Kun taloyhtiö korjaa kotonasi, kuka maksaa ja kuinka paljon? Yhtiö on vastuussa rakenteista, mutta pinnat voit joutua maksamaan ainakin osittain itse. Kustannuksia jaettaessa pitää tuntea talon perustaso.
Asutko taloyhtiössä, johon on ehkä tulossa iso remontti, vaikkapa perinteinen kattava putkiremontti? Jos kylpyhuoneesi menee uusiksi putkiremontin vuoksi, saat heittää hyvästit aistikkaille kaakeleille, jotka olit valinnut aiemmassa, omassa remontissasi.
Taloyhtiö on toki velvollinen saattamaan kylpyhuoneesi kuntoon, mutta millaisin pinnoin ja varusteluin? Sen ratkaisee taloyhtiön perustaso.
Eikä kysymyksessä tarvitse olla putkiremontin kaltainen järeä hanke – perustaso täytyy tuntea aina, kun taloyhtiö korjaa kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakenteita ja joutuu kajoamaan myös asunnon sisäosiin. Silloin yhtiö on velvollinen ennallistamaan sisäosat perustasoon. Jos haluat parempaa, maksat perustason ylittävän osuuden itse.
Perustaso tuo perusturvaa osakkaalle taloyhtiön korjauksissa, mutta ennen kaikkea se on tärkeä osa taloyhtiön osakkaiden yhdenvertaisuutta. Sen avulla varmistetaan, että yhtiön korjausten yhteydessä osakkaat eivät joudu maksamaan yhdelle osakkaalle kuuluvia kustannuksia, joista muut eivät hyödy.
Mutta mistä tiedämme, mikä kunkin taloyhtiön perustaso on? Miten se määritellään? Voiko se muuttua? Kokenut taloyhtiöasioihin erikoistunut juristi Kirsi Ruutu tietää. Hän on kirjoittanut perustason määrittelystä kirjankin yhdessä toisen asunto- ja kiinteistöalaan erikoistuneen juristin Marina Furuhjelmin kanssa.
Kirsi Ruutu tiivistää perustason näin: ”Perustaso = kaikki se, minkä yhtiö on talossa toteuttanut.”
Perustaso koskee sekä pintamateriaaleja että toimintoja eli tilojen alkuperäistä käyttötarkoitusta.
”Perustaso noudattelee pitkälti asunto-osakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuun jakoa yhtiön ja osakkaan kesken – ellei perustasosta ole yhtiössä muuta päätetty”, Kirsi Ruutu sanoo.
Yksinkertaisesti sanottuna perustaso voi muodostua kolmella tapaa:
1. Perustaso voi olla se taso, johon talo on rakennettu.
Jos kylpyhuoneen seiniin pantiin alun perin vinyylitapetit tai asunnon lattioihin muovimatot, ne ovat talon perustaso.
”Perustaso voi kuitenkin olla jo alun perin erilainen saman taloyhtiön eri huoneistoissa”, Kirsi Ruutu sanoo. Esimerkiksi saunaa ei välttämättä ole alkujaan rakennettu kaikkiin huoneistoihin.
Kun yhtiö ennallistaa huoneistoa perustason mukaiseksi, korjauksen kustannukset painavat enemmän kuin itse korjaustapa.
ESIMERKKI: Osakkaan lattia tärveltyi yhtiön remontissa. Yhtiön perustasoinen lattianpinnoite on vinyylilankku, mutta osakas haluaisi parketin. Koska niistä löydettiin samanhintaiset vaihtoehdot, yhtiö maksoi huoneistoon parketin.
HUOMAA: Yhtiön ennallistamisvelvoite ei tarkoita sitä, että koko asunnon lattia pitäisi uusia. Uusittava alue voidaan rajata tekemällä luontevaan paikkaan kynnys.
Jos puolestaan korjattavana on seinäpinta, yleissääntönä on, että maalataan/tapetoidaan yksi seinä kokonaan. Mitään ”paikkausruutuja” ei tehdä, mutta ei liioin kunnosteta yhtiön kustannuksella huoneen kaikkia seiniä pelkästään kosmeettisista syistä.
