veronmaksajat.fi

KOTI

Asuntokaupan varainsiirtoveroa viilataan – ensiasunnon ostaja menettää verovapautensa

Asuntokaupan varainsiirtoveroa viilataan – ensiasunnon ostaja menettää verovapautensa
23.10.2023

Asunto- ja kiinteistökaupoissa maksettava varainsiirtovero kevenee, mutta ensiasunnon ostajien on kaiveltava kuvettaan. Heillä on kuitenkin vuodenvaihteeseen asti aikaa tehdä kaupat verotta. 

Varainsiirtovero muuttuu, jos eduskunta hyväksyy hallituksen esityksen. Suurin muutos koskee ensiasunnon ostajia. Ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapaus päättyy 1.1.2024. 

Tämän vuoden puolella tehdyt ensiasunnon kaupat ovat vielä verottomia. ”Kaupanteon ajankohdan ratkaisee se, milloin kauppakirja on allekirjoitettu”, sanoo johtava verojuristi Juha Koponen Veronmaksajista. Ensiasunnon saa ostaa verotta, jos kauppakirja (sitova sopimus kaupasta) on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023. 

Ensiasunnon ostajalle varainsiirtoverosta voi helposti tulla esimerkiksi parin tuhannen euron lisäkulu, jos kaupan tekemistä lykkää ensi vuoteen (ks. taulukko). 

Liikaa maksettu varainsiirtovero palautetaan 

Sen sijaan muille asunnon- tai kiinteistönostajille hallituksen esitys lupailee verokuorman kevennystä, sillä varainsiirtoveroprosentit pienenevät. 

Kiinteistöjen varainsiirtovero laskee 4 prosentista 3 prosenttiin ja asunto-osakkeiden varainsiirtovero 2 prosentista 1,5 prosenttiin. Laki tulee voimaan vuodenvaihteessa, mutta sitä sovelletaan takautuvasti. Rajana on 12.10.2023, jolloin hallitus antoi esityksensä. 

”Jos kaupat on tehty lokakuun 12. päivänä tai sen jälkeen kuluvan vuoden aikana, liikaa maksettu varainsiirtovero palautetaan asunnon ostajalle ensi vuonna”, Juha Koponen kertoo. 

Jos ostaa esimerkiksi 100 000 euron osakeasunnon, palautettava summa on 500 euroa. Jos ostaa 300 000 euron kiinteistön, palautettava summa on 3 000 euroa. 

Esimerkkejä varainsiirtoveron muutoksista: 

  • Ensiasunnon varainsiirtoveron verovapaus poistuu 1.1.2024 lukien.
  • Asunto-osakkeen varainsiirtovero 2,0 % → 1,5 % (12.10.2023 alkaen).
  • Kiinteistön varainsiirtovero 4,0 % → 3,0 % (12.10.2023 alkaen).
Asunto-osake, ensiasunto
Hinta, e Vanha vero, e
(verovapaa)
Uusi vero, e
(1,5 %)
Muutos, e
100 000 0 1 500 1 500
200 000 0 3 000 3 000
300 000 0 4 500 4 500
400 000 0 6 000 6 000
500 000 0 7 500 7 500

 

Asunto-osake, ei ensiasunto
Hinta, e Vanha vero, e
(2 %)
Uusi vero, e
(1,5 %)
Muutos, e
100 000 2 000 1 500 -500
200 000 4 000 3 000 -1 000
300 000 6 000 4 500 -1 500
400 000 8 000 6 000 - 2 000
500 000 10 000 7 500 - 2 500

 

Kiinteistö
Hinta, e Vanha vero, e
(4,0 %)
Uusi vero, e
(3,0 %)
Muutos, e
100 000 4 000 3 000 -1 000
200 000 8 000 6 000 -2 000
300 000 12 000 9 000 -3 000
400 000 16 000 12 000 -4 000
500 000 20 000 15 000 -5 000

Lähde: Janne Kalluinen/Veronmaksajat 16.10.2023.

Vielä ei ole tietoa, milloin palautukset maksetaan. Verohallinto kertoo maksavansa palautukset automaattisesti ilman hakemuksia. 

Palautukselle saa korkoa. ”Korko on tänä vuonna 0,5 prosenttia ja ensi vuonna 2 prosenttia. Korko on verovapaata.” 

Varainsiirtovero lasketaan asunnon tai kiinteistön velattomasta hinnasta. Asunto-osakkeen mahdollinen yhtiölainaosuus lasketaan siis mukaan hintaan. ”Jos kiinteistökaupassa ostaja maksaa myyjän velkaa, myös se sisältyy velattomaan hintaan”, Juha Koponen sanoo. 

Moni voi maksaa varainsiirtoveron ensi vuonna 

Asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtoveroilmoitus tehdään ja vero maksetaan kaupanteon yhteydessä, jos käytetään kiinteistönvälittäjää. Ilman välittäjää tehdystä kaupasta tehdään ilmoitus ja maksetaan vero kahden kuukauden kuluessa kaupanteosta.

