Taloyhtiöiden remonttilainojen korot ovat pudonneet parissa vuodessa selvästi, mutta pankkien lainahanat ovat kireällä. Taloutensa heikosti hoitaneet, korjauksia pantanneet ja vakuusarvonsa kadottaneet taloyhtiöt joutuvatkin turvautumaan osakaslainoihin. Saman tilanteen edessä ovat myös pienet taloyhtiöt.
Ei riittävää vakuutta, ei myöskään lainaa.
Tähän faktaan tiivistyy entistä useamman 1960–1980-luvuilla rakennetun ja kasvavan korjausvelan kanssa kamppailevan taloyhtiön tilanne pääkaupunkiseudun ja suurimpien kasvukeskusten ulkopuolella. Sama ongelma on kuitenkin hiipimässä myös elinvoimaisten kaupunkiseutujen lähiöihin.
Tästä antaa osviittaa Kiinteistöliiton syksyllä julkaisema korjausrakentamisbarometri. Vaikka taloyhtiöiden lainansaanti näyttää pysyneen edellisvuoden tasolla ja kokonaan ilman lainaa jääneiden yhtiöiden osuus on yhä marginaalinen, on ilmassa muutoksen tuulia. Taloyhtiöiden hallitukset näet aavistelevat samassa barometrissa, että pankkien lainaehdot kiristyvät entisestään ja menevät taloyhtiöiden kannalta huonompaan suuntaan.
Kiinteistöliiton pääekonomistin Jukka Keron mukaan vastaava viesti välittyi myös Kiinteistöliiton elokuussa isännöitsijöille suuntaamasta kyselystä.
”Kokonaan ilman lainaa jääneitä ja ammatti-isännöitsijöiden hoidossa olevia taloyhtiöitä oli enemmän kuin kaksi vuotta sitten. Tilanne tunnistetaan kaikkialla Suomessa, mutta pääkaupunkiseudulla tämä lainahaaste on ollut vähiten esillä”, Kero kertoo.
Moni lainaa hakeva taloyhtiö voikin joutua jumppaamaan remonttikohdetta, laina-aikaa ja lainaehtoja itselleen epäedullisempaan suuntaan, mikäli mielii saada pankista positiivisen päätöksen. Alle viiden osakkaan yhtiöissä on turvauduttava pankin sijaan osakkaiden ottamiin lainoihin.
”Maailma on tältä osin todellakin muuttunut. Vielä parikymmentä vuotta sitten rahoitusta ja pankkilainaa murehdittiin korjaushankkeissa yleensä viimeisenä asiana”, Kero toteaa.
Huolellisuus palkitaan pankkitiskillä
Taloudellisesti ja teknisesti kunnossa olevilla taloyhtiöillä ei sen sijaan ole vaikeuksia lainatiskillä. Lainarahan hintakin on palannut siedettävälle tasolle.
Suomen Pankin tilastojen mukaan kotitalouksien omistamien asunto-osakeyhtiöiden lainojen keskikorko on ollut tänä syksynä hieman yli kolme prosenttia, kun se vielä talvella 2024 huiteli 4,75 prosentissa. Toki nykytasosta on matkaa muutaman vuoden takaisiin alle 1,0 prosentin lukemiin.
Keskimääräinen lainamarginaali on pysytellyt pari viime vuotta 0,90 prosentin tietämissä.
Jukka Keron mukaan lainansaantimahdollisuudet ovat sitä paremmat, mitä huolellisemmin ja suunnitelmallisemmin taloyhtiö on hoitanut talouttaan ja itse kiinteistöä.
Talouspuolella se tarkoittaa oikein mitoitettuja vastikkeita, riittäviä puskureita pankkitilillä sekä ylimääräisten eurojen rahastointia pahan päivän varalle. Kiinteistönhoidossa on puolestaan huolehdittava siitä, etteivät hoitamattomat korjaustarpeet kasva liikaa ja tulevien vuosien kunnossapitosuunnitelmat ovat ajan tasalla.
”Näin sekä osakkaat että rahoittajat saavat selkeän käsityksen taloyhtiön nykytilasta ja ennen kaikkea tulevaisuuden näkymistä”, Kero toteaa.
Jos korjaustarpeet ovat nousseet kiinteistön vakuusarvoon nähden liian korkealle, saattaa lainamääräkin jäädä murto-osaan ennakoidusta.
”Silloin on osakkaiden vain säästettävä omaan sukanvarteen ja rahoitettava puuttuva osuus henkilökohtaisilla lainoilla”, Kero toteaa.
Kunnostuskatse kauemmas ja säästöt sukanvarteen
Hypon pankinjohtaja Antti Tolonen on Keron kanssa samoilla linjoilla. Samalla hän muistuttaa, että pienemmissä taloyhtiöissä hyvän taloudenpidon ja ennakoivan kiinteistönhuollon periaate korostuu vielä isojakin enemmän.
Kun maksajia on vain muutama, käyvät mittavat remontit auttamatta osakkaiden kukkarolle riippumatta siitä, miten niiden rahoitus on lopulta järjestetty.
Tolosen mukaan jokainen hanke ja lainahakemus katsotaan pankissa aina tapauskohtaisesti läpi. Hän suosittaakin, että kiinteistön pitkän tähtäimen PTS-suunnitelma laaditaan perinteisen viiden vuoden sijaan suoraan 10 vuoden päähän. Samalla kannattaa kartoittaa myös remontteihin tarvittavaa rahoitusta.
”Osakassuorituksia voi kerätä etukäteen erilliselle tilille, jolle saa nykyisin myös pientä korkoa. Kun osa rahoituksesta on valmiiksi kasassa, tarvitaan lainaakin vähemmän”, Tolonen muistuttaa.
Sekin on hyvä tiedostaa, että taloyhtiön kunto voi vaikuttaa myös osakkaan henkilökohtaiseen lainansaantiin. Niiden pääasiallisena vakuutena on useimmiten oma asunto – ja samalla osuus taloyhtiöstä.
Timo Sormunen
