veronmaksajat.fi

VERONMAKSAJAN
TALOUSTAITO
-
TAITAVAA
TALOUDENPITOA

RAHAT

Arkkitehti menee asunnon hintaan – ”jugend hinnoitellaan kuutioina”

Arkkitehti menee asunnon hintaan – ”jugend hinnoitellaan kuutioina”
11.12.2019

Karo Hämäläinen

KARON PÖRSSI Asuntosijoittamisen ammattilaiset samoin kuin me muut elämää excelin läpi katsovat naureskelemme herkästi asuntoa omaan käyttöön ostaville, jotka ihastuvat rappukäytävän koristemaalauksiin ja maksavat asunnosta ylihintaa.

Kun näin kuitenkin on, myös asuntosijoittajan on hyvä ottaa ilmiö huomioon.

Asuntomarkkinoilla kohteiden hinnoittelu ei ole tehokasta. Aiemmin tällä palstalla olen käsitellyt muun muassa sitä, että taloyhtiöiden varallisuus ei mene läheskään täysin asuntojen kauppahintoihin. 

Asuntojen hintoja haarukoidaan alueella samankaltaisista asunnoista maksettujen neliöhintojen perusteella, ja tällöin varakkaassa yhtiössä sijaitsevan asunnon hinnalla on taipumusta olla suhteessa alihintaisia suhteessa varattomien tai jopa velkaisten yhtiöiden asuntojen hintoihin.

Numeronlukutaitoinen asuntosijoittaja voi tehdä tämän tiedon avulla ylituottoja.

Vaan kuinka arkkitehtuuri vaikuttaa asuntojen hintoihin?

”Selvä yhteys laadun ja hinnan välillä”

Väitöskirjassaan Arkkitehtoninen laatu ja asuntojen hinnat FT Janne Pihlajaniemi tutkii arkkitehtuurin vaikutusta asuntojen hintoihin Helsingin kantakaupungissa.  Pihlajaniemi tarkasteli hintoja vuosina 1980–2008 toteutuneiden asuntokauppojen avulla ja väitteli viisi vuotta sitten, mutta ilmiö tuskin on ennättänyt muuttua tuona aikana.

Pihlajaniemen johtopäätös on selvä: ”Tutkimuksessa havaittiin selvä yhteys arkkitehtonisen laadun muuttujien ja asuntojen hintojen välillä.”

Seuraavaksi onkin syytä kysyä, mitä ”arkkitehtoninen laatu” sitten tarkoittaa? Voiko kauneutta ja käytännöllisyyttä vangita matemaattisesti hallittaviin muuttujiin? Juuri sitä Pihlajaniemi on tehnyt.

Ensinnäkin arkkitehtien suunnittelemissa taloissa sijaitsevista asunnoista maksettiin 1–2 prosentin preemiota. Suunnittelijan kokemuksellakin tuntuisi olevan merkitystä, joskin Pihlajaniemi puntaroi tuloksiinsa liittyviä varaumia. Hänen tutkimuksessaan ikäluokkaan 41–50 sijoittuvien suunnittelijoiden rakennukset saivat ylihintaan. Samoin suunnittelijan kilpailumenestys nostaa asuntojen hintaa.

Jugend maksaa eniten

Pihlajaniemen Helsingin kantakaupunkiin rajoittuvassa tutkimuksessa pelkän arkkitehtonisen tyylin vaikutus hintaan oli suurimmillaan noin 18 prosenttia.

Se, että Helsingin kantakaupungin jugend maksaa, ei ole mikään uutinen. Jugend-asunnot hinnoitellaan kuutioiden perusteella, kuulee usein letkautettavan.

Havainto viittaa siihen, että jugendasunnoissa huonekorkeus tapaa olla pitkälti päälle kolme metriä, mikä pienissä neliöissä mahdollistaa 1,5-kerroksisen asumisen ja erilaisten parviratkaisujen hyödyntämisen.