”Uudisasunnossa kahden kuukauden määräaika alkaa juosta vasta, kun ostaja saa asunnon omistusoikeuden eli yleensä käytännössä silloin, kun talo valmistuu ja hän saa asunnon käyttöönsä.” 

Kiinteistökaupassa varainsiirtoveroilmoitus on tehtävä ja vero maksettava ennen kuin kiinteistölle haetaan lainhuutoa. Se puolestaan on tehtävä puolen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. 

Jos tekee asuntokaupat marras-joulukuussa, varainsiirtoveron ehtii hoitaa vuoden 2024 puolella. Silloin vero voidaan laskea ja maksaa heti uusilla, keveämmillä prosenteilla, eikä palautuksia tarvitse odotella. 

Ensiasunnon kaupoissa voi olla selviteltävää

Useimpien asuntokauppojen varainsiirtovero hoitunee ongelmitta ensi vuodenvaihteen muutoksista ja siirtymäajoista huolimatta. 

Erikoisemmissa tapauksissa voi olla selviteltävää. 

Juha Koponen mainitsee esimerkiksi tapauksen, jossa omakotitontti olisi ostettu tänä vuonna 4 prosentin varainsiirtoverolla, mutta ensi vuonna tontille valmistuisi talo omistajansa ensiasunnoksi. 

Ensiasunto siis valmistuu vasta 2024, mutta ensiasunnon tontti on hankittu jo 2023. Pitäisikö omistajan saada tontti varainsiirtoverosta vapaana? ”Pitäisi, mutta sitä ei ole todettu säännöksissä”, Juha Koponen sanoo. 

Hän odottaakin vielä täsmennyksiä ja täydennyksiä siirtymäsäännöksiin.

Ensiasunnon verovapauden poistuminen saattaa herättää myös joitakin äskettäin asuntonsa ostaneita toimimaan siten, että he voisivat nyt täyttää ensiasunnon ostajan kriteerit ja saada verovapauden. 

Jos olet aiemmin ostanut ensiasunnoksesi esimerkiksi 40 prosenttia asunnosta, olet joutunut maksamaan siitä normaalin varainsiirtoveron – verovapauden edellytyksenä kun on vähintään 50 prosentin osuus asunnosta. 

Jos kuitenkin ennen vuodenvaihdetta ostat puuttuvat 10 prosenttia asunnosta, saat sen verovapaasti ja voit hakea verovapautta takautuvasti myös aiemmalle 40 prosentin osuudellesi. Edellytyksenä tietysti on, että täytät kaikki ensiasunnon ostajan kriteerit. Tällöin hakemus varainsiirtoveron palauttamiseksi pitää tehdä vuoden kuluessa siitä, kun olet nuo kriteerit täyttänyt. 

Oletko ensiasunnon ostaja verotuksessa?

Kyllä olet, jos 

  • olet kaupantekohetkellä 18‒39-vuotias,
  • ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta,
  • et omista tai ole aiemmin omistanut vähintään 50 prosenttia asunnosta (tai asuinrakennuksesta). Jos olet perinyt tai saanut lahjaksi vähintään puolet (50 %) asunnosta, et saa ensiasunnon ostajan etuja verotuksessa.

HUOMAA: Voit kuitenkin olla osakkaana kuolinpesässä, joka omistaa asunnon – se ei vie ensiasunnon ostajan etujasi.

ASUNTOKAUPAN VERO MUUTTUU – AMPAISEEKO KAUPPA UUTEEN VAUHTIIN? | Käytettyjen asuntojen markkinat ovat olleet jähmeessä pitkään. Lisäksi rakentamisen ja uudisasuntojen myynnin pysähtyminen on syössyt rakennusteollisuuden syvälle ongelmiin. Riittääkö varainsiirtoveron kevennys pukkaamaan vauhtia asuntokauppoihin? Lue juttu >>

Myös arvopapereiden veroa muutetaan  

Varainsiirtoveron alennus koskee myös arvopapereita. Pörssiosakkeiden kaupasta ei makseta varainsiirtoveroa, mutta muiden arvopapereiden – esimerkiksi listaamattomien osakkeiden – kaupasta maksetaan. Tähän asti arvopaperien vero on ollut 1,6 prosenttia, mutta vuodenvaihteessa se laskee 1,5 prosenttiin.

Myös arvopaperikaupoissa varainsiirtoveron ilmoittamisen ja maksamisen määräaika on kaksi kuukautta kaupanteosta. Jos veron maksaa tämän vuoden puolella, ensi vuonna saa liikaa maksamansa veron palautuksena, kuten asuntokaupoistakin.

Ulla Simola

Näitä muut lukevat nyt

Blogeissa

Rahat, verot, työ & eläke, koti