Taloyhtiön ja osakkaan välinen työnjako asunnon kunnossapidossa ja vikojen korjauksissa herättää usein kysymyksiä. Tässä jutussa yleissäännöt, joilla pääsee jo pitkälle.
Asunto-osakeyhtiössä sekä taloyhtiöllä että osakkailla on velvollisuus pitää kiinteistöstä hyvää huolta. Vastuita koskevan työnjaon pääpiirteistä on säädetty asunto-osakeyhtiölaissa.
Kunnossapitovastuiden selkeyttämiseksi Kiinteistöliitto on julkaissut vastuunjakotaulukon, jossa liiton lakiasiantuntijat ovat tulkinneet lakia ja määritelleet yksityiskohtaisemmin, mitkä huolto- ja korjaustyöt kuuluvat osakkaalle ja mitkä taloyhtiölle.
Esimerkiksi isännöitsijät hyödyntävät opasta päivittäisessä työssään.
"Hyvä muistisääntö on, että taloyhtiö vastaa kiinteistä rakenteista. Lisäksi kaikki lämpöön, veteen, ilmanvaihtoon ja sähköön eli LVIS-asioihin liittyvä kunnossapito kuuluu yleensä taloyhtiölle. Muut asiat asunnossa kuuluvat tavallisesti osakkaalle", Pirkanmaan Ammatti-isännöinti Oy:n toimitusjohtaja Pasi Olden tiivistää.
Työnjakoa voi karkeasti hahmottaa myös niin, että taloyhtiö vastaa kiinteistön perusrakenteista, kuten vesikatosta, vesikouruista, ulkoseinistä, perustuksista ja rakennuksen ulkopuolisista osista piha-alueineen. Osakas taas vastaa huoneistonsa sisäosista, lukuun ottamatta yhtiön vastuulle kuuluvia rakenteita, eristeitä ja talotekniikan perusjärjestelmiä.
Yksityiskohtia ja rajanvetoja
Piru asuu kuitenkin näissäkin asioissa yksityiskohdissa. Oldenin mukaan asunnossa ilmenneiden vikojen korjausvastuut ovat yleisimpiä isännöitsijälle esitettyjä kysymyksiä.
"Yksi osakkaita askarruttavista asioista on niin sanottu perustaso, johon taloyhtiö on velvollinen korjaamaan osakkaan huoneiston sisäosat."
Perustason määritelmä pohjautuu osakkaiden yhdenvertaisuuteen. Esimerkiksi kylpyhuoneen vesivahingossa taloyhtiön tulee kuivata rakenteet, korjata vedeneristys ja ennallistaa kylpyhuoneen pinnat tasoon, joka on sama kaikissa taloyhtiön huoneistoissa.
Osakas vastaa sen sijaan itse kustannuksista, jos hän haluaa esimerkiksi peruskaakeleita kalliimmat pintamateriaalit tai pesualtaaseen kultaiset hanat.
Oldenin mukaan myös vuotavien hanojen korjauksessa voi joutua käymään rajanvetoa. Kunnostus kuuluu pääsääntöisesti taloyhtiölle. Osakas on kuitenkin saattanut hankkia itse hanan, johon ei ole saatavilla enää varaosia.
"Isännöimissämme taloissa käytäntönä on, että tällaisissa tapauksissa ehdotamme osakkaalle uutta perushanaa, joka on muissakin huoneistoissa ja johon on jatkossakin saatavilla varaosia."
Epäselvyyttä voi olla myös parvekkeiden lasitusten kunnossapidosta. Osakehuoneiston ostanut saattaa luulla, että parvekelasitukset ovat automaattisesti aina taloyhtiön vastuulla. Vastuu niistä on kuitenkin osakkaan, jos ne ovat edellisen osakkaan asennuttamat.
"Taloyhtiö vastaa vain kaikkiin asuntoihin taloyhtiön päätöksellä hankituista lasituksista."
Yhtiöjärjestys voi syrjäyttää lain
Hyödyllistä tietoa vastuunjaosta löytyy monen isännöintitoimiston kotisivuilta.
Olden kehottaa kaivamaan esille myös oman taloyhtiön yhtiöjärjestyksen, sillä siihen tehdyillä kirjauksilla on mahdollista poiketa asunto-osakeyhtiölain vastuunjaosta. Yhtiöjärjestyksen muutos vaatii aina yhtiökokouksen päätöksen.
"Esimerkiksi asunto-osakeyhtiömuotoisen rivi- tai paritalon yhtiöjärjestykseen on saatettu tehdä kirjaus, jonka mukaan kukin osakas vastaa itse kylpyhuoneensa vedeneristyksestä. Näin yhdessä asunnossa huonoon kuntoon päästetyn kylpyhuoneen kunnostus ei aiheuta kustannuksia kaikille osakkaille."
Myös yksittäisissä hankkeissa taloyhtiön yleisestä vastuunjaosta on mahdollista poiketa. Osakkaat voivat esimerkiksi sopia, että kaikkien parvekkeiden pinnat kunnostetaan samassa urakassa, vaikka sisäpintojen ylläpito (muut kuin julkisivupinnat) kuuluukin osakkaan vastuulle.
