Kun taloyhtiön talous jää rempalleen, myös asunnon arvo alkaa ropista alaspäin. Jos on ostamassa käytettyä asuntoa, mistä tunnistaa terveen, taloudeltaan vahvan taloyhtiön?
Taloyhtiön tilaa pystyy arvioimaan, vaikkei olisi talouden ammattilainen. Asunnon ostamista harkitsevalle isketään usein kouraan paksu nippu papereita, mutta kaikkiin tuloslaskelman ja taseen nyansseihin ei tarvitse uppoutua.
”Ostajalle tärkein on isännöitsijäntodistus. Sieltä kannattaa ensimmäiseksi tarkistaa, onko taloyhtiö huolehtinut tarvittavista remonteista ja tehnyt pitkän tähtäyksen korjaussuunnitelman. Korjauksia pitää tehdä jatkuvasti – se on ainoa tapa saada talon arvo säilymään”, sanoo johtaja Irma Gillberg-Hjelt Danske Bankista.
Korjausten kustannukset luonnollisesti näkyvät yhtiön taloudessa – usein velkana. Irma Gillberg-Hjelt huomauttaakin, että velaton yhtiö ei usein ole paras yhtiö. Velattomuus voi kieliä siitä, että korjaukset on laiminlyöty.
Tosin kaupunkien keskustoista löytyy yhtiöitä, joissa isohkotkin remonttikustannukset on pystytty kattamaan ilman velkaa esimerkiksi vastike- tai vuokratuloilla, jotka on saatu talossa olevista liikehuoneistoista tai vaikkapa ullakkorakentamisella.
Mutta entä jos velkaa onkin otettu turhan hövelisti? Miten arvioida taloyhtiön velkaisuutta?
”Velan määrä vaihtelee sen mukaan, millaisia remontteja yhtiössä on tehty. Jos juuri on saatu valmiiksi linjasaneeraus (putkiremontti), on aivan normaalia, että velkaa on esimerkiksi 500-1 000 euroa neliötä kohti.”
Korjausvelat tulevat osakkaiden maksettavaksi, joten on tärkeää tarkistaa, miten paljon yhtiön velkaa kohdistuu siihen asuntoon, jota on ostamassa. Jos velkaa lyhentää maksamalla yhtiölle rahoitusvastiketta, se täytyy muistaa ottaa huomioon omia kuukausimenoja laskiessa.
”Jos taas linjasaneerausta ei ole tehty ja remontti on odotettavissa lähivuosina, sen täytyy näkyä asunnon kauppahinnassa. Remonttia odottavassa talossa asunnon on oltava hinnaltaan halvempi kuin vastaava asunto jo saneeratussa talossa”, Irma Gillberg-Hjelt painottaa.
Asian merkitys kirkastuu, kun ennen ostopäätöstä karkeasti haarukoi, mitä putkiremontti voisi euroina merkitä omassa tapauksessa. Jos remontti maksaisi vaikkapa 700 euroa neliöltä, 80 neliön asunnossa maksettavaksi tulisi 56 000 euroa – siis asunnon kauppahinnan päälle.
Kohtuullinen puskuri antaa vakautta
Joissakin yhtiöissä remonttirahaa kerätään etukäteen rahastoon. Jos rahastoja on, ne näkyvät yhtiön taseessa.
Rahastointi on yksi tapa varautua isoihin korjauksiin, mutta toisaalta kaksipiippuinen juttu. Osakas saattaa vuosia maksaa maksuja rahastoon, mutta jos hän sitten myy asuntonsa, hänen rahastoon maksamansa summa jää yhtiöön. Usein se ei edes näy asunnon kauppahinnassa.
Kovin yleistä ei varsinaisten remonttirahastojen kerääminen olekaan. Sen sijaan jonkinlainen puskuri pienten korjausten ja yllättävien menojen varalle on taloyhtiössä tarpeen. Sopiva puskuri on muutaman kuukauden hoitovastikkeita vastaava summa. Siihen ei tarvita erityisiä rahastoja.
Puskuria ei ole syytä paisuttaa ylettömän suureksi. Jos yhtiössä pyörii ”löysää rahaa”, sitä saattaa tulla myös käytettyä kevein perustein.
Hoitovastikkeen suuruutta kannattaa tutkailla ja vertailla muiden samantapaisten yhtiöiden vastikkeisiin. Vertailu onnistuu helposti verkossa asuntojen myynti-ilmoituksia selailemalla.
Kuukausittain maksettava hoitovastike on asunnon omistajalle merkittävä menoerä. Jos taloyhtiön taloutta hoidetaan leväperäisesti, vastike nousee helposti suureksi. Jos taas vastike on muihin vastaaviin yhtiöihin verrattuna huomiota herättävän pieni, voi olla aihetta epäillä talon hoidon tasoa.
Vastikevertailuissa täytyy ottaa huomioon, mitä kaikkea hoitovastikkeessa maksetaan. Rivitaloissa vastikkeet ovat keskimäärin halvempia kuin kerrostaloissa, mutta rivitaloissa esimerkiksi lämmitys voi kuulua osakkaan itse maksettavaksi. ”Pientaloyhtiöissä saattaa myös olla yhtiöjärjestyksestä ilmeneviä poikkeuksia tai hallinnanjakosopimuksia, joilla tavallisesti yhtiölle kuuluvia menoja on siirretty osakkaiden vastattaviksi”, Irma Gillberg-Hjelt kertoo.
Kysy isännöitsijältä myös taustatietoja
Irma Gillberg-Hjelt rohkaisee asunnonostajia ottamaan yhteyttä taloyhtiön isännöitsijään. ”Suomalaiset ovat aika ujoja siinä. Kannattaa kuitenkin soittaa ja kysellä yhtiön tilasta, osakkaista ja ilmapiiristä”, hän kannustaa.
Onko yhtiössä oltu kiinnostuneita talon parantamisesta, onko tehty korjauksia suunnitelmallisesti? Millaisista tulevista hankkeista on keskusteltu? Onko yhtiössä monenlaisia osakkaita vai enimmäkseen iäkkäitä ihmisiä tai lapsiperheitä? Onko vaihtuvuus ollut suurta, onko paljon asuntosijoittajia? ”Erityyppisillä osakkailla saattaa olla erilaisia intressejä yhtiön hoidossa.”
Jos on ostamassa asuntoa hyvin pienestä, muutaman asunnon yhtiöstä ja yhtiöllä on isoja velkoja, täytyy olla erityisen tarkkana. ”Isännöitsijältä kannattaa kysellä, ovatko vastikkeet ja muut suoritukset tulleet osakkailta ajoissa. Pienissä yhtiöissä osakas nimittäin vastaa tavallaan myös naapuriensa maksukyvystä: jos joku osakkaista ei kykene maksamaan osuuttaan yhtiölainasta, muut joutuvat käytännössä hoitamaan hänenkin osuutensa. Onhan kiinteistö yhtiölainan vakuutena.”
Danske Bank suositteleekin, että alle viiden asunnon yhtiöt ottaisivat remonttilainat osakkaiden omiin nimiin tai yhtiölainaa korkeintaan remontin keston ajaksi ja jakaisivat heti remontin valmistuttua lainan osakkaiden omiksi lainoiksi.
Ulla Simola
TARKISTA TONTTIVUOKRA! Jos talo on vuokratontilla, on hyvä tarkistaa, koska vuokra-aika päättyy. Uudessa vuokrasopimuksessa vuokra saattaa nousta tuntuvasti joko heti tai portaittain vuosien kuluessa. Tonttivuokran noustessa myös hoitovastiketta joudutaan nostamaan.
