Kun ostat asunto-osakkeen, ostat osuuden taloyhtiöstä. Ennen ostopäätöstä yhtiön talous ja remontit kannattaa syynätä tarkasti. Mikä saa asiantuntijoiden hälytyskellot soimaan?
Asuntonäytöllä ostajakandidaatit arvioivat pohjaratkaisua, koputtelevat kaakeleita ja kurkistavat keittiön kaappeihin. Asunnon ohella myös taloyhtiön asiat kiinnostavat, sanoo Sp-Kodin kiinteistönvälittäjä Sari Salmela.
"Suurin osa ostajista on nykyisin varsin valveutuneita. He kysyvät taloyhtiön asioista. Toki aina löytyy taloyhtiöstä vähemmän kiinnostuneita, mutta onneksi heitä on aiempaa vähemmän", pääkaupunkiseudulla asuntoja välittävä Salmela sanoo.
Asunnonostajien valveutuneisuus on Salmelan mielestä hyvä asia. Asunto-osakeyhtiössä sijaitsevasta kohteesta ei osteta huoneistoa, vaan sen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Siksi on tärkeää perehtyä huolella siihen, millaisen taloyhtiön osakkaaksi on ryhtymässä.
Menneet ja tulevat remontit kiinnostavat
"Ensimmäiset kysymykset koskevat yleensä taloyhtiön tulevia remontteja", Sari Salmela tietää.
Taloyhtiöissä suurin kuluerä on yleensä lämmitys, mutta hyvänä kakkosena tulevat usein kiinteistön korjaukset. Vähänkään vanhemmassa taloyhtiössä ostajan on hyvä olla perillä menneistä ja tulevista remonteista, sanoo Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Mika Heikkilä.
"Myyntiesitteestä tai isännöitsijäntodistuksesta kannattaa katsoa ensimmäiseksi taloyhtiön viime vuosien isommat remontit ja se, paljonko niistä on kertynyt velkaa. Lisäksi on hyvä selvittää, millaisia isoja remontteja on tiedossa tai pohdinnassa tuleville vuosille."
Taloyhtiöllä tulee olla kunnossapitotarveselvitys, joka on kirjallinen suunnitelma tulevista remonttitarpeista vähintään viiden seuraavan vuoden aikana. Listaus ei ole sitova päätös hankkeiden toteuttamisesta, mutta se auttaa kuitenkin hahmottamaan tulevien vuosien asumiskustannuksia.
Monella taloyhtiöllä on myös PTS eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma. Siinä tulevia korjaustarpeita, niiden kustannuksia ja mahdollisia ajankohtia kartoitetaan kunnossapitotarveselvitystä perusteellisemmin.
"PTS:n laatimiseksi kiinteistössä on usein tehty kuntoarvio. Silloin taloyhtiö on kartalla rakennuksen kunnosta. Jos sen sijaan jo vähän ikääntyneemmässä kiinteistössä ei ole tehty isoja remontteja ja kuntoarviokin puuttuu, kannattaa olla varuillaan", Heikkilä varoittaa.
Hyvä yhtiö tekee remontit ajallaan
Sari Salmela tarkistaa uudesta myyntikohteesta taloyhtiön korjaushistorian mahdollisimman pitkälle taaksepäin. Suunnitelmallisesti hoidetussa yhtiössä rakenteiden kuntoa on tutkittu ja remontit on tehty ajallaan, kun vaikkapa ikkunoiden, putkien tai julkisivun tekninen käyttöikä alkaa lähestyä loppuaan.
"Korjaushistoria auttaa myös arvioimaan, millaisia remontteja on tulossa ja suunnilleen millä aikataululla."
Arvioinnissa on otettava huomioon kiinteistön ikä. Vaikkapa 1970-luvun alkupuolella valmistuneessa taloyhtiössä putkiremontti on väistämättä kohta edessä, ellei sitä ole jo toteutettu.
"Jos sen ikäisessä taloyhtiössä ei ole käyty vielä minkäänlaista keskustelua linjasaneerauksesta tai edes putkien kuntokartoituksesta, niin tähän on hyvä etsiä syytä."
