Ovatko asuntorahastot pyramidihuijaus?

KARON PÖRSSI Tilastokeskuksen kehittämispäällikön Ilkka Lehtisen haastattelu Ylen verkkosivuilla sai minut nielaisemaan. Otsikon mukaan Lehtinen sanoo, että jotkin asuntorahastot ovat pyramidihuijaus.

Väite tuntuu äkkiseltään hurjalta, sillä pyramidipeli on yksiselitteisesti rikollista toimintaa. Asian vakavuutta lisää se, että Ylen myöhemmässä haastattelussa Finanssivalvonta ei kumoa väitettä eikä halua kommentoida, onko se joutunut puuttumaan asuntorahastojen toimintaan.

Pyramidihuijauksilla on Suomessa aiheesta ikävä kaiku. Wincapita-pyramidipeli imi tuhansien suomalaisten rahoja. Samoihin aikoihin Wincapitan kanssa maailmalla paljastui Nasdaqin entisen johtajan Bernard Madoffin perustama "rahasto", joka aiheutti siihen luottaneille miljardien tappiot.

Asuntorahastot ovat keränneet viime vuosina paljon kiinnostusta yksityissijoittajien keskuudessa. Esimerkiksi S-Pankki on markkinoinut asuntorahastoaan aktiivisesti tuotteena, jonka riski on kolme palluraa seitsemästä. S-Asuntorahastolla on yli 7´000 osuudenomistajaa. Lähes yhtä suosittu on Ålandsbankenin asuntorahasto reilulla 6 000 osuudenomistajallaan, mutta molemmat ovat kaukana OP-Vuokratuoton yli 21 000 omistajasta.

Kiinteistöihin sijoittavia rahastoja on myös esimerkiksi eQ:lla. Pörssissä noteerataan Orava Asuntorahasto ja kourallinen kiinteistösijoitusyhtiöitä.

Viimeistään Finanssivalvonnan kommentoimattomuus panee tuhannet suomalaiset kysymään: olenko osallistunut huijaukseen? 

Rahavirta huijatuilta huijareille

Rahankeräyslain 4 pykälän 5 momentissa määritellään pyramidipeli. Se on "toimintaa, jossa mukaan liittyvän henkilön ansainta- tai voittomahdollisuudet osaksi tai kokonaan muodostuvat vastikkeetta niistä maksuista, joita toimintaan myöhemmin mukaan liittyvät maksavat osallistumismaksuina tai muina kerta- tai toistuvaissuorituksina".

Täyttäisivätkö asuntorahastot tämän kriteerin?

Jos käynnissä ei ole todella suuria sumutuksia, ainakaan kokonaan ansainta ei perustu myöhemmin mukaan liittyvien maksuista. Asuntorahastot nimittäin todellakin ostavat ja omistavat asuntoja ja kiinteistöjä. Rahaa ei siis vain valuteta sisään tulevilta uusilta "sijoittajilta" vanhoille "sijoittajille", tai toisia termejä käyttäen huijatuilta huijareille.

Sitten seuraa mutta, ja se liittyy sanaan "osin".

Sijoitusrahastojen toimia on vaikeampi selvittää, mutta pörssilistattu Orava joutuu raportoimaan läpinäkyvästi. Viime tilivuoden rahavirtalaskelman perusteella Orava maksoi karvan alle yhdeksän miljoonaa euroa osinkoja lainarahalla. Varsinaisen liiketoiminnan rahavirta oli lievästi tappiollinen eli vuokratulot valuivat hallinnointiyhtiölle ja korkoihin.

Osinkoa yhtiö maksoi, koska edellisen vuoden tulos näytti selvää plussaa.

Osinkojen maksaminen lainarahalla ei ole kuitenkaan mitenkään poikkeuksellista. Käytännössä kaikilla pörssiyhtiöillä on lainaa.

Sijoitusrahastomuotoiset asuntorahastot saavat salkkuunsa rahaa uusilta osuudenomistajilta. Vastaavasti osuutensa lunastavat eli omistuksensa myyvät saavat rahastolta rahaa. Näin tosin toimivat muutkin sijoitusrahastot, eikä niitä pidetä pyramidihuijauksina. 

Tulosta paperivoitoilla 

Ylen jutussa Ilkka Lehtinen nostaa pyramidihuijauksen lisäksi esiin asuntorahastojen tuotto-odotukset, jotka pohjautuvat paitsi vuokratuotolle myös odotuksella salkun arvonnoususta.

