veronmaksajat.fi

VERONMAKSAJAN
TALOUSTAITO
-
TAITAVAA
TALOUDENPITOA

KOTI

Rahaa asuntolainan lyhennyksiin vai sijoituksiin – kumpi kannattaa?

Rahaa asuntolainan lyhennyksiin vai sijoituksiin – kumpi kannattaa?
28.3.2018

Pankit kannustavat asuntovelallisia sijoittamaan lainanhoidon ohessa. Kannattaisiko siis sijoittaa vai käyttää kaikki liikenevät rahat lainan lyhentämiseen?

Monella asuntovelallisella on mahdollisuus lainanhoidon ohella säästää rahaa. Pankit kertovat, että asuntolainaa hakeville tehdään ns. stressitesti: lasketaan, että he selviäisivät lainanhoidosta, vaikka lainan korko nousisi nykyisestä useita prosentteja. Jos näin todella tehdään, velallisen talouteen pitäisi jäädä pelivaraa nyt, kun lainakorot pyörivät keskimäärin yhden prosentin vaiheilla.

On myös paljon ”asumisurallaan” jo pitkälle ehtineitä velallisia, joilla ei enää ole niskassaan kovin raskasta velkakuormaa. Finanssiala ry:n tutkimuksen mukaan suurimmalla osalla suomalaisista tulot ovat suuremmat kuin menot. Lisäksi lainanottajat ovat keskimääräistä hyvätuloisempia.

Jos rahaa saa pantua sivuun, kannattaako pelivarasumma sijoittaa vai olisiko viisaampaa käyttää se lainan lyhentämiseen? Taloustaito kysyi asiaa Mika Vaihekoskelta. Hän on rahoituksen professori Turun yliopistossa.

Periaatteessa asia on yksinkertainen: sijoittaminen on kannattavampi vaihtoehto, jos sijoittaa kohteeseen, jonka nettotuotto (verojen jälkeen) on suurempi kuin lainan kustannukset (verotuksen korkovähennyksen jälkeen). ”Niin teen itsekin – en lyhennä asuntolainaa niin paljon kuin pystyisin, koska uskon, että pitkällä aikavälillä sijoittaminen tuottaa enemmän kuin laina maksaa”, Mika Vaihekoski sanoo.

”Jos siis pankki tarjoaa lainanhoidon oheen esimerkiksi rahastosäästämistä, pitää valita rahastoja, joiden tuotto-odotus on suurempi kuin lainan kulut”.

Kun lainakorot taas joskus lähtevät ehkä tuntuvaankin nousuun, saattaa olla järkevää nopeuttaa lainan lyhentämistä käyttämällä pelivarasummasta nykyistä isompi osa – tai kenties summa kokonaan – lainan maksuun.

Tuotto on aina epävarma

Viime vuosina ei ole ollut vaikeaa löytää sijoituskohdetta, jonka tuotto on pärjännyt historiallisen edulliselle lainakorolle. Tilanne on houkutteleva: mitäpä, jos ottaisi halpaa asuntolainaa enemmän kuin asuntokauppaan tarvitsisi ja sijoittaisi lainarahaa?

Mika Vaihekosken mielestä se ei olisi hyvä idea. ”Siinä olisi isoja riskejä. Laina korkoineen on maksettava takaisin, mutta sijoitukset voi joutua realisoimaan yllättäen esimerkiksi suuren hankinnan, työttömyyden, sairauden tai avioeron vuoksi hetkellä, jolloin niiden arvo on pudonnut.”

Suomalaisia varoitellaan jatkuvasti siitä, että liian suuri osa varallisuudestamme on kiinni omistusasunnossa, ja patistellaan siksi hajauttamaan sijoituksia. Mika Vaihekosken mielestä hajautuksen parantaminen velkarahalla olisi kuitenkin asuntovelalliselle turhan suuri riski.

Erityisen suureksi riski kasvaisi, jos koko lainasumma sijoitettaisiin kerralla tai hyvin lyhyen ajan kuluessa. Sijoittaminen saattaisi osua kalliiseen ajankohtaan. ”Yksityisen sijoittajan on hyvin vaikea ennakoida, miten esimerkiksi osakekurssit vaihtelevat. Siksi sijoitukset olisi tärkeää hajauttaa myös ajallisesti. Siinä kuukausisäästäminen toimii hyvin.”

Korot noususuunnassa

Se, onko viisainta käyttää ylimääräiset rahat lainaan vai sijoituksiin, riippuu tietysti viime kädessä asuntovelallisesta itsestään. Hänen on esimerkiksi oltava valmis ottamaan riskiä, jos hän haluaa tavoitella sijoituksilleen tuottoa.

