Jos yleisöltä kysyy, vuokrat ovat aina olleet ”liian korkeat”.
Kun Tilastokeskuksen tilastoja vuokrien kehityksestä uutisoidaan, puhutaan yleensä prosentuaalisesta kehityksestä ja kauhistuksen aiheena on vuokrien nousutahti. Nämä sinänsä oikeat tai oikeiksi koetut johtopäätökset ovat kuitenkin yleistyksiä. Ne eivät kovin perusteellisesti kerro siitä, miten monenlaisia asioita markkinoilla tapahtuu ja mitä Marjukan rahapussille oikeasti tarkoittaa, jos hän muuttaa Rovaniemeltä Tampereelle.
Vuokra-asuntomarkkinoilla on alkanut tapahtua samanlaista eriytymistä kuin myyntimarkkinoillakin.
On alueita, joille ei riitä asukkaita ja joilla vuokrat laskevat. Joillekin alueille taas muuttaa lisää ihmisiä, koska vuokrataso on tällä hetkellä sopiva suhteessa tuloihin. Niillä alueilla vuokrat nousevat. On myös alueita, joille kaikki haluaisivat muuttaa, mutta joiden vuokratasoon ihmisillä ei ole varaa ja joissa vuokrat laskevat.
Lisäksi on alueita, joille on tullut hurjasti uudistuotantoa, mikä on nostanut yleistä vuokratasoa. Jossain toisaalla taas vuokratasoa nostaa vanhojen talojen suuri korjausvelka.
Eri kaupungeissa myös asuntohintojen ja vuokrien suhde kehittyy eri tavalla. Asuntosijoittajalle paras kaupunki on sellainen, jossa myyntihinnat ovat matalat suhteessa vuokratasoihin.
Esimerkiksi Helsingin, Espoon ja Vantaan bruttovuokratuotto on verrattain huono. Tosin niissä arvonnousu on voimakkainta eikä tyhjistä kuukausista ole juuri tarvinnut huolehtia – tähän asti.
Teimme analyysiä Vuokraovi.comin ilmoitusten pyyntivuokrista ja kehityksestä. Kävi ilmi, että Helsingissä vuokratasot ovat reagoineet markkinan muutokseen voimakkaammin kuin Tilastokeskuksen tilastot ovat tähän mennessä osoittaneet. Helsinkiin on tullut viime vuoden aikana paljon uutta tarjontaa, ja vuokrien lasku on jo alkanut.
Pienet yksityiset vuokranantajat joustavat markkinassa ensimmäisinä, koska heille asunnon tyhjilläänolokuukaudet ovat suhteessa paljon haitallisempia kuin isoille toimijoille.
Muualla Suomessa jokaisella kaupungilla on oma ”mikromarkkinansa”. Tampere on kehittynyt ”normaalisti” noin 2 prosentin nousutahdilla. Lahden vuokrissa näyttäisi olevan 3-4 % laskua, kun taas Roveniemellä on yli 10 % nousua.
Lahden laskua saattaisi selittää runsas tarjonta. Yksi merkittävistä syistä Rovaniemen nousulle on se, että kaupunkiin on valmistunut paljon uusia kohteita, joiden keskimääräinen vuokrataso on vanhaa kantaa selvästi korkeampi.
Marjukan kannalta kiinnostavinta kuitenkin lienee, että Rovaniemellä asustelisi kaikista edullisimmin. Lahdessa yksiö olisi keskimäärin 40 euroa kalliimpi kuin Rovaniemellä. Ja mikäli Marjukan pitäisi muuttaa Tampereelle yksiön vuokra lohkaisisi tilipussista vielä 60 euroa lisää. Prosentit vuokrien kehityksessä saattavat siis johtaa helposti harhaan.
Asuntosijoittajalle kaikki edellä mainitut kaupungit ovat kiinnostavia. Ja jos minun pitäisi valita, valitsisin sen, joka kiinnostaa Marjukkaa.
Mia Koro-Kanerva on Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja
