KARON PÖRSSI Asuntosijoittajilla on ikävänlainen tilanne. Vastikkeet nousevat lämpö- ja sähkölaskujen kohotessa ja palveluiden hintojen noustessa, ja samaan aikaan tuoton vivuttamiseen käytettyjen lainojen korot nousevat.
Jotta sijoittajan tuotot säilyisivät ennallaan, vuokria täytyisi korottaa, mutta asuntosijoittajat kertovat sen olevan vaikeaa ilman että tulisi tyhjiä kuukausia tai huonoja vuokralaisia. Vuokrien alenemisetkaan eivät ole tavattomia nykyisessä markkinatilanteessa.
Tästä huolimatta tai tästä johtuen Helsingin pörssin First North -markkinapaikalle kaupankäynnin kohteeksi kesällä hakeutui Timo Metsolaan henkilöityvä Asuntosalkku-yhtiö.
Asuntosalkku tekee suuressa kokoluokassa samaa, mitä suomalaiset yksityishenkilöt asuntosijoittajina ainakin mielikuvissa tapaavat tehdä: Yhtiö ostaa yksittäisiä asuntoja omistusasuntoyhtiöistä ja vuokraa niitä vuokralaisille ja rahoittaa suunnilleen puolet toiminnastaan lainarahalla.
Monista institutionaalisista asuntosijoittajista Asuntosalkku poikkeaa siinä, ettei se omista kokonaisia kerrostaloja. Samasta talosta voi toki olla useampia asuntoja.
Paino kasvukeskusten uudehkoissa asunnoissa
Asuntosalkku ei pyri olemaan Suomen asuntovuokrausmarkkinoiden indeksi. Se on selvästi valinnut oman erikoistumisalansa, joka ei tosin ole järin yllättävä: Asuntosalkun salkku keskittyy kasvukeskuksiin ja niissä lähellä raideliikenneyhteyksiä sijaitsevissa ja uudehkoissa tai vastikään peruskorjatuissa taloissa oleviin asuntoihin.
Taloyhtiöiden valmistumis- tai putkiremonttiajankohdalla mitattuna eniten on 2010-luvun taloja. Toiseksi yleisin valmistumisvuosikymmen on 1970-luku. Osa 1970-lukulaisista taloista on tarkoitus purkaa teknisen käyttöiän päättymisen jälkeen.
Asuntojen arvolla mitattuna Helsingin paino on 25 prosenttia ja Vantaan 23 prosenttia. Espoossa asuntokannasta on viisi ja Tampereen, Turun ja Lahden seuduilla yhteensä kuusi prosenttia.
Euroilla mitattuna Asuntosalkun suurin kaupunki on kuitenkin Tallinna, jonka osuus on kolmannes. Viro eli Tallinna onkin Asuntosalkun kiinnostavin raaka-aine.
Nykyomistajat pääsevät myymään
Miksi Asuntosalkku hakeutuu julkisen kaupankäynnin kohteeksi?
Asuntosalkun hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola vastasi kysymykseen analyysipalveluyhtiö Inderesin haastattelussa: ”Me halutaan tuoda tarjolle uusi asuntosijoitustuote".
Se ei tietenkään ole todellinen syy. Tuota fraasia käyttävät sijoitustuotekauppiaat, jotka lanseeraavat uutta rahastoa, strukturoitua tuotetta tai muuta sellaista värkkiä, jonka pyörittämisestä ne saavat hallinnointipalkkioita, myyntituloja tai muita tuottoja.
Asuntosalkun tapauksessa näin ei ole.
Asuntosalkun vanhoille omistajille voisi tulla iloa siitä, että uudet omistajat toisivat salkkuun uutta rahaa, jolla pystyttäisiin hankkimaan uusia kohteita ja kenties ryhtymään suuriin hankkeisiin ja samalla kiinteät kulut jakautuisivat, mikä nostaisi suhteellista kannattavuutta.
Näinkään ei ole, sillä Asuntosalkku ei järjestänyt First North -listautumisensa yhteydessä osakeantia. Eikä Asuntosalkun hallinto vaikuta poikkeuksellisen raskaalta. Yhtiössä työskentelee Suomessa ja Virossa yhteensä kymmenkunta henkilöä.
Asuntojen käytännön vuokraus on ulkoistettu lähipiiriin kuuluvalle Vuokraturvalle, Virossa Koduingel-yhtiölle. Vuositasolla ostot näiltä kahdelta lähipiiriyhtiöltä ovat olleet reilut puoli miljoonaa euroa.
Todellinen syy First North -listautumiselle lieneekin se, että julkisen kaupankäynnin myötä nykyiset omistajat voivat halutessaan myydä omistuksiaan helposti. Tämän sanominen ääneen analyysiyhtiön haastattelussa ei kuitenkaan kuulostaisi kivalta.
