Uusien asuntorahastojen ensimmäiset vuodet ovat sujuneet lupaavasti, mutta miten niihin vaikuttaa talouden pitkittyvä taantuma? Vieläkö sijoittajana rohkenisi asuntorahastoon?
Säästäjät ovat viime vuosina ahkerasti etsineet uusia sijoituskohteita säästöilleen. Yksi vaihtoehto on asuntosijoittaminen. Markkinoille alkoikin pari kolme vuotta sitten ilmestyä uusia asuntorahastoja.
Miten synkältä Suomen talous vaikuttaa – vieläkö asuntoihin uskaltaisi sijoittaa? Kysyin sitä sijoittajalta, joka sijoittaa itse suoraan asuntoihin. Hän todennäköisesti seuraa markkinoita ja harkitsee liikkeitään perusteellisemmin kuin keskiverto rahastosijoittaja, joka saattaa lähteä asuntorahastoon hyvinkin pienellä rahasummalla.
Ainakaan asuntosijoittaja Olli Turunen ei ole hidastanut vauhtia – hänen tuoreimmat kauppansa olivat haastatteluviikolta. Hän sijoittaa asuntoihin yhdessä Joonas Oravan kanssa. ”Me olemme ostaneet pieniä asuntoja kasvukeskuksista. Pienistä vuokra-asunnoista on pulaa. Kaikki asuntomme on vuokrattu, eikä ole syytä odottaa, että tilanne muuttuisi”, Olli Turunen sanoo.
Mutta mitä jos asuntohinnat romahtavat? Niinhän kävi 1990-luvun lamassa.
”Onhan se mahdollista. Hinnat ovat olleet nousuputkessa lähes koko 1990-luvun jälkeisen ajan. Mutta jos asunto on vuokrattu eikä sitä ole tarkoitus myydä moneen vuoteen, onko sillä väliä, vaikka hinta välillä laskisikin?”
”Pitää silti muistaa, että asuntomarkkinat ovat hyvin sirpaleiset. On alueita ja asuntoja, joissa hinnat voivat olla pysyvästi laskussa.”
Millaisella aikajänteellä asuntosijoitukset pitäisi tehdä?
”Pitkällä. Meillä aikajänne on vähintään 20 vuotta. Työn ohella vähitellen kartutetaan asuntosalkkua”, Olli Turunen kertoo.
Asuntosijoittamisen tuotto koostuu asuntojen arvonnoususta sekä vuokratuotosta. Jos painopiste on arvonnousussa, sijoittajan riski on paljon suurempi kuin vuokratuottoon nojautuvan sijoittajan.
Viime vuosina vuokrat ovat nousseet nopeasti. Vieläkö nousu voi jatkua?
”Sitä ei pysty ennustamaan. Me emme laske vuokrien nousun varaan mitään, mutta toivomme vuokratason nousevan, koska kiinteistönhoidon kulut ovat olleet kovassa nousussa.”
”Asuntosijoittamisen suurin riski on kuitenkin se, että vuokratulo jää saamatta. Uskon, että hyvät asunnot hyviltä paikoilta saa tulevaisuudessakin vuokrattua”, Olli Turunen sanoo.
Mukava alku asuntorahastoilla
Asuntosijoittamisen keskimääräiseksi tuotoksi arvioidaan usein 4-6 %. Se on erittäin karkea, lähinnä suuntaa antava keskiarvo ja saattaa ylittyä tai alittua reilustikin.
Asuntorahastojen 12 kuukauden tuotto on Suomen Sijoitustutkimuksen elokuun Rahastoraportin mukaan ollut 10-11 %. Tuotosta on vähennetty rahastojen kulut ja palkkiot lukuun ottamatta merkintä- ja lunastuspalkkioita.
Asuntorahastojen menestyksestä on kuitenkin vielä liian aikaista esittää painavia arvioita. Kotimaisia, pääosin asuntoihin Suomessa sijoittavia ja yleisölle suunnattuja sijoitusrahastoja on Rahastoraportin mukaan kolme kappaletta. Niistä vanhinkin on toiminut vasta vajaat kolme vuotta. Se on kovin lyhyt aika asuntosijoittamisessa.