Hänen huomionsa on aivan oikea ja tarkastelemisen arvoinen. Kiinteistörahastojen omaisuus arvostetaan arvonmäärityshetkellä käypään arvon. Jos arvioitu käypä arvo on edellistä käypää arvoa korkeampi, realisoituu laskennallista voittoa.

Käyvät arvot ovat arvioita. Todelliseksi rahaksi ne muuttuvat vasta silloin, kun joku ostaa omaisuuserän, siis esimerkiksi asunnon asuntosijoitusrahastolta. Siihen asti voitot ovat paperivoittoja.

Toisaalta aivan samoin toimivat osake- ja korkorahastot. Jos osakerahaston salkussa on osaketta, jonka hinta pörssissä on tänään neljä ja huomenna viisi euroa, rahaston arvo nousee, vaikka salkunhoitaja ei myisikään osaketta.

Asuntorahastojen yksi ansaintakikka ovat tukkualennukset. Kikka perustuu siihen, että kokonainen kerrostalo on halvempi kuin sen asuntojen summa. Jos rahasto ostaa kokonaisen kerrostalon kerralla ja realisoi sitä asunto kerrallaan, se luultavasti saa välistä rahaa samoin kuin kioskikauppias, joka ostaa limsaa tukusta ja myy sitä pulloittain ohikulkijoille.

Pörssilistattu kiinteistösijoitusyhtiö Suomen Hoivatilat tekee vastaavankaltaisia voittoja myös sillä, että se rakennuttaa itse kohteensa, ja valmistuttuaan kohteet arvostetaan käypään arvoon, ei siihen euromäärään, joka Hoivatiloilta on kulunut rakennuttamiseen. Liiketoiminnan kasvuvaiheessa nämä arvonnousut ovat merkittävä osa liiketoiminnan laskennallisia tuottoja, mutta niiden suhteellinen merkitys pienenee liiketoimintavolyymin kasvaessa.

Oravalla käyvän arvon muutokset olivat viime vuonna 2,0 miljoonaa euroa ja tulos ennen veroja 1,6 miljoonaa euroa. Hieman mutkia oikoen voi sanoa, että viime vuoden tulos tehtiin paperivoitoilla. Huomiota kärjistää se, että niistä omistuksista, joita Orava tosiasiallisesti viime vuonna myi, se kirjasi nettona 300 000 euron miinuksen – ja miinuspuolelle myös lähes 400 000 euron välityspalkkiot.                          

Edelleen hieman kärjistäen voi sanoa, että Orava maksaa osinkoa arvonmääritysvoitoista. Ilman arvonmääritysvoittoja Oravan viime vuoden tulos olisi ollut miinuksella.

Kiinteistösalkun arvonnousun tavoitteleminen on toisaalta ilman muuta osa kiinteistörahaston liiketoimintaa. Vaikka jokin rahasto nimellään profiloituisi vuokratuottorahastoksi, asuntosijoittajalla on aina kaksi tulonlähdettä: juoksevat vuokrat ja omistuksen arvonnousu. Niin on, sijoitti asuntoihin suoraan tai rahaston välityksellä, ja samalla tavoin osakesijoittajan tuotto muodostuu voitonjako-osuudesta eli osingosta ja yhtiön eli osakkeen arvonnoususta. 

Huijaus vai ei?

Pohdinnan perusteella esitän en tuomiotani vaan tulkinnan: rikollisia pyramidipelejä asuntorahastot eivät tuntuisi olevan, mutta asuntorahastoon sijoittavan on hyvä olla perillä siitä, kuinka niiden tulos muodostuu. Tuotto ei välttämättä ole sillä pohjalla kuin sijoittaja luulee.

Asuntojen hintojen noustessa rahastot pystyvät näyttämään hyvää tulosta, kun tulopuolelle kirjataan nettovuokratuottojen lisäksi laskennallinen arvonnousu.

Jos arvonnousutuotot jäävät toteutumatta, tulos voi valahtaa tuntuvasti, sillä kestävän vuokratuottotaso ja rahastojen hallinnointipalkkioiden väliin jää ahtaasti tilaa.

Jos taas asuntojen käyvät arvot laskevat, sijoitustuotot painuvat helposti sijoitustappioiksi. Tosin sijoittajallekin tappiot – samoin kuin voitot – realisoituvat vasta silloin, kun rahaston osuuden myy.