Tallinna-tarina
Asuntosijoittamisen kannalta hankalassa markkinatilanteessa julkisen kaupankäynnin kohteeksi tulevan Asuntosalkun valttikortti on Tallinna. Asuntosalkku on esitteensä mukaan Tallinnan suurin markkinaehtoinen vuokranantaja.
Yhtiö maalaa eteläisen naapurimaan pääkaupungin asuntomarkkinat samankaltaisiksi kuin Suomen tai Helsingin silloin, kun asuntosijoitusbuumi ei vielä ollut syttynyt ja markkinoilla oli saatavilla mukavia voittoja. Se esittää olevansa ”varhainen lintu markkinalla, joka kehittyy voimakkaasti”.
Äkkiseltään en pysty arvioimaan tosiasioiden ja markkinointipuheen sekoitussuhdetta. Ilman muuta Tallinna näyttää paperilla houkuttelevammalta kuin Suomen alueet, mutta kuinka nopeasti Viron asuntomarkkinoiden muutokset tapahtuvat ja kuinka nopeasti kilpailu kiristyy?
Tallinnassa Asuntosalkku tähtää laatutietoisiin vuokralaisiin. Toisin kuin Suomessa, Tallinnassa Asuntosalkku on myös vahvasti mukana rakenteilla olevissa asunoissa. Maaliskuun lopussa Asuntosalkulla oli Tallinnassa peräti 167 rakenteilla olevaa asuntoa, Suomessa ei yhtään.
Tallinnan asunnot Asuntosalkku on nostanut myös strategiseksi kasvukohteekseen ja ensimmäiseksi taloudelliseksi tavoitteekseen. Tavoitteen mukaan ”Viron valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen yhteenlaskettu käypä arvo saavuttaa Suomen valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen käyvän arvon vuonna 2025 päättyvän tilikauden loppuun mennessä”.
Toinen taloudellisista tavoitteista onkin paljon väljempi. Sen mukaan Asuntosalkun luototusaste on 35–65 prosenttia. Vaihteluväli on siten melkoinen, 30 prosenttiyksikön levyinen.
Vaihteluvälin keskellä on luku 50, mikä tarkoittaisi sitä, että puolet asuntojen käyvistä arvoista olisi lainarahaa. Teknisemmin ilmaistuna: korollisten nettovelkojen osuus yhteenlasketusta asuntojen käyvistä arvoista on prosenttiluvun suuruinen.
300 miljoonan euron kämpät
Maaliskuun 2022 lopussa Asuntosalkun valmiiden ja rakenteilla olleiden asuntojen yhteenlaskettu arvo oli 301,6 miljoonaa euroa. Kyseessä on tietenkin arvio. Asuntosalkun tapauksessa arvion on tehnyt Jones Lang LaSalle -yhtiö, joka on päätynyt lukuun tuottoarvomenetelmällä.
Asuntosalkku on antanut Jones Lang LeSallelle tiedot asuntojen pinta-aloista, rakennusvuosista, vuokrista, hoitovastikkeista, huoneistojen kunnosta, taloyhtiön remonttihistoriasta ja Viron asuntojen osalta arvioiduista vuokrista, jotka asunnoista saisi valmiina. Sen jälkeen arvonmäärittely-yhtiö on pyöräyttänyt Exceliään.
Tämä ei ole kielikuva. Microsoftin Office-pakettiin kuuluvan taulukkolaskentaohjelman nimi mainitaan Jones Lang LeSallen laatimassa arvioraportissa.
Kymmenen vuoden diskontattuihin kassavirtoihin nojaten kullekin kämpälle on saatu hinta, ja ne on laskettu yhteen. Yhteenlaskun tuloksena on tullut tuo reilut 300 miljoonaa euroa.
Samaan aikaan korolliset nettovelat olivat 122 miljoonaa euroa, joten Asuntosalkun asuntosalkun velattomaksi arvoksi saadaan pyöreästi 180 miljoonaa euroa. Jos korollisten nettovelkojen sijaan asuntosalkun arvioidusta käyvästä arvosta vähentääkin pitkäaikaiset velat, asuntosalkun velaton arvo on vajaat 160 miljoonaa.
Vertailukohtana voi käyttää myös Asuntosalkun omaa pääomaa. Maaliskuun 2022 lopussa se oli 148 miljoonaa euroa.
Osakkeita Asuntosalkulla on vajaat miljoona, joten miljoonat saa muutettua helposti osakekohtaisiksi luvuiksi jättämällä lopusta pois kuusi viimeistä numeroa. Osakkeella käydään kauppaa alle osakekohtaisen oman pääoman ja muidenkin lukujen. Siihen on ainakin kaksi syytä.