Salmelan mielestä esimerkiksi isännöitsijältä voi yrittää selvittää, onko taloyhtiössä laajemminkin vastarintaa remonteille, jotka ovat välttämättömiä kiinteistön kunnon ja arvon säilyttämiseksi.
"Vuosien mittaan paisunut korjausvelka voi tulla kalliiksi, kun remontteja joudutaan tekemään pakon edessä ja vanhat putket ovat aiheuttaneet jo useampia vesivahinkoja", Salmela huomauttaa.
Pienen hoitovastikkeen syy selvitettävä
Asunnon myyntihinnan ohella ostajan on tärkeää hahmottaa tulevien vuosien asumiskuluja. Osakkaat maksavat hoitovastiketta, josta katetaan taloyhtiön juoksevat kulut. Suurimpia menoeriä ovat tyypillisesti energia, kiinteistönhoito ja huoltotyöt.
Asunnon myyjälle pieni hoitovastike on myyntivaltti. Ostajan kannattaa kuitenkin selvittää, miksi vastike on pienempi kuin vaikkapa asuinalueen muissa vastaavissa taloyhtiöissä.
"Pienelle hoitovastikkeelle pitää löytyä jokin järkevä syy. Sellainen voivat olla esimerkiksi taloyhtiön vuokratulot kiinteistön liiketiloista. Hoitovastiketta saattaa laskea myös se, että siirtyminen kaukolämmöstä maalämpöön on vähentänyt energiakuluja", Salmela pohtii.
Mika Heikkilän mielestä halpa hoitovastike ei ole välttämättä hyvä merkki. Pahimmillaan se voi kertoa siitä, että taloyhtiössä on tingitty tarpeellisista korjaus- ja ylläpitotoimista.
"Riskinä on, että tekemättömistä töistä kertyy iso potti, jonka maksamiseksi on tehtävä vastikkeeseen isoja korotuksia."
Asunnon myyntihinnan päälle ostajan maksettavaksi voi tulla huoneiston osuus taloyhtiön pitkäaikaisista lainoista, joita on otettu isoja remontteja varten. Taloyhtiö lyhentää lainaa osakkailta perittävillä pääoma- eli rahoitusvastikkeilla.
Rahoitusvastikkeen suuruuden lisäksi ostajaa voi kiinnostaa, voiko jäljellä olevan lainaosuuden maksaa halutessaan osittain tai kokonaan pois kuukausierien sijaan.
Taloyhtiölainat on hyvä käydä läpi
Uudiskohteissa ovat viime vuosina yleistyneet taloyhtiölainat, joilla ostajat pääsevät asuntoon kiinni pienemmillä alkupanostuksilla. Osakkaat maksavat lainaosuuttaan pois kuukausittaisella rahoitusvastikkeella.
Siksi ostajan hyvä arvioida tarkkaan tulevien vuosien asumiskuluja. Osakkailla saattaa olla myös mahdollisuus maksaa lainaosuutensa pois kerralla tai alkuperäistä maksuaikataulua nopeammin.
Kiinteistöliiton Mika Heikkilä kehottaa ostajaa tarkistamaan yhtiölainatilanteen myös muutaman vuoden vanhoissa kohteissa.
"Ostajana haluaisin selvittää, kuinka paljon taloyhtiön osakkailla on yhtiölainaa jäljellä vai onko osa heistä maksanut lainan jo pois. Olo on hiukan turvallisempi, jos iso osa osakkaista on jo kuitannut ison osan yhtiölainasta maksetuksi. Näin taloyhtiön lainataakka on kokonaisuudessaan pienentynyt."
Periaatteessa yhden osakkaan maksukyvyttömyys voi kaatua muiden maksettavaksi, mutta riski on Heikkilän mielestä kohtalaisen pieni. Taloyhtiöllä on hallintaanotto-oikeus osakkaan huoneistoon ja se voi asunnon vuokratuloilla lyhentää yhtiölainaa.
"Kasvukeskuksissa asunnon vuokraus yleensä onnistuu. Riski kannattaa kuitenkin ottaa huomioon alueilla, joissa asunnot käyvät huonommin vuokralle."