Asuntorahastosijoittajan kannattaa muistaa myös se, että ammattimaisessa kiinteistösijoittamisessa velkavivun käyttö on arkipäivää. Siksi arvonmuutokset heiluttavat rahaston arvoa enemmän kuin kiinteistöjen arvon muuttumisen verran.

 Asuntorahastojen markkinoinnissa näitä seikkoja ei ehkä ole nostettu ensimmäiselle eikä toisellekaan riville. 

"Fiva ei kommentoi tutkintaa"

Koska Finanssivalvonnan käyttäytyminen herättää kysymyksiä asuntorahastojen mahdollisista laittomuuksista, kysyin vielä Finanssivalvonnasta, miksi se ei kommentoi.

Taustoitin Finanssivalvonnalle lähettämäni kysymyksen: "Väite, että osa asuntorahastoista on pyramidihuijauksia, on vakava. Pyramidihuijaus eli Ponzi on yksiselitteisesti rikollista toimintaa. Kun Finanssivalvonta seuraa asuntorahastojen toimintaa mutta ei kiistä pyramidihuijauksien olemassaoloa, toiminnasta tulee selvä tulkinta: pyramidihuijauksia on. Normaali viestintätilanne tällaisessa tapauksessa on kaksi toisensa poissulkevaa vaihtoehtoa: kieltää ilmiön olemassaolo tai kieltäytyä kommentoimasta."

Finanssivalvonnan viestintäpäällikkö Terhi Lambert-Karjalainen vastasi, että Fiva ei kommentoi "yksittäisiin valvottaviin liittyviä asioita eikä valvontaan kuuluvaa tutkintaa tai siihen liittyviä toimia". Hän ei kieltänyt ilmiön olemassaoloa.

Tulkitsen – ehkä ylitulkitsen – vastausta niin, että puhtaita papereita ei voi antaa, ehkäpä vaikka siksi, että valvontaan liittyvää tutkintaa olisi käynnissä. Koska tulkintani voi hyvin olla yliampuva, julkaisen Finanssivalvonnan vastauksen sellaisenaan:

"Fiva totesi Ylen jutussa yleisellä tasolla, miten se valvoo rahastoja. Kohdennamme valvontaamme riskiperusteisesti ja valvomme itse rahaston hoitajaa sekä rahastoja.     

"Rahaston varat esim. rahaston omistamat kiinteistöt ja asunnot, kuuluvat sijoittajille ja ne tulee pitää erillään hoitajan varoista. Varojen säilytys on kolmannen tahon, säilytysyhteisön, valvonnassa. Rahastotoiminnan osalta valvomme mm. rahastojen salkunhoidon, riskienhallinnan ja arvonlaskennan luotettavaa järjestämistä. Kiinteistöihin sijoittavien rahastojen arvostuksessa edellytetään ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan käyttämistä arvotusten tekemisessä.

"Valvomme myös rahastojen, myös asuntorahastojen markkinointia. Markkinoinnissa tule tasapuolisesta tuoda esille tietoa markkinoitavasta rahastosta mukaan lukien sijoittamiseen liittyvistä riskeistä.

"Julkaisupolitiikkamme mukaan emme kommentoi yksittäisiin valvottaviin liittyviä asioita eikä valvontaan kuuluvaa tutkintaa tai siihen liittyviä toimia. Jos havaitsemme puutteita valvottavien toiminnassa, selvittämme asiaa ja ryhdymme tarvittaessa valvonnallisiin toimiin. Jos päädymme antamaan hallinnollisen sanktion, siitä tiedotamme." 

Viikon trio: Tuottoisimmat asuntorahastot

Rahastoraportissa on kolmen yli vuoden toimineen suomalaisen asuntokiinteistöihin keskittyvän rahaston tiedot. Niistä selvästi parhaiten maaliskuusta 2016 helmikuun 2017 loppuun on tuottanut Ålandsbanken Asuntorahasto.

Taulukossa on Ålandsbankenin rahaston A-sarjan tuottoluku. C-sarja, jossa hallinnointipalkkio on pienempi mutta vähimmäismerkintä puoli miljoonaa euroa, kohosi viimeksi kuluneen vuoden aikana peräti 7,6 prosenttia. Tuottoero selittyy täysin hallinnointipalkkion erolla.

FIM Asuntotuotto -rahaston yksi osuussarja on sama kuin S-Asuntorahasto.

Rahastojen keskinäiset tuottoerot ovat suuria, mutta niin ovat erot sijoitustoiminnassakin.

Karo Hämäläinen

Kirjoittaja on kirjailija ja sijoittamiseen erikoistunut vapaa toimittaja.