Espanjalaiset asuntomarkkinat vaikuttavat houkuttelevilta - mutta sinisilmäiselle ostajalle voi käydä köpelösti, jos paikalliset pelisäännöt eivät ole selvillä. Millaisia asioita Espanjaan mielivän asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon?
Bloggasin muutama vuosi sitten sijoitusasunnon hankkimisesta Espanjasta. Silloin asuntokaupat vetivät puoleensa, koska espanjalaispankit tarjosivat sadan prosentin lainaa ja hinnat olivat matalalla.
Aihe herätti hyvää keskustelua, jonka yhteenvetona voisi sanoa, että paikallinen kulttuuri ja pelisäännöt eroavat merkittävästi suomalaisista. Ellei kulttuuriasioita tunne, on helppo mennä vipuun jos toiseenkin. Sinisilmäisyys maksaa.
Mitä Espanjan asuntomarkkinoille kuuluu nyt?
Asuntolainojen tilanne
Nyt asuntolainan määrä voi tyypillisesti olla noin 70 prosenttia asunnon arvosta. Perinteisesti lainat ovat olleet liikkuvakorkoisia, jolloin korko on luokkaa euribor + 1,5 prosenttia. Viime vuonna on mainostettu myös kiinteitä korkoja 10-20 vuoden laina-ajoille. Tällöin korkotaso on noin 2,5 prosenttia.
Jos pankki itse myy asunnon, joka on sille joutunut, laina voi olla korotonkin. Silloinhan korko on tavallaan huomioitu asunnon myyntihinnassa.
Barcelona ja Valencia vetävät
Financial Times on koostanut tietoja Espanjan koko asuntomarkkinoiden kehittymisestä. Koosteen hintapohjat ovat kesältä 2013. Markkinat ovat siitä nousseet vajaat 3 prosenttia, eli sattumalta saman verran kuin talous on kasvanut.
Palautuminen on paikallista. Barcelona ja Valencia mainitaan esimerkkeinä palautuneista alueista, mutta sillä varauksella, että lähinnä suositut sijainnit nousevat loivasti. Artikkelista saa kuvan, että yleensäkin rannikon kohteet ovat sisämaata paremmassa nosteessa.
Espanjan asuntojen ulkomainen kysyntä tulee lähinnä EU:n sisältä. Suurin yksittäinen ostajaryhmä ovat britit, jotka edustavat noin 30 prosenttia ostajista.
Huomioi kaupankäynnin kulut
Artikkeli kiinnittää huomiota meille totuttua korkeimpiin kaupankäyntiin liittyviin kuluihin. Nämä voivat olla 10-15 prosenttia asunnon hinnasta. Arvonlisävero on 10 prosenttia, leimavero 1 prosenttia. Verotuksen yllättävyyttä kuvaa esimerkki, jossa asunto on ostettu halvemmalla kuin verottajan hinta-arvio. Kun hinta nousee, verottaja haluaa jälkikäteen täydennystä leimaveroon. Esimerkkitapauksessa puhutaan tuhansista euroista.
Paikallisten pelisääntöjen tunteminen on todellakin ydinasia. Toisaalta näyttää siltä, että hyvin valikoiduilla paikkakunnilla ja kohteissa pohjat on ohitettu. Houkutus hypätä asuntokauppohin mukaan kasvaa, varsinkin, jos ajatuksena on itse viettää aikaa etelän auringossa.
Kahden vuoden takaisen bloggaukseni suurin anti olivat hyvät kommentit Espanjan asuntomarkkinoiden konkareilta. Nyt olisi antoisaa kuulla jälleen mielipiteitä paikallisilta vaikuttajilta. Miltä Espanjassa näyttää?
Tom Liljeström on LähiTapiola Varainhoidon toimitusjohtaja
Artikkeli on julkaistu Sijoitustalous-blogissa 29.3.2016