Tuoton saaminen voi tuntua helpolta nyt, kun pörssikurssinousu on jatkunut lähes 10 vuotta. Sijoitusten arvo saattaa kuitenkin rysähtää nopeasti ja toipuminen kestää pitkään.

Useimmilla riskiä on myös asuntolainassa. Valtaosa suomalaisten lainoista on sidottu vaihtuvaan viitekorkoon, kuten euriboriin. Nykyistä alemmaksi korot tuskin voivat laskea, joten ennemmin tai myöhemmin suunta on ylöspäin. Silloin lainan kustannukset kasvavat tai laina-aika pitenee. Maksullinen korkosuojauskaan ei poista riskiä kokonaan.

Voi käydä niinkin, että sijoitusten arvo laskee ja asuntolainan korko nousee samanaikaisesti.

Kukaan ei pysty ennustamaan talouden kehitystä pitkällä aikavälillä. Kun siis korot, sijoitusten tuotto, velallisen/sijoittajan oma elämäntilanne ja vielä verotuskin voivat muuttua arvaamattomasti, kovin pitkäjänteisten arvioiden tekeminen eri lyhennys- ja sijoitusvaihtoehdoista ei tunnu mielekkäältä.

Hyvin karkea, yksinkertaistettu esimerkkilaskelma antaa silti ajattelemisen aihetta:

ESIMERKKI:

Matti ottaa asuntolainaa 100 000 e. Laina on tasaerälaina, korko 2 %, laina-aika 15 vuotta. Oletetaan, että korko pysyy koko ajan samana.

Lainan kk-erä (lyhennys + korko) = 645 e. Laina-aika = 15 v. Lainan kokonaiskustannus korkoineen = 116 000 e

 

Entä jos Matti ei tekisikään noin vaan näin:

A) Matti nopeuttaa lainan lyhentämistä ja kasvattaa kk-erää 200 eurolla: kk-erä = 845 e

Laina-aika = 11 v 1 kk

Lainan kokonaiskustannus korkoineen = 112 000 e

→ Laina tulee maksettua noin 4 vuotta nopeammin kuin pienemmällä lyhennyksellä ja lainan kokonaiskustannus pienenee noin 4 000 e.

→ Jos Matti lainan loputtua alkaa sijoittaa kk-eränsä verran eli 845 euroa kuussa kohteeseen, jonka vuosituotto-odotus on 5 %, neljän vuoden kuluttua hänellä on koossa noin 45 000 euroa (säästetty 40 500 e + tuotto 4 300 e). Verojen jälkeen summasta on jäljellä noin 43 600 e.

Tai näin: 

B) Matti ei kasvata lainan kk-erää, vaan sijoittaa 200 e/kk kohteeseen, jonka vuosituotto-odotus on 5 %. Oletetaan, että tuotto pysyy koko ajan samana.

→ Kun 15 vuoden kuluttua laina (korkoineen 116 000 e) on maksettu, Matilla on koossa säästöjä noin 53 200 e (säästetty 26 400 e + tuotto 17 200 e). Verojen jälkeen summasta on jäljellä noin 48 000 e.

(Molemmissa esimerkeissä pääomatuloveroksi on oletettu 30 %. Lainalaskelmassa ei ole huomioitu verotuksen korkovähennystä. Sen merkitys on pieni ja edelleen pienenemässä.)

Näiden esimerkkien perusteella Matti pääsee parempaan lopputulokseen sijoittamalla ylimääräiset 200 e/kk. Tämä johtuu siitä, että säästäminen on kestänyt pitempään ja korkoa korolle -efekti on tuonut säästöille lisätuottoa.

Toisaalta A-vaihtoehdossa Matti säästi lainakustannuksissa 4 000 euroa.

Tietenkin lopputulos riippuu olennaisesti myös siitä, miten asuntolainan korko ja sijoitusten tuotto vaihtelevat.

Pitkäaikainen säästäminen kuitenkin tasaa vuosien välisiä tuottoeroja. Lainan nopeutettua lyhentämistä seuraava noin neljän vuoden sijoitusperiodi saattaa osua huonoon aikaan.

Oma lukunsa myös on, tulisiko Matin todellisuudessa ryhdyttyä tiukkaan säästämiseen heti lainan loputtua.

Ulla Simola

Blogeissa

Rahat, verot, työ & eläke

Haluatko lisää hyötytietoa taloudesta?

Tilaa tästä Veronmaksajien ilmainen uutiskirje.
Voit peruuttaa sen koska tahansa.