Mitä kevään tilastot ja ennusteet kertovat asuntomarkkinoiden näkymistä?
Kun asuntohintojen kehityksestä uutisoidaan tiedotusvälineissä, uutisista syntyviin mielikuviin vaikuttavat vähäisetkin sävyerot sananvalinnoissa.
Keskihinnathan sahaavat ylös ja alas kuukaudesta toiseen, joten yhden kuun lukemille ei yleensä voi paljon perustaa. Jos asunnot ovat kallistuneet, uutisissa usein vain todetaankin, että hinnat nousivat.
Mutta jos asunnot ovat halventuneet, sanotaankin monesti, että hinnat kääntyivät laskuun. Se kuulostaa paljon suuremmalta ja pitkäaikaisemmalta muutokselta.
Viime kuukausien hintatilastoista on piirtynyt tyypillinen sahaava käyrä, jossa on vaikea nähdä mitään dramaattista suuntaan tai toiseen. Maaliskuussa vanhojen osakeasuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla ja muualla maassa nousivat 0-0,4 % edellisestä kuusta, huhtikuussa laskivat 0,6-1,3 %.
”Aavistuksen plussaa, aavistuksen miinusta… käytännössä hinnat polkevat paikoillaan”, tiivistää kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen Tilastokeskuksesta.
Miten suuria muutosten tulisi olla, jotta voitaisiin ruveta puhumaan käänteestä?
”Jos nimellishinnat laskevat esimerkiksi 2-5 prosenttia, voidaan puhua todellisesta hintojen laskusta”, Ilkka Lehtinen sanoo.
Käytännössä keskihinnat ovat nyt junnanneet kapeahkossa haarukassa vuoden verran, pääkaupunkiseudun ulkopuolella pidempäänkin. Yhteenvetona useiden ekonomistien viime kuukausina esittämistä ennusteista voi sanoa, että menon uskotaan jatkuvan samankaltaisena vähintäänkin syksyyn.
Kaupat vähentyneet ja paineet patoutuneet
Tilastokeskuksen mukaan myytyjen asuntojen määrä pieneni viime vuonna toistakymmentä prosenttia. Kiinteistönvälitysalalta kerätyt tiedot kertovat, että käytettyjen asuntojen kaupat vähenivät kuluvan vuoden tammi-huhtikuussa edelleen jonkin verran viime vuoden vastaavasta ajanjaksosta.
”Tavaraa on nyt paljon tarjolla. Verkossa asuntomyyntisivustolla on myynnissä 45 000 asuntoa, kun normaalisti siellä on 31 000-33 000 asuntoa”, Ilkka Lehtinen kertoo.
Vanhojen asuntojen hinnat suhteessa palkkoihin. Kun indeksi on alle sadan, ansiot ovat nousseet enemmän kuin asuntohinnat. Kuviosta näkee 1980-luvun hintakuplan puhkeamisineen sekä sen, miten suhdanteet heiluttavat eniten pääkaupunkiseutua: siellä asuntohinnat nousevat ja laskevat rajummin. Laman seurauksena 1990-luvulla pääkaupunkiseudun hinnat halpenivat palkkoihin nähden enemmän kuin hinnat muualla maassa.
Lähde: Osakeasuntojen hinnat, Tilastokeskus
Toistaiseksi runsas tarjonta ei kuitenkaan ole ollut ongelma. Suomen talous on huonossa jamassa ja työttömyys lisääntynyt, mutta työttömyys ei ole räjähtänyt käsiin. Lisäksi huippuhalvat korot ovat tukeneet asuntovelallisten taloutta. ”Asuntoja ei ole tarvinnut panna pakkomyyntiin”, Ilkka Lehtinen toteaa.
Asuntokaupat ovat vähentyneet niin paljon, että asunnonvaihtotarpeita väkisinkin patoutuu. Ilkka Lehtinen tuumiikin, että kun talous aikanaan alkaa elpyä, myös asuntokaupat alkavat heti lisääntyä ja hinnat nousta.
Mistä loputon nousuvara? Miksi asuntojen hinnat eivät laske, vaikka maan talous raahustaa vuodesta toiseen taantumassa? Onko meillä asuntojen hintakupla?
”Ei tästä kuplaa saa tekemälläkään”, Ilkka Lehtinen sanoo.
Hän vertaa asuntohintojen kehitystä ansiotason kehitykseen pitkällä aikavälillä. Asuntojen hinnat ja kansalaisten käytettävissä olevat tulot ovat kehittyneet melko pitkälti samaa tahtia.
Pääkaupunkiseutu on (kaikissa maissa) erityisaluetta, jolla hintojen nousu on nopeampaa, mutta Suomessa sinnekin on turvonnut todellinen hintakupla vain 1980-luvun lopussa.
Tietenkin on mahdollista, että asuntohintoihin tulee jossain vaiheessa reipas pudotus.
”Silloin syynä on kuitenkin talouden lama, ei hintakupla. Jos työttömyys tuplaantuu, hinnat putoavat laman vuoksi – eivät sen takia, että ne olisivat aiemmin nousseet liian korkeiksi”, Ilkka Lehtinen sanoo.
Rahastot piristävät tai jopa lämmittävät
Kauppojen lukumäärän vähentyessä nahkeinta on ollut isojen perheasuntojen ja omakotitalojen myynti, kun taas pienten asuntojen kauppa on edelleen käynyt. Tämä heijastuu hintoihin. ”Nyt olisikin hyvä aika vaihtaa pienemmästä asunnosta suurempaan”, Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Jukka Malila sanoo.
Yksiöt ja osin myös kaksiot kasvukeskuksissa ovat perinteisesti asuntosijoittajien suosiossa, mikä nostaa pikkuasuntojen hintaa.
Asuntosijoittaminen on lisääntynyt entisestään, kun vuoden parin kuluessa Suomeen on syntynyt useita uusia, yksityishenkilöille suunnattuja asuntorahastoja. Nekin ostavat enimmäkseen pikkuasuntoja.
Vielä ei tiedetä, mitä kaikkia vaikutuksia rahastoilla mahdollisesti on asuntomarkkinoihin ja hintoihin.
Kiinteistönvälitysalalla rahastojen tulo on huomattu. ”Ne ovat piristäneet asuntokauppaa”, sanoo Jukka Malila.
Kysynnän kasvu on nostanut uusien pikkuasuntojen hintatasoa kasvukeskuksissa. Jukka Malila uskoo nousun jatkuvan ja alkavan heijastua myös käytettyjen pikkuasuntojen hintoihin.
Pellervon taloustutkimus PTT on arvioinut, että paikoin markkinat saattavat jopa ylikuumentua, kun moni rahasto on samanaikaisesti kokoamassa asuntosalkkuaan. Kaiken lisäksi useat rahastot hankkivat salkkuihinsa hyvin samantyyppisiä asuntoja.
Toisaalta rahastojen toiminta lisää uudisrakentamista ja helpottaa kasvukeskusten vuokra-asuntopulaa. Viime vuonna rahastot ostivat PTT:n arvion mukaan 15-25 prosenttia vapaarahoitteisesta kerrostaloasuntojen tuotannosta eli suurin piirtein 1 500-2 000 asuntoa.
Asuntorahastojen kasvu jatkunee ainakin niin kauan kuin korkotaso pysyy pohjissa.
Ulla Simola
Kuva: iStockphoto.com