2. Perustaso voi muuttua.
”Jos taloyhtiö päättää, että putkiremontissa kylpyhuoneet laatoitetaan, laatasta tulee uusi perustaso. Tai jos kaikkiin kylpyhuoneisiin päätetään asentaa uutuutena rättipatteri, rättipatterit kuuluvat vastedes perustasoon.”
”Tai jos yhtiön pitää korjata kylpyhuone nyt vain yhdessä huoneistossa, yhtiö voi päättää, että jatkossa kaikki kylpyhuoneet korjataan nykyaikaiseen tasoon sitä mukaa kuin niitä on tarpeen remontoida. Tällöin nykyaikaistetusta kylpyhuoneesta tulee yhtiön uusi perustaso”, Kirsi Ruutu sanoo.
Ajan mittaan perustaso muuttuu – yleensä käytännössä nousee – myös automaattisesti siksi, että rakentamismääräykset muuttuvat. ”Kaikkia korjauksia ei enää voida tehdä samalla tavalla kuin joskus ennen.”
Osakkaat saattavat omissa remonteissaan muuttaa tilojen käyttötarkoitustakin. Se ei kuitenkaan vaikuta perustasoon, ellei muutosta ole kirjattu yhtiöjärjestykseen.
ESIMERKKI: Osakas on muuttanut autotallinsa asuinhuoneeksi, mutta yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä tila on edelleen autotalli. Tällöin yhtiön kunnossapitovastuu koskee vain autotallia. Jos huoneen sisustus tärveltyy esimerkiksi yhtiön peruskorjauksessa, yhtiö on velvollinen ennallistamaan tilan vain autotalliksi.
3. Jos taloyhtiö alkaa korjata osakkaan tekemää muutosta, muutos siirtyy yhtiön kunnossapitovastuulle ja muodostaa huoneiston uuden perustason.
ESIMERKKI: Osakas on muuttanut asuntonsa vaatehuoneen saunaksi. Saunan lattiarakenteista löytyy kosteusvaurio. Rakennevaurion korjaaminen on yhtiön vastuulla, mutta yhtiö ei ole velvollinen korjaamaan saunaa, vaan ainoastaan ennallistamaan tilan vaatehuoneeksi. Jos yhtiö alkaa korjata osakkaan teettämää saunaa yhtiön kustannuksella, sauna kuuluu jatkossa tämän huoneiston perustasoon ja yhtiön kunnossapitovastuulle.
Yhtiön ja osakkaan remontit on siis syytä pitää erillään, jotta ilman tietoista päätöstä ei tultaisi tehneeksi muutoksia perustasoon ja vastuunjakoon yhtiössä. ”En suosittele, että yhtiö lähtisi toteuttamaan perustasosta poikkeavia osakasmuutoksia yhtiön remonttien yhteydessä. Osakkaan tulee tilata osakasmuutokset suoraan urakoitsijalta, jolloin jää selvä näyttö siitä, mikä on osakasmuutosta”, Kirsi Ruutu painottaa.
HUOMAA: Kunnossapitovastuu ja vahingonkorvausvastuu ovat eri asioita. Vaikka osakkaan muutostyö olisi aiheuttanut kosteusvaurion, yhtiön on korjattava rakenne, mutta yhtiö voi hakea vahingonkorvausta osakkaalta.
Satavuotiaskin tarvitsee perustasonsa
Perustason selvittäminen vaatii joskus salapoliisityötä – tai vähintäänkin monenlaisten vanhojen dokumenttien kaivelua.
”Helpoimmin perustason saa usein selville 1970–80-lukujen taloista”, Kirsi Ruutu kertoo. Tuon ajan asuntorakentamisessa noudatettiin laajalti yhtenäisiä standardeja, ja ajan yleinen materiaalitaso tunnetaan hyvin.
Hankalampia ovat vanhat talot. Osakkaiden on vuodesta 2010 lähtien pitänyt ilmoittaa remonttinsa taloyhtiön muutostyörekisteriin, mutta sitä ennen tehdyt muutokset eivät välttämättä näy missään papereissa.