Ensimmäisenä aloitti Ålandsbanken Asuntorahasto vuoden 2013 alusta ja toisena OP-Vuokratuotto muutamaa kuukautta myöhemmin. S-Asuntorahasto (eli FIM Asuntotuotto) aloitti kesällä 2014.
Aika on joka tapauksessa ollut nyt otollinen asuntorahastoille. ”Asuntojen vuokrausaste on ollut todella hyvä, ja vuokrataso on noussut”, kertoo OP:n asuntorahastotuotteista vastaava johtaja Antti Palkén Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:stä.
Huonossa taloustilanteessa uusia asuntoja rakennuttaneet rahastot ovat myös onnistuneet saamaan rakennusliikkeiltä reippaita paljousalennuksia.
OP-Vuokratuoton pitkän aikavälin tuottotavoite on 6 % vuodessa. Antti Palkén toteaa, että jos yksityinen sijoittaja haluaisi nyt ostaa Helsingistä vuokra-asunnon, hän ei nykyisillä asuntohinnoilla hevin yltäisi noin hyvään tuottoon. Rahastossa edellytykset ovat toiset, ja tuottotavoite on hänen mukaansa asetettu realistisesti:
”Emme ole laskeneet mukaan asuntojen arvonnousua ja vuokrien nousukin on arvioitu hyvin pieneksi. Tavoitetta parempaan tuottoon olemme päässeet nimenomaan skaalaetujen ansiosta. Kun olemme ostaneet 800 asuntoa tai sopineet usean kerrostalon rakennushankkeet kerralla, olemme saaneet neuvotteluvoimaa.”
OP-Vuokratuotto omistaa yli 3 000 asuntoa.
OP-Vuokratuotolla on asuntojen lisäksi myös jonkin verran toimitiloja. Miksi?
”Toimitilat auttavat tuottotavoitteeseen pääsemisessä. Toimitilat ovat vaikeita myydä, mutta niistä voi saada hieman asuntoja parempaa vuokratuottoa ja ennen kaikkea pitkäaikaista vuokrakassavirtaa. Vuokrasopimukset voivat olla esimerkiksi 10- tai 20-vuotisia.”
Ajat ovat epävarmat. Vaikka rahaston tuottotavoite olisi asetettu varovasti, takapakkia voi tulla. Miten evästäisit säästäjää, joka nyt miettii asuntorahastosijoitusta?
”Tärkeintä on muistaa sijoitusten ajallinen hajautus. Älä sijoita koko summaa yhdellä kertaa, vaan useammassa osassa esimerkiksi muutaman vuoden kuluessa”, Antti Palkén painottaa.
Hajauttajan jokainen kauppa ei välttämättä ole edullinen, mutta riski siitä, että ostaisit koko potin kalleimmalla hinnalla, pienenee.
Tarjolla muutakin kuin sijoitusrahastoja
Sijoitusrahastojen lisäksi asuntosijoittamisesta kiinnostuneelle on tarjolla tuotteita, joita usein kutsutaan rahastoiksi, mutta jotka ovat esimerkiksi listaamattomia osakeyhtiöitä tai kommandiittiyhtiöitä. Ne poikkeavat monella tapaa tavallisista sijoitusrahastoista.
Ainoa pörssiin listattu yhtiö on Orava Asuntorahasto. Orava listautui syksyllä 2013. Listautumiskurssi oli 10,30 euroa. Osakkeen kurssi on vaihdellut voimakkaasti. Syyskuun alkupuolella se pyöri noin 10,70 eurossa. Osakevälittäjä Nordnetin sivuilta selviää, että sillä kurssilla laskettuna Oravan osinkotuotto vuodelta (eli neljältä viimeisimmältä osingonjakokerralta) oli 10,56 %.
Ulla Simola