Asuntolaina on nyt halpaa, mutta ei kaikille yhtä halpaa. Lainan hinta eli marginaali on aina asiakaskohtainen. Se voi vaihdella hyvinkin paljon.
Asuntolainan korko muodostuu lainan viitekorosta ja sen päälle laskettavasta marginaalista. Marginaali on pankille menevä osuus lainakorosta eli pankin lainalle asettama hinta. Viitekorko voi nousta tai laskea, mutta marginaali pysyy laina-ajan samana.
Asuntolainojen yleisin viitekorko 12 kuukauden euribor on ollut jo monta vuotta nollan alapuolella. Niinpä uusien lainojen todellinen vuosikorko muodostuu suurimmaksi osaksi marginaalista. Lisäksi todelliseen vuosikorkoon lasketaan muut pankin lainasta perimät kustannukset.
Keskimääräinen marginaali on vaihdellut kymmenen viime vuoden aikana huomattavasti. Suomen Pankin tilaston mukaan huipulla käytiin vuonna 2013, jolloin uusien asuntolainojen laskennallinen keskimarginaali kipusi noin 1,6 prosenttiyksikköön. Nyt se on noin 0,7 prosenttiyksikköä.
”Todellisuudessa keskimarginaali on hieman pienempi, suurin piirtein 0,5–0,6 prosenttiyksikköä”, ekonomisti Markus Aaltonen Suomen Pankista kertoo. Laskennallisessa keskimarginaalissa on nimittäin mukana mm. tiettyjä lainakustannuksia, jotka eivät siihen kuulu, mutta joita tilastossa ei pystytä erottelemaan pois.
Keskimarginaaliin vaikuttaa muun muassa yleinen korkotaso. Myös pankkien kilpailu asuntolaina-asiakkaista vaikuttaa paljon. ”Asuntolaina on varmasti kaikkein kilpailluimpia tuotteita Suomessa”, sanoo toimitusjohtaja Jussi Pajala Nordean Kiinnitysluottopankista.
Kilpailu on välillä käynyt tulikuumana: takavuosina Finanssivalvonta jopa pelkäsi pankkien talouden voivan horjua siksi, että lainakauppaa käytiin ohuenohuilla marginaaleilla.
Asuntolainan tarvitsijat ovat pankeille arvokkaita. Heistä voidaan saada pitkäaikaisia asiakkaita, joiden toivotaan keskittävän raha-asioidensa hoidon lainapankkiin. Se on pankkien toiminnan ydintä ja siitä – etenkin säästöjen ja sijoitusten hoidosta – pankki saa palkkiotuottoja.
Varovasti tilastoja tulkitsemaan
Suomen Pankin valtakunnallinen keskimarginaalitilasto antaa lähinnä karkeaa kuvaa yleisestä markkinatilanteesta.
Osa asiakkaista maksaa lainastaan tuntuvastikin keskimarginaalia enemmän. Toisaalta esimerkiksi sellaisissa kasvukeskuskaupungeissa, joissa pankkikilpailu on tiukkaa ja asuntomarkkinoiden riskit kohtuulliset, oikein hyvät asiakkaat saattavat saada asuntolainaa vaikkapa 0,3–0,4 prosenttiyksikön marginaalilla.
Yleiskuvan antajina palvelevat myös monet lainakorkovertailut, kuten Taloustaidon vertailu.
Tämänkertaisessa Taloustaidon vertailussa esimerkkitarjousten marginaali vaihtelee 0,55 prosenttiyksiköstä 0,90 prosenttiyksikköön. Halvimman ja kalleimman marginaalin ero on 0,35 prosenttiyksikköä. Tarjousten marginaalit ovat jo pitkään olleet hiljalleen laskemaan päin.
Hinta selviää vain kilpailuttamalla
Korkovertailun tarjoukset ovat todellakin vain suuntaa antavia, sillä marginaali on aina asiakaskohtainen. ”Ei meillä ole yleistä hintaa, jota tarjoamme, vaan jokainen lainaneuvottelu on uniikki tilanne, jonka kuluessa tarjouskin voi vielä elää”, sanoo Nordean Jussi Pajala.
Ainoa tapa hankkia vedenpitävää tietoa siitä, millä hinnalla asuntolainan voi saada, on siis pyytää itselle lainatarjoukset pankeista.
Marginaali kertoo, miten pankki hinnoittelee juuri sinun lainasi riskin. Pienempi riski, pienempi marginaali eli halvempi laina. Riskiin vaikuttavat monet tekijät, kuten ostettava asunto ja sen sijainti. ”Ehdottomasti tärkein tekijä on kuitenkin asiakkaan maksukyky. Sitä arvioitaessa otetaan huomioon asiakkaan taloudellinen kokonaistilanne”, Jussi Pajala painottaa.
Ja taustalla lainan hintaan vaikuttaa tietysti se pankkikilpailu. Asuntolainasta kannattaakin aina pyytää tarjous ainakin muutamasta pankista.
Miksi katse jää marginaaliin?
Pankit mielellään korostavat, että kilpailuttajan kannattaa vertailla muutakin kuin hienoisia eroja lainamarginaalissa. Samaa sanoo Jussi Pajalakin. Mitä muita palveluja pankilta tarvitset? Miten hyvin palvelua saa, miten sähköiset palvelut toimivat? Onko pankilla tarpeisiisi sopivia sijoitustuotteita tai vakuutuksia? Mitä palvelut maksavat?
Olisihan tätä kaikkea järkevää verrata, mutta miten? Käytännössä se on erittäin vaikeaa ja työlästä. Eikä useimpia palveluja edes pysty arvioimaan ennen kuin on päässyt asiakkaana niitä käyttämään. Siksi ei ole ihme, että lainanhakijan katse kiinnittyy marginaaliin.
Ulla Simola
Juttuun on lisätty 3.3.2021 linkki helmikuun 2021 asuntolainavertailuun.
