Ostitko omakotitalon tai mökin, josta löytyi kaupanteon jälkeen kallis korjaustarve? Tai kuulitko asunto-osakkeen ostettuasi, että jokin laina on vielä maksamatta tai putkiremontti suunnitteilla?
Mitä suurempi ongelma uudessa kodissa yllättää, sitä enemmän tekee mieli purkaa koko kauppa. Onko asuntokaupan purkaminen yleistä, lakimies Tapio Nevala asianajotoimisto Evershedsista ?
”Ei ole. Suomessa tehdään vuosittain noin 90 000 asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppaa. Vain arvioilta noin yksi prosentti niistä riitautetaan käräjäoikeuteen asti”, Nevala sanoo.
Kaupan purkaminen oikeusteitse kestää vuosia ja on henkisesti rankkaa. Ei ole mukava asua ja pitää kunnossa asuntoa, josta haluaa muuttaa pois.
Nevalan mukaan asunnon virheet hyvitetään usein alentamalla kauppahintaa. Näin ostaja saa paikat korjatuksi kuntoon.
Tarjousvaiheessa peruminen onnistuu
Jos olet tehnyt sitovan tarjouksen asunto-osakkeesta käsirahan kera, voit vielä muuttaa mielesi. Tosin käsiraha jää silloin myyjälle.
”Myyjäkin voi muuttaa mielensä, mutta silloin käsiraha pitää palauttaa ja lisäksi maksaa tarjouksen tekijälle käsirahan suuruinen korvaus”, Tapio Nevala kertoo.
Kiinteistökaupassa perääntyminen tarjousvaiheessa on vielä helpompaa. Ostaja joutuu korvaamaan myyjälle vain kaupan valmistelusta aiheutuneet kulut. Näin voidaan toimia, mikäli tarjousta ei ole tehty kaupanvahvistajan avulla tai maanmittauslaitoksen sähköisessä järjestelmässä.
Kun kauppakirja on tehty, kauppaa ei voi enää purkaa kevein perustein. Purkamista voi vaatia vain jos kohteessa on olennainen virhe tai kohteesta on jätetty kertomatta olennaisia tietoja.
Millainen virhe purkaa kaupan?
Virheen merkittävyys arvioidaan tapauskohtaisesti. Asunnosta annetut tiedot ja asunnon ikä vaikuttavat päätökseen.
”Jos ostat 1800-luvun mummonmökin, suuriakaan korjaustarpeita ei pidetä kaupan purkuun oikeuttavina virheinä. Jos kohde on tuliterä omakotitalo, pienempikin virhe voidaan katsoa olennaiseksi, sanoo Nevala.
Asunto-osakkeiden kauppoja puretaan vielä vähemmän kuin kiinteistökauppoja. Yhtiössä tekninen virhe rasittaa ostajan omaa taloutta vähemmän. Kosteusvaurion tai ilmanvaihto-ongelman korjauskustannuksia maksavat kaikki yhtiön osakkaat.
Jos myyjä tietää tulevasta putkiremontista mutta ei kerro siitä ostajalle, olennaista tietoa on jätetty kertomatta. Jos putkiremonttia aletaan suunnitella vasta kaupanteon jälkeen, virhettä ei ole tapahtunut.
”Jos ostat asunnon 40-50 vuotta vanhasta yhtiöstä, jossa putket ovat uusimatta, sinun tulisi itse ymmärtää, että remontti on kohta tarpeen”, Nevala sanoo.
Tarjoa sopimismahdollisuutta
Kun huomaat asunnossa virheen, ilmoita siitä viipymättä, kirjallisesti ja todistettavasti myyjälle. Kerro samalla, mitä vaadit hyvitykseksi.
”Jos vaatii kaupan purkua niin vaihtoehtoisesti kannattaa vaatia kauppahinnan alennusta”, sanoo Nevala.
Vaihtoehdoista kannattaa neuvotella myyjän kanssa. Neuvotteluja varten tarvitset rakennusalan asiantuntijan lausunnon virheestä.
Jos sopua ei synny, Kuluttajariitalautakunta ratkoo maksutta asunto- ja kiinteistökauppojen riitoja. Mikäli asia viedään tuomioistuimeen, sielläkin on mahdollisuus sovitella ratkaisu. Tuomioistuinsovittelu kestää yleensä vain päivän ja päätös maksaa noin sata euroa.
”Tuomioistuimen sovittelija ei ratko juttua, vaan kertoo varsinaisen oikeuskäsittelyn riskeistä ja kustannuksista molemmille osapuolille. Aika usein päästään sovintoon”, sanoo Nevala.
Ennaltaehkäise riidat
Tapio Nevala painottaa, myyjän pitää tietää mitä myy. Silloin ongelmia ei todennäköisesti synny lainkaan.
Nevala antaa kolme ohjetta riitojen ennaltaehkäisyyn
- Käytä asunnon myynnissä kiinteistönvälittäjää. Hän kysyy sinulta kaikki tiedot, jotka pitää kertoa ostajalle.
- Tilaa kuntotarkastus, ainakin kiinteistöissä. Teetä lisätutkimuksia, jos löytyy jotakin epäselvää.
- Laadituta kauppakirja kiinteistönvälittäjällä tai juristilla. Tallenna ja säilytä kaikki ostajalle annetut tiedot, kuten kauppakirja ja esitteet.
Satu Alavalkama
Muista tämä verotuksesta, jos kauppa puretaan
Jos asuntokauppa puretaan oikeuden päätöksellä tai syystä jonka perusteella purkaminen oikeusteitse olisi mahdollista, myyjän ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa.
Vapaaehtoista kaupan purkamista on vakiintuneesti pidetty lähtökohtaisesti uutena luovutuksena, joka ei poista ensimmäisen luovutuksen yhteydessä realisoituneen luovutusvoiton verotusta. Nämä säännöt pätevät myös varainsiirtoverotukseen.
Luovutusvoittoveroa ei tosin peritä yksityiseltä asunnon myyjältä, jos hän tai hänen perheensä on asunut omistusaikanaan asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Ja ensiasunnon ostaja on vapautettu varainsiirtoverotuksesta, jos lain edellytykset täyttyvät.
Ostaja saa maksamansa varainsiirtoveron takaisin, jos kauppa puretaan oikeuden päätöksellä tai syystä, jonka perusteella purkaminen oikeusteitse olisi mahdollista. Jos riita ratkaistaan hinnanalennuksella, vastaava määrä varainsiirtoverosta yleensä palautetaan. Palautusta pitää hakea itse Verohallinnolta.
Tuomo Lindholm