Nettovuokratuotto vajaa neljä prosenttia
Asuntosalkun nettovuokratuotto lokakuun 2021 alusta maaliskuun 2022 loppuun ulottuneella puolivuotisjaksolla oli 4,4 miljoonaa euroa. Kummallakin sitä edeltäneellä puolivuotiskaudella se oli 4,3 miljoonaa euroa, ja maaliskuun lopun asunnoille laskettu pro forma -nettovuokratuotto oli edellisellä puolivuotisjaksolla 5,1 miljoonaa euroa.
Koko vuodelle laskettuna nettovuokratuotto liikkunee reilussa kymmenessä miljoonassa eurossa. Jos sen jakaa maaliskuun lopussa valmiina eli vuokrattavina olleiden asuntojen käyvällä arvolla eli 270 miljoonalla eurolla, nettovuokratuottoprosentiksi tulee vajaa neljä. Voinee uumoilla, että vallitseva taloustilanne on omiaan painamaan nettovuokratuottoja.
Osakesijoittajalle kolme-neljä prosenttia ei yleensä riitä. Kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeilla tavataankin käydä kauppaa enemmän tai vähemmän selvästi osakekohtaisen oman pääoman tai osakekohtaisen EPRA NAVin alapuolella, jotta sijoittajan tuottovaatimus toteutuisi.
Tämä on ensimmäinen syy osakkeen ”alehintaan”.
Käyvän arvon muutokset heiluttelevat tulosta
Kiinteistösijoitusyhtiöiden tulokset heiluvat salkussa tapahtuvien käyvän arvon muutosten mukaan. Viime vuosina pääkaupunkiseudulla sijaitsevien asuntojen osalta käypiä arvoja on tavattu siirrellä ylöspäin, syrjä-Suomessa taas alaspäin.
Lokakuun 2021 alun ja maaliskuun 2022 lopun välisellä puolivuotiskaudella Asuntosalkun nettotulos oli peräti yli 28 miljoonaa euroa, mikä on selvästi valtaosiltaan peräisin ”liiketoiminnan muista tuotoista” eli käytännössä realisoitumattomista arvonmuutoksista. Kun puolen vuoden nettotulos osaketta kohden on kolmisenkymmentä euroa, Asuntosalkun osakkeen hinta näyttää edulliselta. Mutta käyvän arvon muutokset eivät jatku yhtä suurina, eivätkä välttämättä edes mene plussasuuntaan.
Tilastokeskuksen kesäkuuta koskevien tilastojen mukaan pääkaupunkiseudun käytettyjen yksiöiden neliöhinnat laskivat edellisvuodesta. Asuntosalkun asuntojen arvoa määriteltäessä ei käytetä vertailua toteutuneisiin kauppahintoihin, joten tällä ei ole suoraa vaikutusta Asuntosalkun käypiin arvoihin.
Sen sijaan esimerkiksi vastikkeiden nousut saattavat aiheuttaa käyville arvoille ikäviä yllätyksiä. Kiinteistöjen arvonmäärittäjän maaliskuussa 2022 tekemässä laskelmassa on luultavasti käytetty vielä ”vanhoja” vastikkeita. Monelle asunto-osakeyhtiölle kustannusten nousu on saattanut tulla yllätyksenä niin, ettei vastikkeita ole nostettu riittävästi vielä tämän vuoden kevään yhtiökokouksissakaan, joten vastikkeiden nousupaineita lienee ensi vuonnakin.
Käyvän arvon muutokset ovat pitkällä aikavälillä olennainen osa asuntosijoittajan tuottoa, mutta lähiajat voivat olla vaikeita, määritteli arvoa sitten kauppahintojen tai kassavirta-arvioiden pohjalta.
Tämä heittää Asuntosalkun osakkeen päälle pelkoja. Käyvän arvon muutokset voivat heittää tuloksen tappiolliseksi. Tämän voisi kuvitella olevan toinen syy siihen, miksi Asuntosalkun osaketta saa ostaa asuntojen velatonta hintaa halvemmalla.
Parinsadan omistajan salkku
Ennen First North -listautumistaan Asuntosalkulla oli reilut 200 osakkeenomistajaa. Osakesarjojen yhdistämisen myötä suurimmat omistajat tasaosuuksin olivat Timo Metsolan Vuokraturva-yhtiöt ja Asuntosalkun toimitusjohtajan Jaakko Sinnemaan Sinnemaa Oy, jotka kumpikin omistivat ratkaisevan karvan verran yli kymmenen prosenttia.
Muita omistajia ovat muiden muassa Puolimatkojen Rausanne, Erkki Myllärniemen Umo Capital, start up -sijoittaja ja bisneskirjailija Kim Väisänen sekä valmentaja Jari Sarasvuo.
Karo Hämäläinen
Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.
Korjattu versio 8.8.2022 klo 10.16. Lisätty, että maaliskuun lopun asunnoille laskettu pro forma -nettovuokratuotto oli edellisellä puolivuotisjaksolla 5,1 miljoonaa euroa. Korjattu koko vuodelle lasketun oletetun nettovuokratuoton sekä nettovuokratuottoprosentin määriä.