”Pienissä taloyhtiöissä perustaso voidaan selvittää vaikkapa käymällä yhdessä huoneistot läpi ja kirjaamalla osakkaiden muutostyöt sekä materiaalit muistiin”, Kirsi Ruutu ehdottaa.
Suurissa ja hyvin iäkkäissä yhtiöissä se olisi vaikeaa. Perustaso pitää kuitenkin määritellä yli satavuotiaillekin taloille, vaikka alkuperäisestä tasosta ei tiedettäisi juuri mitään.
”Tietoa perustasosta voidaan etsiä esimerkiksi talon piirustuksista, yhtiön pöytäkirjoista, yhtiöjärjestyksestä, asuntojen vanhoista myyntidokumenteista tai kunnan rakennusvalvonnan asiakirjoista.”
Dokumenteista voi käydä ilmi, onko tilojen käyttötarkoituksiin tehty vuosien varrella muutoksia. Taloyhtiön vanhojen remonttien suunnitelmista, päätöksistä ja laskuista saatetaan saada selville, miten korjauksia on tehty, mitä materiaaleja on käytetty ja mitä kuluja on maksanut osakas, mitä yhtiö. Kustannusten jako paljastaa, miltä osin korjaukset ovat olleet taloyhtiön vastuulla ja siten perustasoon kuuluvia.
”Jos selvyyttä ei lopultakaan saada, yhtiön on yhtiökokouksessa päätettävä, mikä sen perustaso on. Yhtiö voi laatia ns. perustasolausunnon, joka vahvistetaan yhtiökokouksessa”, Kirsi Ruutu sanoo.
Uudisasunnoissa paljon muutoksia
Ehkä hiukan yllättäen perustason määrittelyssä törmäillään ongelmiin myös uudistaloissa.
”Perustaso voi hämärtyä, koska osakkaat teettävät nykyään paljon muutoksia uudisasuntoihin jo rakennusvaiheessa. Tällaiset osakkaan teettämät muutokset eivät kuitenkaan muuta perustasoa, ja ne jäävät pysyvästi osakkaan kunnossapitovastuulle.”
Tavallisia ovat esimerkiksi osakkaan tilaamat parannukset asunnon pintamateriaaleihin, mutta myös asunnon varustelutasoa saatetaan kohentaa.
ESIMERKKI: Uudistalon ylimmän kerroksen asuntoihin on rakennettu ”takkavalmius” eli lattia, joka kestää tulisijan. Osakas tilaa jo rakentamisvaiheessa asuntoonsa tulisijan. Tulisija ei kuulu talon perustasoon, ja se jää osakkaan kunnossapitovastuulle.
Isännöitsijäntodistus ajan tasalle
Jos osakas tekee huoneistossaan muutostyön, joka merkitään yhtiöjärjestykseen, muutoskohde (esimerkiksi vaatehuoneesta tehty kylpyhuone) siirtyy yleensä yhtiön kunnossapitovastuulle. ”Jos tätä ei haluta, yhtiöjärjestyksessä on erikseen mainittava, että kunnossapitovastuu on osakkaalla”, Kirsi Ruutu muistuttaa.
Hänen mielestään useimpia muutoksia ei kannatakaan lisätä yhtiöjärjestykseen. Sen sijaan osakasmuutokset ja tieto niiden kunnossapitovastuusta tulisi kirjata isännöitsijäntodistukseen. Siitä myös asunnon ostaja löytää tiedon varmimmin.
Kirsi Ruutu painottaa, että taloyhtiön perustaso on parasta selvittää hyvissä ajoin – etenkin, jos yhtiössä on näköpiirissä isoja remontteja. ”Tai jos remontti on jo ovella, viimeistään hankesuunnitteluvaiheessa.”
”Osakkaiden kanssa kannattaa myös keskustella ajoissa siitä, mitä remontissa voi olla edessä ja kuka mistäkin maksaa.”
Se on hyvä keino ehkäistä riitoja.
- Lisätietoa: Marina Furuhjelm, Kirsi Ruutu: Perustason määrittely taloyhtiössä. Kiinteistömedia Oy 2024.
Ulla Simola
Artikkelin kuvassa taloyhtiöasioihin erikoistunut juristi Kirsi Ruutu. Kuva: Esko Jämsä
