiselta paikkakunnalta uuden tai siirtyä tässä vaiheessa vuokra-asujaksi. Joskus voi olla mahdollista myös pitää oma vanha asunto ja panna se vuokralle, kun muutat itse muualle.
Miten arvioin, millaiseen asuntoon minulla on varaa? Paljonko voin ottaa lainaa?
”Kannattaa tulla ajoissa pankkiin juttelemaan, jotta osaa mitoittaa suunnitelmansa oikein”, Nordean henkilöasiakkaista vastaava johtaja Nina Luomanen sanoo.
Nyrkkisäännön mukaan asumiskuluihin (lainan kuukausierä eli korko + lyhennys, yhtiövastike, vesimaksut yms.) saisi mennä yhteensä enintään 30-40 prosenttia nettotuloista.
”Lainan mitoitus riippuu maksukyvystä”, Nina Luomanen tiivistää.
Laina-aika vaikuttaa olennaisesti kuukausierään. Nordeassa valtaosa asuntolainoista myönnetään 25 vuoden laina-ajalla. ”Nuoren ensiasuntolainassa maksuajaksi saatetaan sopia jopa 30 vuotta”, Nina Luomanen kertoo. Tosin ASP-lainan laina-aika voi olla enintään 25 vuotta.
Käytännössä Nordean asiakkaat maksavat kuitenkin asuntolainansa huomattavasti nopeammin, keskimäärin 17-18 vuodessa.
Lainamäärä riippuu myös vakuuksista. Useimmissa pankeissa asunnon vakuusarvo on enintään noin 70 % (Nordeassa enintään 75 %) asunnon käyvästä hinnasta. ”Ensiasunnon ostajat saavat usein täydentävän vakuuden vanhemmiltaan”, Nina Luomanen sanoo. Tavallisin vakuus on vanhempien asunto.
ASP-säästäjä voi saada lainalleen rajatun valtion takauksen.
Entä jos korot nousevat?
Kyllähän ne nousevatkin, ennemmin tai myöhemmin, vaikka Euroopan nykyisessä kehnossa taloustilanteessa sitä voi olla vaikea uskoa.
Korkojen nousussa olisi hyvätkin puolensa: ”Se tarkoittaisi, että talous kääntyisi kasvuun”, Veera Holappa muistuttaa. Velallisen kustannukset kasvaisivat, mutta toisaalta talouden elpyminen synnyttäisi lisää työtä ja tuloja ihmisille.
Uusien asuntolainojen keskikorko valui viime kesänä alle kahden prosentin ja oli marraskuussa enää 1,71 %. Lainan ottamista suunnitellessasi sinun on silti hyvä laskea, miten kuukausieräsi muuttuisi, jos lainan korko nousisi esimerkiksi kuuteen prosenttiin.
Korkojen nousulta voi suojautua monella konstilla, mutta ne maksavat. Vain ASP-lainalle tuleva valtion korkotuki tarjoaa maksutonta suojaa.
Paras ja halvin tapa varautua koron nousuun on säästää. Kun lainakorko aikanaan nousee, voit käyttää säästöjä kasvaviin korkomenoihin. Jos koron nousu viipyy tai jää odotettua pienemmäksi, säästyneet rahat ovat käytettävissäsi muihin tarkoituksiin.
Onko pakko olla etukäteissäästöjä?
Heinäkuun alusta 2016 tulee voimaan lainakatto. ”Sen jälkeen ensiasunnon ostaja voi saada asuntolainaa enintään 95 % suhteessa lainan vakuuksien arvoon”, kertoo johtava lakimies Elina Kirvelä Finanssialan Keskusliitosta. (Muille kuin ensiasunnon ostajille katto on 90 %.)
Nordean Nina Luomasen mukaan sataprosenttisen lainarahoituksen myöntäminen on nykyäänkin harvinaista.
Lainakatto kuitenkin korostaa etukäteissäästämisen merkitystä. Jos on ostamassa 100 000 euron asuntoa, ei liene kohtuutonta olettaa, että siitä 5 000 euron verran on säästetty etukäteen. Jos säästäminen ei onnistu, selviääkö lainan lyhennyksistäkään?
”Toisaalta vuokrataso on nykyään aika kova. Ei ole helppoa, jos vuokranmaksun ohella pitäisi pystyä vielä säästämään”, Nina Luomanen sanoo.
Jos mielii ASP-lainaa, etukäteissäästöjä täytyy olla.
Voinko saada asuntolainaa, vaikka minulla ei ole pysyvää työpaikkaa?
Määräaikainen työ tai yrittäjyys ei ole este lainansaannille. ”Maksukyky ratkaisee”, Nina Luomanen sanoo. ”Lainaa voidaan myöntää vaikka opiskelijalle, mutta tuloja toki täytyy silloin olla.”
Paljonko hyödyn verotuksen korkovähennyksestä?
ESIMERKKI: Ensiasuntoon ottamasi lainan korot ovat 2 000 euroa vuodessa.
Asuntolainan korot vähennetään verotuksessa pääomatuloista tai alijäämähyvityksenä ansiotulojen veroista. Molemmilla vähennystavoilla koroista saa yleensä yhtä suuren hyödyn.
Vuonna 2015 koroista 65 % (1 300 euroa) on vähennyskelpoista. Koska kysymyksessä on ensiasuntoon otettu laina, saat vähentää niistä 32 % eli 416 euroa.
> Korkovähennyksestä verotuksessa saamasi hyöty on 416 euroa eli noin 21 prosenttia 2 000 euron korkomenoistasi.
Ulla Simola
Lisää hyötytietoa ensiasunnon hankinnasta:
