Kiinteistövero on hyvä vero. Näin ekonomistit toistelevat yhteen ääneen. Jos jotain huonoa veroa halutaan alentaa, ekonomisti yleensä esittää tilalle kiinteistöveron korotusta. Vaikka sitä olisi jatkuvasti korotettu, ei haittaa.
Jotta en tulisi tuomituksi vääräoppiseksi ekonomistiksi, totean, että myös minun mielestäni kiinteistövero on hyvä vero. Teoriassa kiinteistövero on verojen parhaimmistoa, koska maapohjaan kohdistuva vero ei muuta ihmisten käyttäytymistä. Käytännössä kiinteistövero on paljon muutakin.
Ensinnäkin Suomessa kolme neljäsosaa 1,7 miljardin euron kiinteistöveropotista kertyy muusta kuin maapohjista, toisin sanoen rakennusten verottamisesta. Rakennuksiin kohdistuva kiinteistövero ei ole erityisen hyvä vero ekonomistienkaan mielestä, koska se ohjaa rakentamista – sen myötä rakennusalaa on vähemmän kuin ilman veroa.
Kiinteistöverotukseen perehtyneet ekonomistit painottavatkin, että kiristykset tulisi kohdistaa maapohjiin eikä rakennuksiin. Käytännössä kiinteistöverotuksen kasvava verotuotto on kuitenkin haettu rakennuksista: rakennusten osalta veroja kertyy tänä vuonna lähes 400 milj. euroa enemmän ja maapohjien osalta reilu 100 milj. enemmän kuin vuonna 2010.
Toinen ongelma liittyy veron määräytymisperusteisiin. Kiinteistöjen arvostaminen ei ole helppoa. Vaikka markkinoilla käytäisiin paljon kauppaa kiinteistöistä, kohteet ovat yksilöllisiä. Vähintään siitä syystä, että täysin samassa sijainnissa voi olla vain yksi tontti. Haastetta on myös tontin ja rakennuksen arvojen erottamisessa, kun kauppahinta maksetaan yhdessä.
Historiasta löytyy mielenkiintoisia esimerkkejä siitä, millä perusteella kiinteistöjä on kulloistenkin verotusteknillisten keinojen avulla verotettu. Britanniassa määrättiin aikoinaan veroa sen mukaan, kuinka monta ikkunaa rakennuksessa on. Ikkunat ovat helposti verottajan havaittavissa ja niiden ajateltiin kertovan talon markkina-arvosta. Voi helposti päätellä, että tämä vero ei ollut neutraali, vaan sen aikaisiin taloihin tuli valoa harvoista ikkunoista.
Hollannissa ja Puolassa 400 vuoden takaisen kiinteistöveron vaikutukset ilahduttavat nyt turisteja. Näissä maissa kiinteistöveroa määrättiin sen perusteella, kuinka leveä talon kadunpuoleinen fasadi on. Amsterdamin pittoreskit kapeat talot ovat vaikuttaneet merkittävästi kaupunkikuvaan ja sitä kautta ehkäpä turistien määrään, vaikka tämä ei liene ollut veroviranomaisten tarkoitus.
Nykyään kiinteistöjen tiedot päätyvät viranomaisten tietokantoihin aiempaa kattavammin, eikä verotuksen tarvitse perustua yhtä summittaisiin kriteereihin kuin edellä mainituissa esimerkeissä. Markkinahintoihin sidoksissa olevat verotusarvot ovat silti nyky-Suomessa vielä haave. Esimerkiksi maapohjien verotusarvot perustuvat 90-luvun alussa tehtyihin arvioihin, joita paikalliset verotoimistot ovat saattaneet päivittää omien näkemystensä mukaan. Rakennusten verot perustuvat 70-luvulla määriteltyihin rakennuskustannuksiin.
Kolmas kiinteistöveron ongelmakohta liittyy virheellisiin rekisteritietoihin, joiden perusteella verot määrätään. Rekistereistä puuttuu esimerkiksi huomattava määrä rakennuksia ja maapohjia.
Ongelmista johtuen kiinteistöverolippu onkin eräänlainen arpa, jossa saa maksettavakseen euromäärän, jonka perusteet voivat olla hyvinkin epävarmoja.
Veronmaksajien yhdenvertaisuuden ja oikeudenmukaisuuden näkökulmasta vero on nykytilassaan hyvin kyseenalainen ja epäselvä.
Mikael Kirkko-Jaakkola on Veronmaksajain Keskusliiton pääekonomisti
Kirjoitus ilmestyi Taloustaidossa 7.12.2016