Vuokratontin kulut voivat yllättää
Asunnon ostajan tarkistuslistaan kuuluu myös taloyhtiön tontin omistus. Tieto tästä löytyy isännöitsijäntodistuksesta.
Taloyhtiön oma tontti tarkoittaa, että asumiskulut pysyvät ainakin tässä suhteessa vakaina. Riskiä tonttivuokran korotuksista tai vuokrasopimuksen päättymisestä ei ole.
Vuokratontti todennäköisesti alentaa asunnon ostohintaa, mutta taloyhtiön maksama vuokra nostaa osakkaiden vastikekuluja. Vuokratontin omistaja on usein kunta tai kaupunki, jonka vuokrasopimukset voivat olla jopa 50 vuotta. Vuokraa tarkistetaan yleensä elinkustannusindeksin perusteella, jolloin korotukset ovat maltillisia.
Pitkän vuokrasopimuksen päättyessä vuokranantajalla on kuitenkin mahdollisuus lähteä korottamaan pitkään matalina pysyneitä tonttivuokria lähemmäs markkinahintoja. Hiljattain uutisoitiin esimerkiksi Espoon kaupungin suunnitelmasta korottaa tonttivuokria jopa seitsenkertaisiksi tietyillä alueilla.
"On perusteltua, että kaupungit tuovat asteittain pitkään edullisina pysyneitä vuokria lähemmäs markkinahintaa. Tulevien korotusten tulisi kuitenkin olla asunnonostajan tiedossa, sillä korotukset ovat euromääräisestikin varsin isot", Mika Heikkilä sanoo.
Sp-Kodin Sari Salmela sanoo, että taloyhtiön tontin vuokrasopimuksen päättymisvuosi kannattaa tarkistaa. Jos se alkaa lähestyä, mahdollisista vuokran tarkistuksista voi yrittää saada selkoa kaupungilta.
"En kuitenkaan pitäisi kaupungin vuokratonttia negatiivisena asiana. Esimerkiksi Helsingissä tonttivuokria on korotettu kohtalaisen maltillisesti ja asteittain."
Uudiskohteissa tontin voi omistaa rahasto
Mika Heikkilän mielestä erityisen tarkkana kannattaa olla, jos taloyhtiö sijaitsee yksityisen sijoittajan omistamalla tontilla. Etenkin kasvukeskuksissa rakennuttajat ovat myyneet uusien taloyhtiöiden tontteja tonttirahastoille, joiden kanssa taloyhtiö solmii pitkän vuokrasopimuksen.
"Yksityisen sijoittajan omistama tontti ei ole automaattisesti riski, mutta vuokraehdot kannattaa tarkistaa", Heikkilä suosittelee.
Vuokran määrän lisäksi oleellisia tietoja ovat vuokrasopimuksen kesto ja vuokran tarkistuksen perusteet. Vuokran nousu voi olla tulevaisuudessa aika merkittäväkin, jos tarkistus perustuu muuhun ehtoon kuin elinkustannusindeksiin.
On myös hyvä tietää, onko taloyhtiöllä mahdollisuus lunastaa tontti omaksi.
Lisätietoa taloyhtiöstä kannattaa kysyä
Asunnon myyjällä ja välittäjällä on velvollisuus antaa taloyhtiöstä tietoja, joilla voi olla vaikutusta ostopäätökseen tai asunnon arvoon.
Sp-Kodin Sari Salmela huomauttaa, että kiinteistönvälittäjällä on laaja selonottovelvollisuus. Häneltä ostajan kannattaa kysyä myös taloyhtiön taloudesta ja remonteista.
Isännöitsijältäkin voi kysyä lisätietoa. Hänen yhteystietonsa löytyvät myyntiesitteestä.
Taloyhtiön hallituksen jäsenten nimiä voi joutua hieman kaivelemaan, mutta niitä saattaa löytyä Asiakastieto.fi:n kaltaisista netin yritystietopalveluista.
