Tänä syksynä maakaupoista saa luovutusvoiton verovapaana, jos maan ostajana on kunta.
Jos viime vuoden lokakuun alun ja tämän vuoden lopun välisenä aikana myy maata kunnalle, ei joudu maksamaan myynti- eli luovutusvoittoveroa. Verovapaana luovutuksena pidetään maan myynnin lisäksi maan vaihtoa.
Verovapaudesta on säädetty lainmuutoksessa, joka on voimassa määräajan.
Verovapaus koskee kauppoja, joissa kiinteistön myyjä on yksityishenkilö tai kotimainen kuolinpesä.
Kiinteistö on voinut olla myös verotusyhtymän hallinnassa. Jos henkilö tai kuolinpesä saa luovutusvoittoa verotusyhtymänä hallitun kiinteistön myynnistä, voitto on verovapaa.
Sen sijaan henkilön tai kuolinpesän elinkeinotoiminnan varoihin kuuluvan kiinteistön myyntiä verovapaus ei koske.
Ostajan pitää olla kunta – verovapaus ei koske kauppoja kunnan omistaman osakeyhtiön tai kuntayhtymän kanssa.
Kunta katsotaan ostajaksi myös niissä tapauksissa, joissa kunta käyttää etuosto-oikeuttaan ja tulee kauppaan alkuperäisen ostajan sijasta.
Luovutusvoitto on verovapaa, jos lopullinen kauppa- tai vaihtosopimus on tehty 1.10.2013-31.12.2014. Ei haittaa, vaikka kunta hyväksyisi kaupan esim. valtuustossa vasta ensi vuoden puolella. Myöskään sillä ei ole merkitystä, milloin kauppasumma maksetaan.
Jos kaupasta ei tulekaan voittoa, vaan tappiota, tappio on verotuksessa vähennyskelpoinen normaalien sääntöjen mukaan, vaikka kauppa olisi tehty tämän määräaikaisen verovapauden voimassaoloaikana.
Hyvä hetki varautua nousukauteen
Kuntien maanhankinta vaihtelee erittäin paljon vuodesta toiseen. Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston mukaan kunnat ostivat viime vuonna maata yhteensä noin 165 miljoonalla eurolla.
Kauppahintojen summasta laskettuna reilu puolet maasta ostettiin yksityisiltä ihmisiltä, vajaa neljäsosa yrityksiltä ja 13 prosenttia muilta yksityisiltä yhteisöiltä.
Maakauppojen määräaikainen verovapaus on otettu kunnissa tyytyväisenä vastaan. Samanlaista järjestelyä on käytetty aiemminkin, viimeksi viitisen vuotta sitten. ”Erittäin hyvin toimii”, kehittämispäällikkö Matti Holopainen Kuntaliitosta kehuu.
Hänen mukaansa kauppaa käydään nyt olennaisesti tavallista enemmän ja usein kunnille tärkeistä kohteista. Verovapauden ansiosta myös monet pitkään hierotut kaupat saadaan nyt maaliin.
”Verovapauden ajoitus on todella mainio: kun ollaan isossa suhdannekuopassa, on hyvä hetki hankkia maavarantoa paremmille ajoille”, Matti Holopainen sanoo.
Kasvukeskuksissa maan tarve on jatkuva. Läheskään aina kunnat eivät onnistu hankkimaan riittävästi maareservejä tulevaisuuden rakentamista varten. Etenkin hyvien taloussuhdanteiden aikaan on luonnollista, että moni maanomistaja lykkää mahdollisia myyntiaikeitaan ja jää odottelemaan maan hinnan nousua.
Maankäytön suunnittelu eli kaavoitus on kunnan vastuulla, ja kunnalla on myös oikeus lunastaa maata yhdyskunnan tarpeisiin. Jos rakennusmaasta on pulaa, mikseivät kunnat käytä tätä lunastusoikeuttaan?
”Kyllä siihen voidaan turvautua, jos kauppoja ei synny. Lunastaminen on kuitenkin hidas prosessi, se vie käytännössä kaksi vuotta. Ei myöskään ole kenenkään tavoitteen mukaista, että joudutaan lunastamaan. Siksi ennemmin pyritään edistämään aktiivista maakauppaa”, Matti Holopainen sanoo.
Vaikka kunta hankkisi maata lunastusmenettelyllä, se joutuu maksamaan maasta markkinahinnan.
”Jos maanomistaja ja kunta ovat erimielisiä hinnasta, kiista ratkaistaan lunastustoimituksessa. Maanmittauslaitoksen asiantuntijat määrittelevät toteutuneiden kauppojen perusteella, mikä on käypä hinta.”
Eikö kauppojen tai lunastamisen vaihtoehtona ole myös se, että kunta tekee rakennusliikkeen kanssa sopimuksen yksityisen maa-alueen kaavoittamisesta?
”Se ei yleensä ole uusilla alueilla hyvä ratkaisu kunnalle. Kaavoituksesta ja kunnallistekniikasta koituu kunnalle paljon kustannuksia, mutta kunta voi periä niiden katteeksi enintään 60 prosenttia – yleensä käytännössä puolet – kaavoituksen maanomistajalle tuomasta lisäarvosta.”
”Sen sijaan kaavamuutostilanteissa ja täydennysrakentamisessa sopimukset toimivat usein hyvin, koska kustannuspaineet ovat paljon pienemmät”, Matti Holopainen selvittää.
Verotus suosii myyntiä muulloinkin
Vaikka luovutusvoiton verovapaus on voimassa vain määräajan, maan myyntiä kunnalle suositaan verotuksessa muulloinkin.
Kunnalle myydyn kiinteistön verotettavaa luovutusvoittoa laskettaessa käytetään korotettua, 80 prosentin hankintameno-olettamaa, kun muissa luovutusvoitoissa hankintameno-olettama on omaisuuden omistusajasta riippuen joko 20 tai 40 prosenttia.
Korotettu hankintameno-olettama koskee kunnan kanssa tehtyjen kauppojen lisäksi maan myyntiä kuntayhtymälle, maakunnalle tai valtiolle ja tietyissä tapauksissa valtion liikelaitokselle.
Ulla Simola
Artikkelia on päivitetty 9.10.2014: verovapaus alkoi 1.10.2013
Kunta ei ole välittäjä
Jotkut maanomistajat ovat ehdottaneet kunnille järjestelyä, jossa kiinteistö myytäisiin ensin kunnalle ja kunta myisi sen edelleen toiselle, maanomistajan haluamalle ostajalle. Näin maanomistaja saisi hyödyn myynnin verovapaudesta, vaikka kiinteistö ei jäisi kunnalle.
Suomen Kuntaliitto varoittaa, että tällainen järjestely ei vastaa lain tarkoitusta. Liitto muistuttaa, että kunnan tehtävä ei ole toimia kiinteistönvälittäjänä tai avustaa maanomistajien verojärjestelyissä.
Kuntaliiton mukaan myöskään maan edelleenluovutukseen velvoittava sopimusehto ei ole lain mukaan sitova.