Aika ajoin vastuunjakoa koskeviin suosituksiin tehdään tarkistuksia. Muutama vuosi sitten Kiinteistöliitto teki suositukseen muutoksen, jonka mukaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluisivat vastedes myös korvausilmaventtiileiden suodattimien vaihtaminen ja pesualtaan tukkeutuneen hajulukon puhdistaminen. Aiemmin nämä olivat osakkaan vastuulla.
Oldenin mielestä vastuunjaon muuttaminen oli paikallaan. Ilmanvaihdon suodattimet jäivät osakkailta usein vaihtamatta, jolloin ne saattoivat tukkeutua.
"Puhdistuksen jälkeen väärin tai huolimattomasti takaisin asetetut hajulukon osat saattavat puolestaan aiheuttaa vuotoja ja ajan mittaan isonkin vesivahingon. Siksi hajulukon puhdistus on siirtynyt taloyhtiön vastuulle. Käytännössähän työn tekee usein huoltoyhtiö."
Näin vastuu jakautuu huoneistossa
Suuntaa antavia esimerkkejä osakkaan ja taloyhtiön kunnossapitovastuun jakautumisesta huoneiston eri osissa:
Keittiö
Taloyhtiö: Perustasoinen vesihana, viemäriputket ja niiden tukosten avaaminen. Myös hajulukon puhdistaminen kuuluu yhtiön vastuulle, mikäli se vaatii asennuksen purkamista.
Liesituuletin, jos taloyhtiö on asentanut sellaiseen kaikkiin asuntoihin.
Osakas: Kaapit, keittiötasot, tiskiallas, astianpesukoneen letku ja liitännät. Liesi, jääkaappi ja muut keittiökoneet. Osakkaan asentamat hanat, valaisimet ja liesituuletin. Liesituulettimen rasvasuodattimen puhdistaminen.
Kylpyhuone
Taloyhtiö: Vedeneristys. Vesihanat ja sekoittajat, wc-pönttö ja sen koneisto. Pesualtaan hajulukon puhdistus, jos se vaatii asennuksen purkamista. Lattiakaivon korjaus ja uusiminen.
Osakas: Viemäritukoksesta ilmoittaminen. Peilikaappi, pesuallas, lattiakaivon puhdistus. Suihkut ja käsisuihkut. Seinien ja lattian pintamateriaalit. Lattiakaivon puhdistus, jos se onnistuu ilman työkaluja.
Ovet
Taloyhtiö: Ulko- ja parvekeoven pinnat, peruslukko ja tiivisteet. Ulko-ovessa myös ovikello ja postiluukku.
Osakas: Turvaketju, turvalukko ja muut murtosuojaukset. Sisäoven tiivisteet ja kunnossapito.
Ikkunat
Taloyhtiö: Ulkolasien kunnossapito, mukaan lukien lasit, puitteet ja karmit. Ulkopuolelta maalattavat pinnat.
Osakas: Sisä- ja väli-ikkunoiden ikkunat, karmit ja puitteet. Sisäpuolelta maalattavat pinnat. Sisäpuitteiden tiivisteet.
Parveke
Taloyhtiö: Julkisivun pinnat. Taloyhtiön kaikkiin parvekkeisiin tai julkisivuun asennuttamat valaisimet. Taloyhtiön kaikille parvekkeille asennuttamat lasitukset.
Osakas: Sisäpintojen kunnossa- ja puhtaanapito. Osakkaan asennuttaman lasituksen kunnossapito ja puhdistus.
Paloturvallisuus
Taloyhtiö: Sähköverkkoon kytketyt palovaroittimet, sprinklerilaitteet, sammuttimet yleisissä tiloissa.
Osakas: Paristokäyttöiset palovaroittimet, sammutuspeite, käsisammutin huoneistossa.
Sähkö, tietoliikenne ja valaisimet
Taloyhtiö: Sähkö-, antenni-, ja tietoliikennerasiat. Valaisimien kytkentäpisteet ja valokatkaisimet. Valaisimet, jotka on asennettu taloyhtiön päätöksellä kaikkiin asuntoihin vaikkapa parvekkeella.
Osakas: Perustason ylittävät sähköasennukset, esimerkiksi ylimääräiset pistorasiat. Itse hankitut valaisimet. Saunan kiuas.
Tuholaisten torjunta
Taloyhtiö: Rakenteen sisällä olevat ampiaispesät. Muurahaiset. Luteet ja turkiskuoriaiset, jos ne ovat levinneet useampaan asuntoon. Hiiret ja rotat.
Osakas: Ampiaispesä, yksittäiset ampiaiset parvekkeella tai piha-alueella. Sokeritoukat esimerkiksi kylpyhuoneen lattiakaivossa. Luteet ja turkiskuoriaiset omassa huoneistossa.
Isännöitsijä Pasi Oldenin lisäksi lähteenä on käytetty Kiinteistöliiton opasta Taloyhtiön vastuunjakotaulukko (Kiinteistömedia Oy, 2019).
Matti Remes