Pihlajaniemi kysyy, voisiko jugend-preemio perustua siihen, että hänen tarkastelemallaan alueella jugend-taloja on lukumääräisesti eniten, yli 40 prosenttia rakennuksista. Haluaisivatko ihmiset muuttaa jugend-taloihin, koska moni muukin asuu sellaisessa?

Selvänkuuloinen selitys on se, että tyylisuunta liittyy myös rakennustekniikkaan ja sen kehitykseen.

Ja sitten on ihan se tyyli: ”Asuntoa voi ajatella ihmisen uloimpana vaatekerroksena, jonka vaihtaminen vain on sisempiä kerroksia työläämpää”, Pihlajaniemi kirjoittaa.

1950-luku nousussa?

Kiinnostuin arkkitehtuurin ja asuntohintojen yhteydestä kuunnellessani arkkitehti Sofia Amberlan esityksen kiinteistönvälitysyrityksen sijoittajaillassa. Esityksessään Amberla kävi läpi suomalaisen kerrostaloarkkitehtuurin vuosikymmenet jugendista nykyhetkeen.

Hän nosti sijoitusmielessä kiinnostavaksi 1950-luvun modernismin, jota leimaa ”niukempi arjen estetiikka”. 1950-luvun talot ovat rakennusteknisesti siinä vaiheessa, että isot remontit lienevät jo kaikissa takanapäin.

Sama alkaa päteä 1960-lukuun, jonka asuntoja leimaa suurten ikkunoiden tuoma valoisuus. ”Minimalistista eleganssia, erittäin hyvät pohjat”, Amberla kehuu.

Paljon parjatusta 1970-luvusta Amberla nostaa esiin aluesuunnittelun: talot ovat korkeita, mutta ne rakennettiin niin kauas toisistaan, että aurinko paistaa alimpienkin kerrosten asuntoihin. Amberla kehottaakin kääntämään katseen siihen, millaisia näkymiä 1970-luvun asunnoista on. Hän huomauttaa, että jotkin 1970-luvulla rakennetut alueet ovat kasvaneet kiinni keskustaan. 

Arkkitehtuurin opit asuntosijoittajalle?

Pitäisikö asuntosijoittajan alkaa opiskella arkkitehtuuria? Entä pitäisikö arkkitehtuuripreemio ottaa huomioon asunnon käypää hintaa määritellessä? Pitäisikö uskoa, että vuokralaiset ovat valmiit maksamaan korkeampaa vuokraa arkkitehtonisesti ansiokkaassa kohteessa sijaitsevasta kämpästä?

Ehkä tärkeintä on tiedostaa ilmiön olemassaolo, ja luultavasti suurin osa strategiansa miettineistä asuntosijoittajista on sen tehnytkin, ainakin alitajuisesti.

Arkkitehtuurin ja suunnittelutyylin näkyminen asuntojen hinnoissa on samalla hyvä muistutus siitä, että asuntoa on hankala vangita taulukkolaskelman riveille vaan asuntokaupassa on aina mukana vähintään ripaus makua.

Viikon trio: Viime vuosikymmenten arkkitehtuuritrendejä

Viime vuosikymmenten arkkitehtuuritrendeistä arkkitehti Sofia Amberla nostaa esiin esimerkiksi seuraavat havainnot.

1. 1980-luku: Värit tulivat talojen julkisivuihin, arkkitehtuurissa postmodernia. Rakennettiin paljon matalia alueita. Esimerkkialue Helsingistä: Pikku-Huopalahti.

2. 1990-luku: Lasitetuista parvekkeista lisähuone. Esimerkkialue Helsingistä: Ruoholahti.

3. 2000-luku: Muunneltavuus, asunnon mukautuminen erilaisiin asumistarpeisiin. Esimerkkialue Helsingistä: Lauttasaaren uudet talot.

Karo Hämäläinen

Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.

Näitä muut lukevat nyt

Rahat, verot, työ & eläke, koti

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.