Vapaa-ajan asuntojen varustelutason parantuminen lisää kuntotarkastusten tarvetta myyntitilanteissa. Myös pankit haluavat tietää ostettavan kohteen kunnon ennen lainapäätöstä.
Omakotitalojen kaupassa kuntotarkastus on jo rutiinia, mutta myös yhä useamman vapaa-ajan asunnon arvioi riippumaton asiantuntija ennen myyntiä.
Mikkeliläisen Aitoasunnot Oy:n toimitusjohtaja Marko Palhomaa sanoo, että ilmiölle on kaksi keskeistä syytä.
Yhä useammat mökit ovat talviasuttavia ja ne voivat varustelutasoltaan vastata jo omakotitaloja. Talotekniikkaa on paljon, ja sekä ostaja että myyjä haluavat kohteen kunnosta asiantuntijan arvion.
"Toinen ja ehkä vieläkin keskeisempi syy ovat pankkien kiristyneet vaatimukset. Lainan saamisen ehtona voi olla, että ostettavan kohteen kunto on selvitetty", Palhomaa kertoo.
Ostaja ja myyjä usein mukana tarkastuksessa
Kuntotarkastuksia Etelä-Savossa tekevän Mikvet Oy:n toimitusjohtaja Mika Niilo-Rämä sanoo, että mökkikohteissa tarkastuksen teettävät usein ostaja ja myyjä yhdessä.
"Kuntotarkastus tehdään usein siinä vaiheessa, kun ostaja on tehnyt kohteesta jo tarjouksen, jonka ehdoksi on asetettu tarkastuksen tekeminen."
Mökkitarkastuksessa käydään läpi koko kiinteistö. Rakennusten ohella tontilla voi olla esimerkiksi kaivo, jätevesijärjestelmä, laituri ja muita rakennelmia.
"Tarkastuksessa ovat mukana usein sekä ostaja että myyjä. Se on hyvä käytäntö, sillä silloin voin vastata kysymyksiin suoraan paikan päällä ja antaa neuvoja vaikkapa taloteknisten järjestelmien kunnossapidosta", Niilo-Rämä sanoo.
Kuntotarkastus palvelee molempia osapuolia, joten sen kustannuksetkin jaetaan yleensä tasan. Ostaja ja myyjä saavat kirjallisen arvion kohteen kunnosta. Arvio sisältää myös suosituksia tulevina vuosina tarvittavista korjauksista. Näin ostaja voi hahmottaa niiden kustannuksia.
Kuntotarkastuksen tyypillinen hinta 1 000–1 300 euroa
Niilo-Rämä käy tarkastamassa vuosittain noin 50–100 vapaa-ajan asunnon kunnon. Hänen mukaansa talviasuttavan kohteen tarkastus ei käytännössä juurikaan eroa omakotitalon kuntotarkastuksesta.
Kun vapaa-ajan asunnossa on juokseva vesi, viemäröinti, lämmitysjärjestelmä, märkätiloja ja paljon muuta talotekniikkaa, tarkastus laajenee olennaisesti.
"Tarkastamme myös pelkästään kesäkäytössä olevia mökkejä, mutta silloin tarkastettavia kohteita on yleensä vähemmän."
Kuntotarkastuksen hintaan vaikuttavat vaadittava työmäärä ja kohteeseen kuluva matka-aika.
"Vapaa-ajan asunnon kuntotarkastuksen arvonlisäverollinen hinta on tyypillisesti 1 000–1 300 euron luokkaa", Niilo-Rämä arvioi.
Myös rakennusluvat käydään läpi
Kuntotarkastukset keskittyvät taloteknisiin järjestelmiin ja vaurioherkkiin rakenteisiin.
Riskialttiita kohteita ovat esimerkiksi ylä- ja alapohjarakenteet.
"Yläpohjassa tarkastetaan eristeiden kunto, tuuletus ja mahdollisia kosteusvaurioon viittaavia merkkejä. Samalla arvioidaan vesikaton kuntoa", Niilo-Rämä mainitsee.
Mökkien sijainti luonnon keskellä voi houkutella yläpohjaan hiiriä, oravia ja muita kutsumattomia vieraita. Eläimet saattavat aiheuttaa vaurioita eristeisiin, jos niiden pääsyä sisälle ei ole verkoilla estetty.
Niilo-Rämä käy kuntotarkastuksessa läpi myös mökin rakennuslupien ajantasaisuuden.
"Maaseudulla rakentamisen kulttuuri on ollut paikoin vapaampaa kuin taajamissa. Rakennuksia on voitu laajentaa tai muuttaa vuosien varrella ilman, että luvat ja asiakirjat ovat pysyneet ajan tasalla. Asioiden selvittäminen jälkikäteen voi olla hyvin työlästä."
Kuntotarkastuksen tekemistä helpottaa, jos myyjä kokoaa kohteesta mahdollisimman kattavat tiedot etukäteen. Hyödyllisiä dokumentteja ovat esimerkiksi piirustukset, rakennuslupa-asiakirjat ja lopputarkastusasiakirjat.
"Teemme myyjälle myös kyselyn, jolla selvitetään esimerkiksi omistusaikana tehtyjä korjauksia ja havaittuja ongelmia. Tiedot auttavat myös ostajaa ymmärtämään, mitä hän on hankkimassa."
Tarkastus joka kolmanteen kohteeseen
Marko Palhomaa kertoo, että hänen yrityksellään on tällä hetkellä välitettävänä noin 90 vapaa-ajan asuntoa Etelä-Savossa. Hänen arvionsa mukaan noin joka kolmanteen kohteeseen tehdään kuntotarkastus.
"Suosittelen tarkastuksen tekemistä etenkin arvokkaimmissa kohteissa, joiden arvo on omakotitalojen tasolla tai suosituilla järvialueilla tätä enemmänkin."
Sen sijaan pelkästään kesäkäytössä olevissa kohteissa tarkastuksen teettäminen ei ole Palhomaan mielestä välttämättä perusteltua, jos rakennukset ovat suhteellisen vaatimattomat ja kauppahinnasta suurin osa tulee tontin arvosta.
Palhomaan havaintojen mukaan kuntotarkastusten hinnoissa ei ole suuria eroja. Lisäkustannuksia voi aiheutua, jos tarkastettava kohde sijaitsee hankalien kulkuyhteyksien päässä esimerkiksi saaressa.
Palhomaan mielestä halvin hinta ei ole välttämättä paras peruste tarkastajan valinnassa. Sen sijaan kannattaa painottaa ennen muuta ammattitaitoa ja kokemusta vapaa-ajan asunnoista.
"Mökkien tarkastaminen voi vaatia tarkastajalta jopa enemmän osaamista ja soveltamiskykyä kuin tavanomaisen omakotitalon tarkastus. Kohteet ovat usein keskenään hyvin erilaisia. Niitä on rakennettu eri vuosikymmeninä, laajennettu vaiheittain ja korjattu omistajien omilla ratkaisuilla."
Matti Remes