"Taloyhtiön taloudesta ja remonteista saa tietoa isännöitsijältä. Mutta aina parempi, jos pääsee kysymään talon asukkaaltakin, millainen paikka se on asua", Mika Heikkilä toteaa.
Salapoliisityö kannattaa ulottaa myös taloyhtiön ulkopuolelle. Asumisviihtyvyyteen ja asunnon arvoon voivat vaikuttaa esimerkiksi lähistöllä mahdollisesti suunnitteilla olevat rakennushankkeet ja kaavamuutokset, joita voi kysyä kunnasta.
6 X TARKISTA NÄMÄ PAPERIT ENNEN OSTOPÄÄTÖSTÄ:
1. Myyntiesite. Asunnon ostajalle laadittu kooste, jonka tulee kertoa asunnon perustietojen ja hinnan lisäksi asumiskustannuksista sekä perustiedot taloyhtiöstä.
2. Isännöitsijäntodistus. Ostajalle taloyhtiön tärkein paperi, johon on koottu tiiviisti huoneiston ja taloyhtiön perustiedot. Siinä kerrotaan muun muassa vastikkeista sekä huoneistossa ja taloyhtiössä tehdyistä remonteista.
3. Yhtiöjärjestys. Taloyhtiön perusasiakirja, joka määrittelee, miten yhtiö toimii ja mitä kukin osakas omistaa ja maksaa.
Ostajan on tärkeää selvittää, löytyykö yhtiöjärjestyksestä lunastuslauseke. Se antaa vanhoille osakkaille mahdollisuuden ostaa itselleen asunnon, kun se olisi siirtymässä ulkopuoliselle ostajalle. Lunastuslause löytyy useimmin vanhemmista taloyhtiöistä.
Yhtiöjärjestys kertoo myös esimerkiksi, kuuluuko huoneistolle autopaikkoja. Tämä voi olla oleellinen tieto etenkin rivitalomuotoisessa yhtiössä.
4. Tilinpäätöstiedot. Isännöitsijäntodistusta syvemmälle taloyhtiön talouteen pääsee pureutumaan tilinpäätösmateriaalista, joka sisältää taloyhtiön tuloksen, taseen ja toimintakertomuksen. Mukana on myös kunnossapitotarveselvitys, joka on arvio tulevien vuosien remonttitarpeista.
5. Vastikerahoituslaskelma. Sisältyy tilinpäätösmateriaaliin ja kertoo, ovatko osakkailta perittävät vastikkeet oikealla tasolla ja onko taloyhtiön kassassa riittävästi puskuria yllättäville menoille. Esimerkiksi Kiinteistöliiton yleisohje on, että puskurina kassassa tulisi olla vähintään 3–4 kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa.
Ostajan kannattaa kiinnittää huomiota vastiketilanteen tasapainoon ja selvittää syy, jos laskelma on selvästi yli- tai alijäämäinen. Kehitystä kannattaa katsoa useamman vuoden ajalta.
Vastikerahoituslaskelman alijäämä tarkoittaa, että hoitovastikkeet eivät riitä kattamaan taloyhtiön kustannuksia. Alijäämän kertyminen useammalta vuodelta voi johtaa siihen, että vastiketta on tulevina vuosina pakko nostaa. Toisaalta yhtenä vuonna tullut alijäämä voi johtua vaikkapa putkirikon aiheuttamasta isosta kertalaskusta, vaikka muuten talous on tasapainossa.
Vastikelaskelman mahdollinen iso ylijäämäkin voi herättää kysymyksiä, miksi taloyhtiö ”hilloaa” rahaa pankkitilillä. Se voi kertoa, että taloyhtiön kunnossapidosta on tingitty.
6. Energiatodistus. Asuntokaupan yhteydessä nykyisin pakollinen dokumentti, joka antaa suuntaa lämmitys- ja sähkökustannuksista. Korkeimpiin energialuokkiin luokitelluissa asuinrakennuksissa energiakulut ovat pienemmät kuin vähemmän energiatehokkaissa kohteissa. Myös energian hinnan mahdollinen nousu vaikuttaa vähemmän asumiskuluihin.
Matti Remes
Kuva: Susa Junnola
